Bài 1: Chính sách nhiều, nhưng thực thi còn khó

Thời gian qua, việc thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội đã có những kết quả tích cực. Tuy vậy, không chỉ doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong triển khai đầu tư các dự án nhà ở xã hội mà người dân cũng không dễ tiếp cận để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Thủ tục phức tạp, doanh nghiệp khó và ngại

Dưới sự lãnh đạo của Đảng, Nhà nước, sự chỉ đạo, điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cùng với sự tham gia tích cực, vào cuộc của cả hệ thống chính trị, đã giúp chính sách phát triển nhà ở xã hội có những bước tiến tích cực, hàng trăm nghìn hộ gia đình thu nhập thấp và công nhân được cải thiện về nhà ở, có chỗ ở an toàn.

Với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ cùng các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, theo số liệu được Chính phủ báo cáo với Đoàn giám sát của Quốc hội về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”, cả nước hiện có 800 dự án nhà ở xã hội được triển khai, với quy mô 567.042 căn hộ, trong đó, có 373 dự án đã hoàn thành, với quy mô 193. 920 căn hộ.

Đoàn giám sát của Quốc hội làm việc với UBND thành phố Hải Phòng. Ảnh: Thanh Hải

Các kết quả tích cực trong phát triển nhà ở xã hội thời gian qua có sự đóng góp quan trọng của các doanh nghiệp, hợp tác xã. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp phản ánh, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng 6 ưu đãi, nhưng việc triển khai đầu tư các dự án gặp không ít khó khăn, vướng mắc.

Khó khăn điển hình trong thực hiện các dự án nhà ở xã hội là số lượng thủ tục của những dự án này đang nhiều hơn dự án nhà ở thương mại. Bên cạnh các thủ tục chung như phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư… thì dự án nhà ở xã hội phải chịu thêm các thủ tục về xác nhận đối tượng mua, thuê nhà ở xã hội (Sở Xây dựng xác nhận), thủ tục thẩm định giá bán, thuê nhà ở xã hội… Hệ số sử dụng đất tại dự án nhà ở xã hội hiện cũng đang cao hơn so với dự án nhà ở thương mại nên dễ khiến các dự án rơi vào tình huống “không phù hợp với quy hoạch chi tiết”, khiến doanh nghiệp phải mất thời gian “xin” điều chỉnh quy hoạch.

Mặt khác, một số chính sách ưu đãi cho dự án nhà ở xã hội cũng không dễ hấp thụ. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, chính sách miễn thuế tiền sử dụng đất với dự án nhà ở xã hội trên thực tế phát sinh nhiều thủ tục hành chính không cần thiết. Bởi, khi triển khai dự án nhà ở xã hội để được miễn tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp vẫn phải xác định tiền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai rồi mới thực hiện thủ tục miễn. “Để thực hiện xong thủ tục này phải mất tới 2 năm”, ông Lê Hoàng Châu nêu rõ.

Đoàn giám sát thực hiện khảo sát tại Dự án Khu đô thị Him Lam, phường Đại Phúc, thành phố Bắc Ninh. Ảnh: Thanh Hải

Một bất cập khác là để nhà ở xã hội thực sự là khu đô thị hiện đại, văn minh, đầy đủ tiện ích nhằm nâng cao đời sống người dân, thì cần xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, thương mại dịch vụ, nhất là với những dự án nhà ở xã hội quy mô lớn. Tuy nhiên, các chính sách hỗ trợ của nhà nước với việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng, thương mại dịch vụ này chưa rõ ràng. Nếu chủ đầu tư thực hiện đồng bộ các công trình này sẽ gây tăng chi phí, tăng giá bán nên cũng không thu hút được nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Cùng với đó, quy định về suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cao tầng chưa sát với thực tế, có thể ảnh hưởng đến chất lượng công trình nhà ở xã hội và giảm sức hấp dẫn của những dự án này với nhà đầu tư, nhất là khi lợi nhuận định mức không vượt quá 10% đối với nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua và 15% đối với nhà ở xã hội cho thuê.

Ngoài ra, theo quy định pháp luật trong giai đoạn trước, các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. Trên thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này, các căn hộ phải để không, không có người ở, lâu ngày xuống cấp, gây lãng phí. Trong khi đó, chủ đầu tư lại không được bán ngay, không thể thu hồi được vốn, làm giảm sức hút đầu tư và không khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, nhất là mô hình nhà ở xã hội cho thuê.

Từ phản ánh của các hiệp hội, doanh nghiệp bất động sản tại 12 tỉnh, thành phố - nơi Đoàn giám sát của Quốc hội đến làm việc cho thấy, thủ tục hành chính để xin cấp phép đầu tư dự án nhà ở xã hội kéo dài so với dự án nhà ở thương mại, vướng mắc pháp lý phát sinh trong quá trình thực hiện, cùng với vướng mắc trong cấp tín dụng khiến các chính sách ưu đãi hiện hành chưa thực sự hấp dẫn với doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Người mua nhà ở xã hội và bài toán chứng minh “tôi là tôi”

Luật Nhà ở năm 2014 quy định đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội khi mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội phải bảo đảm đủ 3 điều kiện “chưa có nhà ở”, “phải cư trú trên địa bàn tỉnh có nhà ở xã hội”, “thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân”. Với sự nỗ lực của các cấp, các ngành trong thời gian qua đã giúp nhiều đối tượng được xét duyệt mua nhà ở xã hội.

Nhưng trong quá trình thực hiện vẫn phát sinh một số vướng mắc, khó khăn do các văn bản hướng dẫn chưa quy định cụ thể, rõ ràng. Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Nguyễn Đức Kiên cho rằng, các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở năm 2014 đang khiến người lao động rơi vào bài toán phải chứng minh “tôi là tôi”. Bởi, các văn bản hướng dẫn đang khiến người lao động phải tiến hành các bước gồm: không phát sinh nộp thuế thu nhập cá nhân trong 3 năm gần đây; trong hộ khẩu gia đình không có cá nhân nào đã được nhận nhà ở xã hội, thuê mua nhà ở xã hội; bản thân người làm hồ sơ mua nhà ở xã hội có việc làm và thuộc đối tượng thu nhập thấp.

Đoàn giám sát của Quốc hội khảo sát tại dự án Khu nhà ở xã hội tại Tổng kho 3 Lạc Viên, quận Ngô Quyền. Ảnh: Thanh Hải

“Để hoàn thành những bước này, đủ điều kiện nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội, người lao động phải mất nhiều thời gian, công sức, trong đó riêng việc chứng minh trong hộ khẩu gia đình không có cá nhân nào đã nhận chính sách hỗ trợ nhà ở đã là một kỳ công. Sau đó, khi đi vay ngân hàng, người lao động cũng lại phải chứng minh với ngân hàng là tôi đủ khả năng, điều kiện để trả tiền vay”. Nêu ra thực tế này, ông Nguyễn Đức Kiên đặt câu hỏi: “Đây có phải là một hình thức rất hay nhưng lại đánh đố người mua nhà ở xã hội khi thực hiện không?”.

Nêu cụ thể về khó khăn với người mua nhà ở xã hội, Chuyên gia pháp lý bất động sản, Thạc sỹ Nguyễn Văn Đỉnh nêu thực tế, trong các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, thì công nhân đang làm việc tại các khu công nghiệp chiếm phần lớn và có nhu cầu cấp thiết nhất về nhà ở, nhưng điều kiện đối tượng thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân sẽ tạo ra một rào cản khiến công nhân khó có thể mua được nhà ở xã hội.

Chuyên gia pháp lý bất động sản, Thạc sỹ Nguyễn Văn Đỉnh. Ảnh: Thanh Hải

“Hiện nay mức thu nhập để phải đóng thuế thu nhập cá nhân thấp, dù có thuộc diện phải nộp thuế thu nhập, nhưng sau khi phải dùng thu nhập đó cho các chi phí nuôi con cái ăn học, chi phí thuê nhà và các chi phí thiết yếu bảo đảm cho đời sống gia đình, thì phần thu nhập còn lại của công nhân không còn dư hoặc dư không đáng kể nên không có tiền để mua nhà. Trong khi đó, có rất nhiều người lao động đóng thuế thu nhập cá nhân không đồng nghĩa với việc họ có thu nhập cao, có khả năng mua nhà ở thương mại”, ông Nguyễn Văn Đỉnh nêu rõ.

Ngoài ra, theo phản ánh của một số doanh nghiệp và người mua nhà ở xã hội, các văn bản hướng dẫn luật không quy định rõ tiêu chí không có nhà ở, đất ở không rõ được thực hiện tại nơi có dự án, địa bàn huyện nơi đối tượng thường trú, tạm trú hay trên địa bàn toàn tỉnh, cả nước. Trong khi đó, “sổ đỏ” thường cấp cho hộ gia đình (trong đó có bố mẹ và người đăng ký mua nhà), nhưng nếu không có nhà ở thì không thể tách hộ theo Luật Cư trú. Điều này khiến nhiều hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội đã không được chấp thuận vì không đủ điều kiện chưa sở hữu nhà ở. Trong khi đó, chính quyền địa phương cũng đang có cách áp dụng khác nhau, không thống nhất vì quy định còn chung chung, chưa rõ, dễ tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau.

Thanh Hải