Bài toán khó khi cải tạo những chung cư 'chờ sập'

Còn 2 tháng nữa, Hà Nội đến hạn hoàn thành di dời khẩn cấp người dân khỏi 4 chung cư cũ cấp D trên địa bàn. Cùng với đó, thành phố tiếp tục kế hoạch vận động người dân di dời, cải tạo 6 khu chung cư xuống cấp khác trong giai đoạn 2021-2023.

Ngoài 3 khu tập thể đã hoàn thành di dời là đơn nguyên 1 nhà A Ngọc Khánh, Bộ Tư pháp, C8 Giảng Võ, quận Ba Đình đang phải vận động di dời 23 hộ dân vẫn "bám trụ" ở G6A Thành Công, dù đã có kế hoạch di dời từ năm 2016.

7 năm qua cũng là khoảng thời gian Hà Nội bế tắc với mục tiêu cải tạo các khu chung cư cũ bởi những vướng mắc trong cơ chế đền bù, thỏa thuận với người dân về tạm cư, hệ số bồi thường; trong khi các doanh nghiệp vướng mắc về cơ chế đầu tư cải tạo...

Đánh cược mạng sống trong chung cư 'chờ sập' Nhiều hộ dân tại chung cư G6A Thành Công (Hà Nội) không muốn di dời vì chưa thỏa mãn về cơ chế đền bù. Ở các tòa khác, nhiều người phải thuê nhà vì căn hộ xuống cấp nghiêm trọng.

Thiếu chính sách đảm bảo lợi ích 3 bên

Theo KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội, kế hoạch cải tạo chung cư cũ của Hà Nội dậm chân tại chỗ là do chưa có chính sách cụ thể để tạo ra sự hài hòa về lợi ích giữa 3 bên: Người dân, chính quyền và chủ đầu tư.

Trong đó, các chủ đầu tư thường có mong muốn xây thêm tầng cao để tăng lợi nhuận, nhưng việc này đi ngược lại chủ trương giảm mật độ dân số trong nội đô và phá vỡ quy hoạch chung của thành phố.

Ngoài ra, các dự án cải tạo chung cư cũ gặp khó khi quyết định hệ số đền bù. Chuyên gia cho rằng người dân mong muốn được hệ số đền bù cao trong khi nhiều nhà xây dựng riêng lẻ, không có sổ đỏ nên khó đưa ra thỏa thuận với chủ đầu tư.

Ông Nghiêm cho rằng để giải bài toán về cải tạo chung cư cũ, Hà Nội cần lập đồ án quy hoạch chi tiết và toàn khu, công bố cho người dân. Sau đó, việc cải tạo của chủ đầu tư sẽ phải tuân thủ theo đồ án trên cùng các quy hoạch chung, quy hoạch phân khu của thành phố.

Chuyên gia cũng nêu quan điểm Hà Nội cần chú trọng công tác tái định cư cho người dân sau khi di dời; làm rõ vấn đề tái định cư ở đâu, như thế nào và chính sách đền bù ra sao để tạo được sự đồng thuận.

Khu tập thể G6A Thành Công có kế hoạch di dời để cải tạo từ năm 2016, nhưng đến tháng 2/2023, còn 23 hộ dân chưa di dời. Ảnh: Mỹ Hà.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group là đơn vị có kinh nghiệm thực tế khi thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ ở Đại La năm 2019-2021, nêu khó khăn khi chủ đầu tư tiếp xúc với cư dân để thỏa thuận cơ chế đền bù.

Ông cho biết với chung cư ở Đại La, doanh nghiệp thỏa thuận với người dân hệ số đền bù lên đến 2 lần diện tích sử dụng bao gồm cả phần cơi nới. Tuy nhiên, người dân không đồng thuận với nhiều lý do, trong đó có người muốn tăng hệ số lên cao hơn.

"Ban đầu chúng tôi rất tâm huyết vì đây là dự án có hiệu quả đầu tư cao khi được xây 27 tầng và ở ngay ngã tư, nhưng với yêu cầu cần 100% người dân đồng thuận thì chúng tôi không làm nổi", ông Quê cho biết.

Theo ông, nếu cơ chế yêu cầu tỷ lệ đồng thuận 100% và đảm bảo hài hòa lợi ích mà không có chế tài, sẽ rất khó để doanh nghiệp tiến hành đầu tư.

Chủ tịch G6 Group đề xuất giải pháp với chung cư thuộc nhóm B và nhóm C, quy định cần giảm tỷ lệ đồng thuận của người dân xuống dưới 100%. Ông Quê cho rằng nếu không giảm được, rất khó để nhà đầu tư thỏa thuận và bắt tay vào cải tạo.

Ngoài ra, cần có thêm chính sách cho chủ đầu tư khi cải tạo các tòa chung cư lợi nhuận thấp do nằm ở vị trí "không đẹp" như trong ngõ, hẻm...

Cần thêm hơn 1.000 căn hộ phục vụ tạm cư

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố có khoảng 1.600 nhà chung cư cũ. Các chung cư này được xây dựng giai đoạn từ 1960 đến 1992, quy mô 2-5 tầng, kết cấu tường gạch, bê tông lắp ghép và nằm tập trung ở 4 quận: Ba Đình, Đống Đa, Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng.

Trong quá trình sử dụng, các hộ dân tự cơi nới, sửa chữa gây mất mỹ quan đô thị, nhiều nhà đã xuống cấp nghiêm trọng, gây nguy hiểm.

Việc cải tạo từ giai đoạn lập dự án đến đền bù, triển khai có quá nhiều khó khăn, vướng mắc về ngân sách, nguồn lực. Trong đó, người dân chưa đồng ý di dời do chưa đồng thuận với hệ số bồi thường và lo lắng việc thành phố chưa lựa chọn được chủ đầu tư sẽ dẫn đến chậm trễ thi công sau này.

Ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội), nhận định các nội dung trên trước đây vướng mắc khi triển khai theo Nghị quyết 101 của Chính phủ ban hành năm 2015. Sau đó, Hà Nội đã có kiến nghị gửi Thủ tướng để ban hành Nghị định 69 thay thế.

Theo đó, với hệ số bồi thường, quy định cho phép áp dụng khung từ 1 đến 2 lần diện tích căn hộ cũ. Với phương án bồi thường tái định cư, Hà Nội xác định cụ thể theo từng đợt.

Hiện, các quận, huyện liên quan triển khai theo lộ trình bố trí vốn cơ bản, rà soát hiện trạng, lập quy hoạch song song với việc kiểm định chung cư cũ, tổ chức lựa chọn chủ đầu tư.

Hiện trạng một số khu tập thể dự kiến được lên phương án cải tạo, lựa chọn nhà đầu tư trong năm 2023. Ảnh: Thành Đông.

Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cũng nhìn nhận Nghị định 69 của Chính phủ và đề án cải tạo chung cư cũ của thành phố đã có giải pháp cụ thể về việc tạm cư cho người dân sau khi di dời.

Trước mắt, Hà Nội dự kiến hơn 1.000 căn hộ phục vụ cho việc này. Số lượng căn hộ phục vụ tái định cư phục vụ cho những hộ dân trong diện di dời để cải tạo chung cư cũ, cộng với quỹ nhà tái định cư hiện nay thì cơ bản đáp ứng đủ nhu cầu cho các hộ.

Ngoài ra, Nghị định 69 quy định với trường hợp người dân muốn nhận tiền, chủ đầu tư sẽ có phương án để người dân nhận tiền và tự thuê nhà tạm cư. Phương án này được đánh giá là thuận tiện cho các hộ vì người dân được lựa chọn nơi ở tạm phù hợp với sinh hoạt hàng ngày của gia đình.

Ngoài ra, ông Thành cho biết Hà Nội đang xây dựng Luật Thủ đô có nội dung về cải tạo chung cư cũ. Trong thời gian rà soát và đề xuất cơ chế, các sở, ngành liên quan sẽ tổng hợp khó khăn và vướng mắc của quận, huyện trong quá trình thực hiện và tham mưu thành phố đưa các giải pháp tháo gỡ vào Luật Thủ đô.

Mỹ Hà