Bảng giá đất mới: Cần lộ trình bài bản và khoa học

Lo ngại tác động dây chuyền

Trong báo cáo phục vụ phiên họp Ban chỉ đạo điều hành giá quý II/2025 của Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) vừa đưa ra cảnh báo về khả năng giá đất sẽ biến động mạnh trong thời gian tới. Cụ thể, Cục Quản lý đất đai (Bộ NN&MT) cho biết, việc bỏ khung giá đất cùng với những quy định mới về bảng giá đất đã mở ra một cơ sở quản lý đất đai và phát triển thị trường địa ốc minh bạch hơn, tiệm cận với giá trị thị trường thực tế. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, trong thời gian thực hiện bảng giá đất cũ, một số địa phương chưa kịp thời theo dõi biến động giá đất trên thị trường để điều chỉnh cho phù hợp. Tình trạng này dẫn đến giá đất trong bảng tại nhiều địa phương thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế. Khoảng cách lớn này chính là một trong những lý do khiến việc điều chỉnh bảng giá đất sắp tới có những biến động lớn.

Các chuyên gia cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận với thị trường là xu hướng tất yếu, tuy nhiên quá trình này cần một lộ trình bài bản và khoa học. Ảnh: Tiểu Thúy

Dẫn chứng là từ quý IV/2024 đến nay, một số địa phương đã đi trước trong việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh và ghi nhận mức gia tăng lớn so với bảng giá áp dụng từ năm 2019. Đơn cử tại Hà Nội, bảng giá đất mới có hiệu lực từ 20/12/2024 đến hết 31/12/2025. Giá đất ở cao nhất tại một số tuyến phố như: Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng, Hàng Đào, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt… lên tới 695,3 triệu đồng/m2, gấp gần 3,7 lần so với bảng giá cũ. Đất ở mặt đường thuộc các tuyến phố khác của Hà Nội cũng tăng bình quân 150 - 270%.

Thông tin về bảng giá đất sắp tới sẽ biến động lớn khiến người dân không khỏi lo lắng, vội “chạy đua” hoàn thiện các thủ tục liên quan đến đất đai trước khi các quy định mới có hiệu lực. Nỗi sợ về chi phí tăng vọt đang hiện hữu rõ nét trong không ít hộ gia đình. Câu chuyện của ông Lê Thịnh (phường Phú Thượng, Hà Nội) phản ánh tâm trạng chung đó. Ông có ý định chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ lâu, nhưng nay ông phải vội vã hoàn tất thủ tục để tránh phải gánh khoản thuế phí cao hơn khi chính sách mới có hiệu lực. Tương tự, tại TP Hồ Chí Minh, bà Phạm Thị Hai (xã Bình Chánh) cũng trong tình thế gấp gáp hoàn thiện giấy tờ và nộp thuế làm hồ sơ tách thửa cho 100m2 đất ở hiện tại.

Thực tế này cho thấy, dù việc điều chỉnh bảng giá đất hướng tới sự minh bạch và tăng nguồn thu ngân sách, nhưng cũng gây áp lực tài chính cho người dân, tạo nên cảnh tượng “chạy đua” phổ biến khắp các địa phương.

Hài hòa lợi ích để tránh “cú sốc” thị trường

Điều chỉnh bảng giá đất sát với giá thị trường thực tế là cần thiết để tăng nguồn thu ngân sách, tạo động lực phát triển. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo, nếu không có lộ trình bài bản và sự hài hòa lợi ích, việc này có thể tạo ra "cú sốc" lớn, gây hệ lụy khó lường cho nền kinh tế và xã hội.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhấn mạnh, điều chỉnh bảng giá đất sẽ giúp các khoản thu từ đất như tiền sử dụng đất, thuế, phí tăng lên đáng kể, từ đó tạo nguồn lực quan trọng cho đầu tư phát triển hạ tầng và các dự án an sinh xã hội. Việc định giá đất sát thị trường cũng góp phần giảm thiểu tình trạng "hai giá", tăng minh bạch, hạn chế đầu cơ và thao túng giá. Người có đất bị thu hồi cũng sẽ được bồi thường công bằng hơn, giảm thiểu khiếu kiện.

Tuy nhiên, ông Trần Khánh Quang cảnh báo nguy cơ bảng giá đất điều chỉnh quá đột ngột có thể đẩy chi phí đầu tư vào các dự án BĐS lên cao, kéo theo giá nhà tăng vọt, đặc biệt là phân khúc bình dân và trung cấp. Hơn nữa, chi phí đất đai tăng cao còn có thể làm giảm sức hấp dẫn của Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài, nhất là trong lĩnh vực sản xuất, công nghiệp đòi hỏi quỹ đất lớn.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Phan Dũng Khánh chỉ ra những bất lợi trực tiếp cho người dân và DN khi thực hiện các thủ tục như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu hay chuyển mục đích sử dụng đất. Đặc biệt, việc chuyển đổi đất nông nghiệp trong khu dân cư hiện hữu sang đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn đáng kể. “Nếu việc điều chỉnh không minh bạch, không được người dân đồng thuận hoặc tạo ra sự bất công rõ rệt, nó có thể dẫn đến phản ứng tiêu cực và khiếu kiện, ảnh hưởng đến ổn định xã hội” - ông Phan Dũng Khánh nhấn mạnh.

Từ góc nhìn pháp lý, luật sư Lê Thu Thảo (Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh) lưu ý, các địa phương cần tuân thủ nguyên tắc định giá đất phù hợp với thị trường nhưng không được tạo ra "cú sốc". “Điều chỉnh bảng giá đất phản ánh nỗ lực của các địa phương trong việc đưa bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, một yêu cầu quan trọng để minh bạch hóa thị trường BĐS và tối ưu hóa nguồn thu ngân sách từ đất đai. Tuy nhiên, việc điều chỉnh giá đất với biên độ lớn cũng đòi hỏi một lộ trình rõ ràng, minh bạch và chính sách hỗ trợ phù hợp để giảm thiểu ảnh hưởng tiêu cực đến người dân” - luật sư Lê Thu Thảo phân tích.

Đồng thời, luật sư Lê Thu Thảo kiến nghị, việc điều chỉnh cần có lộ trình rõ ràng, từng bước để thị trường và người dân có thời gian thích nghi. Quan trọng hơn, cần bảo đảm sự công bằng, tránh tình trạng "cào bằng", mà phải phản ánh đúng giá trị riêng biệt của từng vị trí. Ngoài ra, cũng cần chuẩn bị nguồn lực, hạ tầng thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai - điều kiện tiên quyết để xây dựng bảng giá đất mới một cách khoa học và chính xác theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Để bảo đảm việc điều chỉnh bảng giá đất diễn ra suôn sẻ và hiệu quả, các chuyên gia cho rằng, các địa phương cần có thêm hướng dẫn cụ thể từ các bộ, ngành chức năng. Chính sách bảng giá đất là yếu tố cốt lõi trong tài chính đất đai, đóng vai trò quan trọng trong việc cân bằng lợi ích ba bên: Nhà nước, người dân và DN. Vì vậy, sự phối hợp chặt chẽ giữa ba bên và chỉ đạo rõ ràng từ cơ quan quản lý Nhà nước là vô cùng cần thiết.

Tiểu Thúy