Bảng giá đất mới có khiến giá nhà tiếp tục tăng mạnh?

“Giá nhà tăng, nhưng không tăng quá mạnh”

Sở NN-MT Hà Nội đang đề xuất bảng giá đất mới, trong đó chia thành 17 khu vực. Khu vực 1 gồm các phường trong vành đai 1 có giá đất cao nhất, bao gồm Tây Hồ, Ngọc Hà, Ba Đình, Giảng Võ, Ô Chợ Dừa, Hoàn Kiếm, Văn Miếu - Quốc Tử Giám, Cửa Nam và Hai Bà Trưng. Giá đất ở cao nhất hơn 702 triệu đồng/m², áp dụng cho vị trí 1 (mặt đường).

Ngoài ra, giá đất ở cũng tăng mạnh tại các xã ngoại thành. Trong đó khu vực 9 (gồm các xã Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh) có mức tăng cao nhất, khoảng 26%.

Thực tế, bảng giá đất có tác động đến rất nhiều chủ thể, từ Nhà nước, doanh nghiệp (DN) lẫn người dân. Đây cũng là cơ sở để Nhà nước tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; là căn cứ để tính tiền bồi thường, tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Do đó, với mức tăng trong bảng giá đất mới, không ít quan điểm khác nhau về điều này.

Hà Nội đề xuất bảng giá đất mới, tăng mạnh ở nhiều khu vực.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6 ủng hộ một bảng giá đất tiệm cận giá thị trường. Ông cho rằng điều này phù hợp với tinh thần của Nghị quyết 18 năm 2022 và Luật Đất đai 2024.

Tuy nhiên, ông Quê cho rằng cần lưu ý “cơ chế riêng” với một số trường hợp. Ví dụ, nên ưu đãi tiền chuyển mục đích sử dụng đất với các trường hợp như thừa kế, đất liền kề với đất ở mà vẫn trong hạn mức hoặc các thửa đất lâu nay dùng đất ở nhưng chưa chuyển lên đất ở.

Về lo ngại bảng giá đất mới sẽ khiến giá nhà tăng mạnh, ông Quê cho rằng tiền sử dụng đất chỉ chiếm khoảng 15-30% giá bán nhà.

"Dù giá đất tăng có thể khiến giá nhà tăng, nhưng sẽ không tăng quá mạnh, bởi vì giá nhà phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như lãi vốn, kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư, chi phí nguyên vật liệu, sự thao túng, đầu cơ…", ông Quê nói và cho rằng bảng giá đất của Hà Nội đề xuất vẫn thấp hơn khá nhiều giá thị trường.

Ngoài ra, ông Quê cũng đề xuất việc nâng giá đất không chỉ áp dụng với đất ở mà còn cần áp dụng với đất nông nghiệp.

“Đất nông nghiệp hiện nay không bị hạn chế chuyển nhượng. Không nên để tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất thì Nhà nước thu cao, còn thu hồi đất thì giá lại thấp. Cả nhóm đất nông nghiệp lẫn phi nông nghiệp phải tiệm cận giá thị trường thì mới có sự công bằng giữa các chủ thể”, ông Quê nói.

Theo ông Quê, ở Hà Nội hiện nay, tiền chuyển mục đích sử dụng thấp nhất là 3 triệu/m2, còn cao hơn thì lên tới hàng trăm triệu/ m2, nhưng với đất nông nghiệp chỉ vài trăm nghìn đồng/m2.

“Tiền chuyển mục đích sử dụng đất quá cao sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung, khiến giá nhà cao, kéo theo việc tiếp cận nhà của người dân khó khăn. Ngoài ra, việc giá đất nông nghiệp thấp cũng dễ kéo theo vấn đề khiếu kiện khi thu hồi đất”, ông Quê nêu.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6

Cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ tác động đến DN và người dân, Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) đề xuất Nhà nước nên áp dụng các công cụ tài chính linh hoạt, ví dụ điều chỉnh cách tính tiền sử dụng đất hoặc thuế.

Cụ thể, với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất ở), mức nộp tiền sử dụng đất có thể giảm từ 100% xuống còn 30%, nhằm giảm gánh nặng cho người dân. Tương tự, thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản có thể được điều chỉnh giảm từ 2% xuống 1% để bù đắp chi phí phát sinh do bảng giá đất mới.

“Cách tiếp cận này vừa bảo vệ nhóm yếu thế, vừa giúp Nhà nước chủ động điều chỉnh chính sách ưu đãi đầu tư, thuế và tiền sử dụng đất, hướng tới mục tiêu quản lý hiệu quả và tránh thất thu ngân sách”, ông Tuấn nêu.

Giá đất và nỗ lực tìm kiếm hy vọng về một “cuộc vui chung”

Cũng nói với Một Thế Giới, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng một bảng giá đất “hài lòng” tất cả các bên là rất khó.

“Bảng giá đất tăng cao thì DN (cả DN bất động sản và DN ngành nghề khác) không vui vì làm tăng gánh nặng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Bảng giá đất ở mức thấp sẽ làm hài lòng nhóm chủ thể này, nhưng lại khiến nhiều chủ thể khác “mất vui”. Đó là những người dân bị thu hồi đất, khi tiền bồi thường về đất sẽ thấp”, ông Đỉnh nói.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản

Theo ông Đỉnh, “chọn giá đất ở mức nào là một câu hỏi cực kỳ khó bởi đó là sự tìm kiếm hi vọng về một “cuộc vui chung”. Do đó, bên cạnh bảng giá đất, cần phải điều chỉnh hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

"Chính sách tài chính đất đai hợp lý có thể giúp khắc phục những bất cập của bảng giá đất, đặc biệt khi bảng giá đất tăng cao”, ông Đỉnh nói.

Cũng liên quan đến vấn đề này, trong kiến nghị mới đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng đất đai là nguồn lực phát triển quan trọng của nền kinh tế. Trong bối cảnh Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng hai con số từ năm 2026, riêng Hà Nội phấn đấu đạt GRDP bình quân 11%/năm giai đoạn 2026 - 2030, việc tăng bảng giá đất có thể làm tăng chi phí đầu tư, ảnh hưởng tiến độ triển khai dự án và sức cạnh tranh của nền kinh tế.

“Hệ quả dây chuyền từ giá đất tăng cũng có thể khiến thị trường bất động sản chững lại và tác động tiêu cực đến các lĩnh vực liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính - ngân hàng…, qua đó ảnh hưởng đến mục tiêu tăng trưởng và ổn định vĩ mô. Ngược lại, nếu xác định giá đất hợp lý sẽ góp phần tăng trưởng GRDP”, VNREA nêu.

Lo ngại giá nhà tăng cao với bảng giá đất mới

Cũng theo VNREA, việc điều chỉnh giá đất tăng mạnh sẽ tạo áp lực lớn lên chi phí đầu tư công và tiến độ các dự án hạ tầng. Khi chi phí đất đai tăng, các dự án hạ tầng trọng điểm của thành phố có nguy cơ đội vốn, vượt dự toán.

Thêm nữa, nếu giá đất tăng, chi phí phát triển dự án sẽ đội lên, giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là người mua ở thực. Ngoài ra, giá đất tăng cao sẽ gây ra áp lực tài chính đối với người dân và các DN sử dụng đất do các nghĩa vụ tài chính tăng mạnh (tiền thuế sử dụng đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất, các khoản phí, lệ phí liên quan đến đất). Điều này cũng sẽ làm tăng gánh nặng ngân sách nhà nước khi thực hiện việc bồi thường hỗ trợ, tái định cư.

“Thị trường bất động sản hiện đang trong quá trình phục hồi mong manh, nhiều doanh nghiệp phải tái cấu trúc, dòng vốn còn hạn chế. Vì vậy, việc tăng giá đất lúc này có thể tạo thêm "gánh nặng kép" làm chậm đà phục hồi của thị trường”, VNREA nêu.

Lam Thanh