Bảng giá đất mới ở TPHCM: Ai sẽ chịu tác động mạnh nhất?

Giá trung tâm “đứng yên”, vùng ven tăng sốc

TPHCM đang lấy ý kiến dự thảo bảng giá đất sẽ áp dụng từ năm sau, trong đó mức giá cao nhất vẫn thuộc ba tuyến phố trung tâm Nguyễn Huệ, Lê Lợi và Đồng Khởi, ở mức 687 triệu đồng/m2. Đây là khu vực có giá trị thương mại cao nhất thành phố, nơi bảng giá luôn giữ khoảng cách đáng kể so với giá thị trường.

Bảng giá đất mới ở TPHCM dự kiến cao nhất 687 triệu đồng/m2 tại một số tuyến trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ. Ảnh: B.D

Trong khi giá trung tâm được giữ ổn định, nhiều khu vực vùng ven và các địa phương mới sáp nhập lại ghi nhận mức tăng rất mạnh, có nơi tăng đến tám lần. Diễn biến trái chiều này đặt ra câu hỏi lớn: những nhóm nào sẽ chịu tác động trực tiếp nhất khi bảng giá đất mới được thông qua?

Dự thảo bảng giá lần này thể hiện rõ xu hướng thu hẹp khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá thị trường, đặc biệt ở các vùng ven và vành đai đô thị. Những tuyến phố “vàng” ở trung tâm tuy vẫn giữ mức cũ nhưng thực tế thấp hơn nhiều so với mức tư vấn khảo sát 954 triệu đồng và còn thấp xa so với giá rao bán trên thị trường, vốn dao động 1-3 tỉ đồng/m2.

Ngược lại, sự dịch chuyển mạnh lại diễn ra ở các khu vực ngoại thành và các địa bàn thuộc Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu sau sáp nhập. Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, bảng giá mới áp dụng cho hơn 11.000 tuyến đường, tăng gần 900 tuyến so với trước.

Ở Bình Dương cũ, giá đất có nơi tăng đến 8 lần; tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, mức tăng cao nhất là gần 4 lần. Trong khi đó, tại TPHCM cũ, khu vực trung tâm tăng xấp xỉ 1,5 lần, còn vùng ven như Nhà Bè, Củ Chi hay Hóc Môn gần như giữ nguyên giá đất ở nhưng giá đất nông nghiệp lại tăng 50-70%.

Những thay đổi này cho thấy nỗ lực chuẩn hóa mặt bằng giá, tạo cơ sở chính xác hơn cho việc tính thuế, nộp tiền sử dụng đất và bồi thường giải phóng mặt bằng.

Người dân, doanh nghiệp và những cú “sốc chi phí” từ bảng giá đất mới

Nhóm chịu tác động mạnh từ sự điều chỉnh lần có thể kể đến là người dân đang thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất. Tất cả các nghĩa vụ tài chính như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận, nộp phí khi chuyển nhượng hay nhận bồi thường đều phụ thuộc trực tiếp vào bảng giá.

Nhóm chịu tác động mạnh nhất từ bảng giá đất mới là người dân đang thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất. Ảnh: Lê Vũ

Một khi bảng giá tăng, đặc biệt tại những nơi tăng gấp nhiều lần, số tiền người dân phải nộp tăng theo tương ứng. Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản (VARS), một trường hợp tại Cần Giờ cho thấy mức tăng rất lớn.

Cụ thể, một lô đất 230m2 trước đây chỉ cần nộp 185 triệu đồng tiền chuyển mục đích, nhưng khi áp dụng bảng giá mới, con số này nhảy vọt lên hơn 2,2 tỉ đồng, tức tăng gấp 12 lần.

Với nhiều hộ dân thu nhập trung bình hoặc thấp ở khu vực vùng ven, khoản chi phí tăng đột ngột trên có thể khiến họ không thể thực hiện các thủ tục hành chính, có thể dẫn đến tình trạng để đất hoang, xây dựng không phép hoặc giao dịch không chuẩn hóa.

Bên cạnh đó, sự thay đổi bảng giá đất cũng tiềm ẩn nguy cơ làm tăng khiếu nại liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nếu bảng giá mới tăng mạnh hơn mức giá bồi thường đã được phê duyệt trước đó, người dân có thể yêu cầu điều chỉnh lại, kéo theo quá trình triển khai dự án bị kéo dài hoặc đình trệ.

Nếu dự án buộc phải áp dụng bảng giá đất mới cao hơn mức dự toán ban đầu, chủ đầu tư có thể đối mặt với áp lực về dòng tiền, buộc phải điều chỉnh quy mô, kéo giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai.

Sự khác biệt giữa các thời điểm phê duyệt bảng giá cũng tiềm ẩn rủi ro tranh chấp, đặc biệt nếu không có cơ chế chuyển tiếp và điều phối phù hợp giữa các cơ quan quản lý.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, tác động của bảng giá đất mới sẽ không thể hiện trực tiếp qua tiền sử dụng đất, bởi phần lớn dự án thương mại áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá trị đất.

Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa doanh nghiệp đứng ngoài ảnh hưởng. Khi bảng giá tăng, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên, làm tổng mức đầu tư gia tăng đáng kể, nhất là với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, có năng lực tài chính hạn chế.

Các dự án đang triển khai cũng đối diện nguy cơ đội vốn nếu bảng giá mới được áp dụng trong quá trình điều chỉnh thủ tục pháp lý. Với những dự án mới trong giai đoạn chuẩn bị, doanh nghiệp buộc phải tính toán lại phương án tài chính, từ chi phí đầu vào, dòng tiền đến hiệu quả đầu tư. Điều này có thể kéo dài thời gian chuẩn bị hoặc khiến một số dự án không còn khả thi để triển khai.

Khi chi phí đầu vào tăng mạnh, doanh nghiệp thường phải điều chỉnh giá bán để đảm bảo biên lợi nhuận, qua đó tạo thêm áp lực tăng giá trên thị trường. Hệ quả là khả năng tiếp cận nhà ở của người dân tiếp tục bị thu hẹp. Về lâu dài, nguồn cung có xu hướng nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm.

Ngược lại, một số nhóm chịu tác động thấp hơn từ bảng giá đất mới, như hộ nghèo và gia đình chính sách vẫn được hưởng cơ chế miễn, giảm nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm chưa chịu sự điều chỉnh ngay trong năm 2025, còn các tổ chức chỉ phải nộp lệ phí quản lý theo mức ổn định cũng ít chịu biến động. Nhờ đó, tác động xã hội tiêu cực của việc điều chỉnh bảng giá đất phần nào được kiểm soát, bảo đảm yếu tố ổn định trong giai đoạn chuyển đổi chính sách.

Dù tạo ra áp lực tài chính trong ngắn hạn, bảng giá đất mới cũng mang lại những lợi ích dài hạn nhất định. Việc điều chỉnh giúp tăng tính minh bạch, thu hẹp cơ chế “hai giá” và tạo cơ sở công bằng hơn cho người dân khi thu hồi đất với số tiền bồi thường tiệm cận sát hơn với giá thị trường.

Một số địa bàn có mức giá thương mại hoặc công nghiệp trước đây còn thấp cũng có thể hưởng lợi, đặc biệt tại các khu vực Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, nơi chính sách giá mới được kỳ vọng góp phần thu hút thêm đầu tư. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng hiệu quả chỉ được phát huy nếu địa phương có cơ chế linh hoạt trong điều chỉnh hệ số và tránh gây “sốc giá” cục bộ.

Bình Dương