Bảo đảm hài hòa lợi ích 3 bên trong Luật Đất đai

Ủy ban Kinh tế Quốc hội vừa phối hợp cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức Hội thảo lấy ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Tại Hội thảo, các đại biểu thảo luận, cho ý kiến về các nội dung còn nhiều ý kiến khác nhau như: chính sách đất đai cho đồng bào dân tộc; quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hàng nằm; điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất; cấp Giấy Chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất…

Góp ý dự thảo của Điều 28 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Phó chủ tịch Hội Luật gia TP Ung Thị Xuân Hương cho rằng, nếu quy định như dự thảo thì chỉ có 2 giao dịch là trao đổi và tặng cho bất động sản phải công chứng còn những giao dịch khác như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể được hiểu theo quy định của Luật Công chứng hoặc là luật khác như vậy không đồng bộ thống nhất trong áp dụng pháp luật. Vì Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định về hình thức hợp đồng về quyền sử dụng đất do pháp luật về Đất đai quy định. Do đó, cần phải điều chỉnh rõ ràng cho mục đích áp dụng pháp luật…

Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải yêu cầu bảo đảm hài hòa lợi ích của nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư trong Luật Đất đai

Liên quan về sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, các đại biểu cho rằng, việc thỏa thuận là rất cần thiết nhưng nếu không quy định chặt chẽ sẽ rất dễ nảy sinh mâu thuẫn, dẫn đến tình trạng trong một dự án có các mức thỏa thuận khác nhau, tạo sự không công bằng. Do đó, cần có quy định để các nhà đầu tư thỏa thuận trên một nền tảng cơ bản, bảo đảm sự thống nhất.

Về sự cần thiết, nguyên tắc phân bổ và việc thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất tại các quy hoạch sử dụng đất, một số ý kiến cho rằng, cần làm rõ cách thức áp dụng các chỉ tiêu được giao tại dự thảo Luật để có cơ sở trong việc thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất, ví dụ đối với đất rừng, đất lúa việc thực hiện vượt quá chỉ tiêu được giao...

Góp ý về định giá đất, theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu, hiện TP áp dụng phương pháp thặng dư là chủ yếu trong hơn 8 năm qua để tính tiền sử dụng đất, thuê đất các dự án. 280/320 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị ở địa phương áp dụng phương pháp này, chiếm đến 87,5%. Tuy vậy, việc áp dụng phương pháp thặng dư cũng phát sinh rủi ro pháp lý với cán bộ công chức và những người liên quan.

Theo ông Lê Hoàng Châu, rủi ro là sai số lớn bởi phương pháp thặng dư là ước đoán với tổng chi phí đầu tư và tổng doanh thu của dự án đều giả định, trong khi căn cứ quan trọng nhất là cơ sở dữ liệu đầu vào lại không chính xác, chưa cập nhật theo thời gian thực... nên chưa tìm ra được chỉ số giá trung bình. Do đó, đề nghị tiếp tục giữ lại phương pháp thặng dư, kết hợp với sửa Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất để hướng dẫn tính ước đoán tổng chi phí, tổng doanh thu giả định của dự án ngày càng xác thực hơn.

Đánh giá cao ý kiến của các đại biểu về những quy định tài chính đất đai trong Luật Đất đai, nhất là vấn đề định giá đất, Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho rằng, đây là vấn đề khó khăn nhất hiện nay. Các vấn đề tài chính đất đai liên quan trực tiếp đến quyền lợi các bên trong giao dịch, giữa nhà nước - người dân - doanh nghiệp. Các quy định của pháp luật trong lĩnh vực này cần đảm bảo quyền về đất đai, sử dụng đất đai, đồng thời tạo niềm tin và khuyến khích, thúc đẩy thị trường bất động sản, hoạt động sản xuất kinh doanh. Tài chính đất đai phải tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận đất đai, phát huy giá trị đất đai, giải phóng sức sản xuất.

Phó chủ tịch Quốc hội cũng yêu cầu cần quan tâm hoàn thiện các quy định về tài chính đất đai, giá đất bảo đảm tính khả thi, có xét đến chi phí đất đai là chi phí đầu vào quan trọng của nền kinh tế, bảo đảm phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, bảo đảm hài hòa lợi ích của nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Đồng thời, tiếp tục rà soát các nội dung khác tại dự thảo Luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền; thu hồi đất quốc phòng, an ninh chưa có trong quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để đưa vào quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh… bảo đảm chặt chẽ về điều kiện nhưng cũng phải thỏa đáng, phù hợp với thực tiễn.

Bên cạnh đó, đối với các nội dung dự thảo Luật liên quan đến các Nghị quyết thí điểm của Quốc hội, đề nghị Chính phủ có báo cáo tổng kết thực hiện để có cơ sở xem xét tại dự thảo Luật.

PV