Bất động sản 2024: Cơ hội nào cho sự phục hồi

Ảnh: Đinh Nhung - Mekong ASEAN

Chị Mai Anh (nhân viên văn phòng ở Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, trước Tết vợ chồng chị tìm hiểu để mua căn hộ 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh tại một khu chung cư tại huyện Gia Lâm (Hà Nội) thì mặt bằng giá là 2,2-2,5 tỷ đồng/căn. Đắn đo mãi, tuần trước đi xem nhà, anh chị ngỡ ngàng khi tất cả những căn được chào bán thuộc tòa nhà chị định mua đều tăng lên vài trăm triệu đồng/căn.

Việc giá căn hộ tăng quá nhanh khiến gia đình chị Mai Anh rơi vào tình thế "tiến thoái lưỡng nan". Nếu mua, hai vợ chồng sẽ phải vay nợ nhiều hơn dự kiến. Còn nếu không mua họ lại lo ngại giá tăng cao hơn theo hiệu ứng phục hồi của thị trường.

Theo dữ liệu tại Báo cáo quý 1/2024 của Batdongsan.com.vn với chủ đề "Khởi động" cho thấy, giá rao bán trung bình của chung cư ở Hà Nội trong 2 tháng đầu năm nay tăng đến 17% so với cùng kỳ 2023.

Lọt danh sách các dự án chung cư chứng kiến giá rao bán tăng mạnh tại Hà Nội, Royal City, The Pride, Khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà – Sudico, Sun Grand City có giá tăng 33%, Mipec Rubik 360 và Vinhomes West Point tăng 28%, Chung cư Đại Thanh tăng 27%, Seasons Avenue tăng 26%, theo dữ liệu giá của Batdongsan.com.vn.

Khảo sát về giá nhà của Công ty nghiên cứu bất động sản CBRE trong năm 2023, thị trường chung cư ở 2 thành phố Hà Nội và TP HCM vẫn đang neo ở mức cao. Đặc biệt là tại Hà Nội, khi ghi nhận xu hướng giá sơ cấp tăng nhanh trong năm 2023, nguyên nhân chính do tỷ trọng nguồn cung mở bán áp đảo từ phân khúc cao cấp.

Cụ thể, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 4,6% theo quý và 14,6% theo năm. Còn giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM là hơn 61 triệu đồng/m2 (giảm 1,7% so với năm 2022).

Tại thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư ở Hà Nội trong quý 4/2023 đạt trung bình 33 triệu đồng/m2 và tương đương mức tăng 5% theo năm. Còn TP HCM ghi nhận 45 triệu đồng/m2 đối với thị trường chung cư và 140 triệu đồng/m2 đối với thị trường nhà thấp tầng.

Tại buổi Hội thảo "Nhận diện điểm sáng kinh doanh và đầu tư năm 2024" diễn ra sáng ngày 26/3, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tiền tệ quốc gia cho biết, nhiều tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang dần phục hồi.

"Bất động sản công nghiệp tăng trưởng tốt. Nguồn cung năm 2023 về cơ bản tăng, lượng giao dịch đặc biệt ở Hà Nội tăng trở lại. Những dự án mới ở phân khúc căn hộ tung ra bán hết. Vì sao? Vì chúng ta đang thiếu nguồn cung, nhu cầu người dân vẫn tồn tại", ông Lực cho biết.

Đưa ra giải pháp để phục hồi thị trường, ông Lực cho rằng cần quyết liệt cải thiện môi trường kinh doanh về vướng mắc vốn, đất đai. Đặc biệt cần tổng kết về luật, hay câu chuyện về thị trường vốn, hệ thống ngân hàng cơ cấu lại nhanh hơn, tốt hơn và đẩy mạnh huy động vốn doanh nghiệp như trái phiếu doanh nghiệp.

"Đặc biệt, cần quyết liệt khôi phục thị trường bất động sản. Bất động sản nên giảm giá chứ không phải tăng giá như thời gian gần đây", ông Lực nhấn mạnh.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tiền tệ quốc gia. Ảnh: Đinh Nhung - Mekong ASEAN

Chưa tạo được mặt bằng giá nhà ở chưa giải quyết được khủng hoảng thị trường

Trong khi đó, dưới góc nhìn cá nhân, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia đánh giá, thanh khoản của thị trường bất động sản Việt Nam dù đã nhích dần lên nhưng nhìn chung hiện nay vẫn đang ở mức thấp. Khi thị trường bất động sản không phục hồi được thì toàn bộ trái phiếu doanh nghiệp cũng chịu ảnh hưởng rất lớn do bị chôn vốn.

Ngược lại, nếu thị trường bất động sản phục hồi sẽ giải phóng được lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp, thường là vốn trung và dài hạn. Rất có thể khi đó, các nhà đầu tư được thanh toán tiền trái phiếu sẽ tham gia đầu tư vào các lĩnh vực khác cùng những đột phá mới với nhiều khởi sắc.

Cũng theo ông Nghĩa, những khó khăn mà thị trường bất động sản đang phải trải qua giai đoạn này khác đợt khủng hoảng bất động sản năm 2011 đã gặp phải, bởi khi đó là khủng hoảng dư cung, còn giai đoạn này là dư cầu.

Đặc điểm của khủng hoảng dư cầu bao giờ cũng kết thúc nhanh hơn khủng hoảng dư cung. Nhưng cần nhấn mạnh rằng, hiện tại là cuộc khủng hoảng dư cầu ở phân khúc bất động sản nhà ở trung cấp và bình dân.

TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia.

Theo TS Nghĩa, hiện tại, Chính phủ cũng đang quyết liệt để phục hồi thị trường này, nhưng các giải pháp gỡ khó cho bất động sản hiện vẫn chưa đánh trúng “tâm bão”, đó là đẩy được cung nhà ở giá rẻ. Chưa tạo được mặt bằng giá nhà ở chưa giải quyết được khủng hoảng thị trường.

Trong đó, vị chuyên gia này nhận thấy rằng những điểm "mấu chốt" của phân khúc này.

Thứ nhất, nhà ở xã hội không phải nộp thuế sử dụng đất, đất đó lại là đất công, không thế chấp được tại ngân hàng để vay nên các ngân hàng không mặn mà.

"Tại sao chúng ta không đánh thuế một vài phần trăm để trở thành đất tư trong vòng 50 năm, khi đó, ngân hàng có thể nhận thế chấp", chuyên gia đặt vấn đề.

Thứ hai, toàn bộ cơ chế đấu thầu nên thông thoáng hơn, doanh nghiệp nào có năng lực thì nên chỉ định xây dựng để thực hiện nhanh chóng.

Thứ ba, bỏ bớt quy định lợi nhuận không vượt quá 10% để các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cao cấp, trung cấp, thấp cấp được bình đẳng như nhau.

Thứ tư, về tài trợ cho người mua nhà, cần tài trợ trực tiếp qua ngân sách, không nên qua ngân hàng. Hoặc có thể dùng ngân hàng để tài trợ như cách Singapore làm. Ví dụ như mua một nhà ở xã hội thì người mua được vay vốn ngân hàng và chỉ chịu lãi suất 2,5%/năm, phần vượt quá lãi suất thì chính phủ bù.

"Cần thúc đẩy phân khúc nhà ở giá rẻ, tăng mạnh nguồn cung, đặc biệt là ở các thành phố lớn. Muốn vậy, sự hỗ trợ của Chính phủ cho phân khúc nhà ở giá rẻ không được làm ảnh hưởng đến động lực lợi nhuận của các nhà đầu tư phát triển dự án và không buộc họ phải chịu ràng buộc bởi các chính sách về đối tượng được thụ hưởng nhà ở xã hội," TS Lê Xuân Nghĩa khuyến nghị.

Đồng thời, các chính sách hỗ trợ phải hướng trực tiếp đến người mua nhà, bao gồm cả chính sách tín dụng cũng như đối tượng được thụ hưởng chính sách. Có như vậy, nhà ở xã hội mới tăng nhanh và khủng hoảng phân khúc sẽ sớm khắc phục.

Doanh nghiệp bất động sản tự mình xoay chuyển tình thế

Phân tích thêm một nhân tố mang tính quyết định, TS Lê Xuân Nghĩa băn khoăn, thị trường bất động sản đã có những chuyển biến tích cực, tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang đối diện với nhiều khó khăn.

Dữ liệu mới cập nhật từ Tổng Cục Thống kê cho thấy, chỉ trong 3 tháng đầu năm nay, 2.428 doanh nghiệp bất động sản đã ngừng hoạt hoạt động, tăng 33,7% so với cùng kỳ năm 2023. Đồng thời, 331 doanh nghiệp bất động sản giải thể, so với 341 doanh nghiệp của cùng kỳ năm trước.

Áp lực đáo hạn trái phiếu từ nay đến cuối năm của các doanh nghiệp bất động sản rất lớn. Theo ước tính của FiinGroup, lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm 2024 lên tới hơn 300.000 tỷ đồng, trong đó, riêng trái phiếu bất động sản hơn 130.000 tỷ đồng. Từ đầu năm đến cuối tháng 3/2024, các doanh nghiệp đã phải chi gần 14.000 tỷ đồng mua lại trái phiếu trước hạn, trong đó hơn 41% là trái phiếu bất động sản.

Thống kê của Mekong ASEAN từ 109 doanh nghiệp trên sàn đã công bố Báo cáo tài chính quý 4/2023 cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản khoảng 472.200 tỷ đồng tính đến thời điểm cuối năm 2023. Theo đó, dòng tiền vẫn đang là thách thức lớn của doanh nghiệp bất động sản.

TS Lê Xuân Nghĩa nhìn nhận, năm 2024 thị trường bất động sản đặt những viên gạch đầu tiên cho một chu kỳ bất động sản mới, chu kỳ của những người biết nhìn vào sự thật. Khi thị trường bất động sản tan băng, cũng là lúc các doanh nghiệp chuyển mình để thích nghi, tái cơ cấu, nghiên cứu kĩ càng sản phẩm. Khi thị trường quay trở lại sôi động, các doanh nghiệp bất động sản sẽ lại "ra hàng" những sản phẩm phù hợp và chất lượng, sẵn sàng hái trái ngọt của một chu kỳ mới.

Kiều Chinh