Bất động sản ảm đạm trong 'mùa gặt' cuối năm

Chia sẻ với VnBusiness, ông Lâm, đại diện chủ đầu tư một dự án quy mô 460 căn hộ kèm shophouse tại khu Nam TP.HCM, cho biết công ty ông bắt đầu nhận đặt chỗ trước tại dự án, với rổ hàng mới khoảng 130 căn (giá bình quân 75 triệu đồng/m2), từ đầu tháng 10, tuy nhiên, sau hơn 2 tháng, tỷ lệ booking chỉ đạt 30%.

Trầm lắng mùa cao điểm

Con số trên, theo ông Lâm, là quá thấp so với kế hoạch của công ty. Bởi, theo lẽ thường, khi chính thức mở bán, tỷ lệ chốt hợp đồng mua bán sẽ chỉ đạt 50 - 60% số khách giữ chỗ (đặt trước), thậm chí thấp hơn.

“Điều này đồng nghĩa, nếu mở bán chính thức, có khả năng chúng tôi chỉ bán được 15-20 căn, không bõ các khoản chi cho hoạt động quảng bá, môi giới, tổ chức… Sau khi thăm dò, nhận thấy sức mua quá thấp nên lãnh đạo công ty quyết định dừng kế hoạch mở bán sớm, lùi lịch sang đầu năm 2024”, vị đại diện doanh nghiệp chia sẻ.

Giá nhà quá cao vẫn đang là rào cản khiến thanh khoản thị trường địa ốc chưa được cải thiện (Ảnh minh họa: Thế Vinh).

Khả năng thanh khoản ì ạch cũng đang là tình trạng chung tại nhiều dự án mở bán mới trên địa bàn TP.HCM thời gian qua. Đơn cử, một dự án ở Thủ Đức, sau gần 4 năm triển khai, chính thức mở bán vào cuối tháng 11, đến nay chỉ “chốt” được chưa đầy 20 căn. Tại một dự án khác cách đó không xa mở bán từ đầu quý II, đến nay chưa hết đợt đầu, dù chiết khấu lên tới 25%.

Anh Cao Quốc Dũng, một “siêu cò” có kinh nghiệm hơn 10 năm tại khu Nam Sài Gòn, tiết lộ trong tháng 11 và nửa đầu tháng 12, anh bán thành công 2 căn hộ và 1 lô đất, không quá ấn tượng nhưng bằng thành tích 3 quý đầu năm cộng lại. Điều này cho thấy thị trường đã bớt u ám hơn.

Tuy nhiên, theo anh Dũng, tâm lý chờ đợi của khách hàng vẫn đang chi phối khá mạnh những nỗ lực vực dậy thanh khoản của doanh nghiệp, khiến thị trường có thể sẽ phải chờ đợi sang năm 2024 mới ghi nhận đà hồi phục rõ ràng, thanh khoản thực sự tan băng.

Bên cạnh tâm lý chờ đợi của khách hàng, theo giới chuyên gia, nguyên nhân khiến bất động sản trầm lắng mùa cao điểm cuối năm là bởi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền chưa được cải thiện. Ngay cả ở khu vực vùng ven, các dự án mở bán mới cũng rất ít, khiến nguồn cung cuối năm đã ít lại toàn hàng tồn kho.

Minh chứng, theo DKRA Group, trong quý IV/2023, thị trường phía Nam ước tính có thêm 1.200 - 1.600 căn hộ và khoảng 450 sản phẩm nhà phố được chào bán. Lũy kế 11 tháng đầu năm, TP HCM và các tỉnh phía Nam có khoảng 9.530 căn hộ bán, tiêu thụ được hơn 7.000 căn, giảm lần lượt 65% và 67% so với cùng kỳ 2022.

Tính riêng trong tháng 11 vừa qua, TP.HCM và các tỉnh chỉ có khoảng 115 sản phẩm đất nền, 740 căn hộ chung cư và 34 căn nhà liền kề mở bán. Phân khúc căn hộ có thanh khoản tốt nhất với 681 căn bán ra, trong khi tiêu thụ đất nền giảm 88%, biệt thự liền kề không bán được sản phẩm nào.

Thị trường sớm sôi động hơn?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định thị trường thiếu nguồn cung và khan hiếm nhà ở giá vừa túi tiền là nguyên nhân chính khiến mùa cao điểm cuối năm không khởi sắc như mong đợi của doanh nghiệp. Bên cạnh đó là những rào cản pháp lý khiến không ít dự án “lỡ hẹn” với thị trường.

Nhận định của vị đại diện HoREA là có cơ sở bởi thực tế cho thấy, tại các dự án mới mở bán có chính sách ưu đãi tốt, giá hợp lý, tỷ lệ thanh khoản vẫn khá cao. Điển hình như các dự án của Khang Điền và Nam Long, cùng thuộc quận Bình Tân, đều ghi nhận lượng booking và chốt hợp đồng ấn tượng.

Có thể thấy, bức tranh thị trường bất động sản cuối năm tại phía Nam và cả nước vẫn bị bao trùm bởi màu xám chủ đạo. Tuy nhiên, theo giới phân tích, tình hình có thể cải thiện hơn trong thời gian tới, nhất là nửa cuối năm 2024, khi các dự án được gỡ pháp lý và chủ đầu tư bắt đầu ra hàng mạnh hơn.

Kể từ nửa cuối tháng 11 đến nay, hàng loạt doanh nghiệp tên tuổi ở phía Nam liên tục công bố khởi công dự án mới, chuẩn bị nguồn hàng cho năm mới. Chưa kể, không ít chủ đầu tư lùi lịch mở bán chính thức sang năm 2024 cũng được chờ đợi giúp nguồn cung cải thiện, thị trường sôi động hơn.

Một chút lấn cấn là hầu hết dự án vừa công bố đều có giá khá cao. Điển hình như Gamuda Land động thổ dự án Eaton Park tại TP Thủ Đức, dự kiến mở bán từ giữa năm 2024, giá khoảng 110-140 triệu đồng/m2; Masterise Homes có kế hoạch khởi công phân khu cao tầng nằm trong đô thị The Global City (TP Thủ Đức); Hay Kepple Land cũng đang thi công một dự án nhà thấp tầng trên khu vực đường Võ Chí Công (quận 2 cũ)…

Rõ ràng, nguồn cung được chờ đợi có bứt phá trong thời gian tới với sự vào cuộc của doanh nghiệp, tuy nhiên, theo chuyên gia, để thị trường bất động sản sớm khởi sắc, cần các động thái giảm giá nhà rõ nét hơn nữa.

Đây cũng là lý do HoREA vừa có công văn đề nghị các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại phân khúc thị trường và giảm giá bán nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân, để cùng chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản được nhận định đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất để chuẩn bị cho một chu kỳ mới. Song, một sự thật dễ thấy là thời kỳ doanh nghiệp địa ốc “ôm đồm” nhiều dự án đã qua, xu hướng dùng tiền đi vay để dự án cũng khó để tồn tại. Vì vậy, trong chu kỳ mới, doanh nghiệp không còn cách nào khác là tái cơ cấu, cân bằng giữa phân khúc bình dân và cao cấp, đáp ứng nhu cầu của đa số khách hàng để phát triển bền vững.

Hưng Nguyên