Bất động sản bị thổi giá, tạo giá ảo do đâu?

(Ảnh minh họa: Hoàng Huy).

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho biết, giá bất động sản tại một số địa phương trong quý III/2024 vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt tại TP Hà Nội, TP HCM và các đô thị lớn. Hiện tượng tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, một số loại hình, một số phân khúc bất động sản dẫn đến tác động làm tăng giá chung.

Bộ cho biết có nhiều nguyên nhân tác động làm tăng giá bất động sản nhà ở, trong đó có một số nguyên nhân chủ quan.

Đơn cử như thị trường có hiện tượng tạo giá ảo, thổi giá của giới đầu cơ và môi giới bất động sản; lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.

Đây là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá, thổi giá cao so với giá trị thực tế, thao túng thị trường. Điều này gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Thời gian gần đây, dư luận cũng đang xôn xao thông tin liên quan đến việc cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản có hành vi cấu kết, đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quyết định giá bán sản phẩm bất động sản là quyền của chủ đầu tư, nhà phát triển dự án. Môi giới không được phép tham gia bất cứ “công đoạn” nào liên quan đến việc định giá bất động sản. Chỉ khi bảng hàng được công bố, lúc đó môi giới mới được biết giá bán để tư vấn cho khách hàng và nhà đầu tư.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes đánh giá, xu hướng tăng giá bất động sản là điều không thể tránh khỏi. Tuy nhiên, việc giá bán tăng trưởng mạnh trong một thời gian rất ngắn là điều bất bình thường. "Thị trường địa ốc bao gồm ba chủ thể chính là chủ đầu tư, môi giới và người mua nhưng câu chuyện đẩy giá lại quy chụp hoàn toàn do môi giới là bất hợp lý", vị này nói.

Ông Chung lý giải thêm, giá bất động sản tăng cao, nguyên nhân chủ yếu do các chủ đầu tư lớn độc quyền nguồn cung, dẫn dắt về giá. Chi phí đầu tư tăng cao, nhu cầu mua lớn trong khi nguồn cung khan hiếm khiến các chủ đầu tư đặt kỳ vọng cao hơn về lợi nhuận. Bản thân môi giới không có khả năng can thiệp về mức giá của thị trường.

Hơn thế nữa, theo ông Chung, môi giới bất động sản là đối tượng không mong muốn giá tăng nhất. Bởi khi chủ đầu tư bán giá cao, cơ hội chốt khách sẽ khó khăn hơn, môi giới sẽ vất vả hơn, nhưng thực tế phần phí cho môi giới họ nhận về vẫn không thay đổi.

Các chuyên gia của VARS cũng cho rằng, việc thổi giá bất động sản là hành vi của những “tay đầu cơ”, có tài chính. Hành vi của họ là quan sát, lắng nghe, theo dõi từng biến động của thị trường. Và ngay khi nhận thấy cơ hội, họ “liều lĩnh chốt deal”, để rồi găm hàng, tìm “mồi ngon” và sang tên, hưởng chênh lệch.

Những đối tượng này hoàn toàn khác với môi giới bất động sản, họ không đủ tài chính để ôm hàng, chờ tăng giá. Nếu có, thì số lượng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, không đủ để điểm mặt, đặt tên, chứ chưa nói đến nguy cơ tạo sóng hay lũng đoạn thị trường.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Đại biểu Quốc hội khóa 12, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội khẳng định, nghề môi giới bất động sản là một nghề vô cùng quan trọng, việc siết chặt các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới là cần thiết và phù hợp. Tuy nhiên, để đảm bảo hoạt động quản lý môi giới đạt hiệu quả, môi giới cần tham gia tổ chức xã hội nghề nghiệp. Tổ chức xã hội nghề nghiệp cho các nhà môi giới cần được hoạt động độc lập, có tư cách pháp nhân.

“Về việc có hay không môi giới bất động sản đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường, có nhưng mà cũng không, không nhưng mà cũng có. Thực tế, ngoài các nhà môi giới hoạt động chuyên nghiệp, có kiến thức, kỹ năng hành nghề, chấp hành tốt các quy định pháp luật, thì cá biệt vẫn còn có một số cá nhân môi giới bị lợi ích chi phối, bất chấp quy định pháp luật, cấu kết với các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nâng giá hoặc dìm giá thị trường. Chắc chắn hiện tượng này không thể tránh khỏi trong nền kinh tế thị trường", ông Phúc nhận định.

Nguyễn Lê