Bất động sản bùng nổ nguồn cung và nỗi lo tắc nghẽn dòng tiền

Bất động sản 2026 đối diện nhiều thách thức về thanh khoản. Ảnh: Hoàng Anh.

Những 'khoảng tối' trong bức tranh tăng trưởng

Mặc dù ghi nhận sự phục hồi tích cực trong thời gian vừa qua, song thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang đối mặt với những nghịch lý tăng trưởng. Đằng sau sự bùng nổ của nguồn cung và giá bán tăng mạnh là bài toán về sự lệch pha cung - cầu và áp lực về thanh khoản ngày càng đè nặng.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự báo, bước sang năm 2026, nguồn cung bất động sản sẽ tiếp tục có xu hướng tăng mạnh, ước tính đạt 150.000 sản phẩm nếu các dự án mở bán đúng kế hoạch.

Trong đó, miền Bắc đạt khoảng 60.000 sản phẩm, riêng Hà Nội và Hưng Yên khoảng 40.000 sản phẩm. TP.HCM nguồn cung ước tính đạt 55.000 sản phẩm. Miền Tây Nam Bộ khoảng 11.000 sản phẩm.

Trước bối cảnh lãi suất đang có xu hướng tăng, một lượng lớn nguồn cung đổ bộ đang gây sức ép lớn lên thanh khoản của thị trường, nhất là trong bối cảnh giá bán vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Theo ông Đính, trước đó, mặc dù nguồn cung trong năm 2025 tăng cao, nhưng giá bán vẫn liên tục leo thang khiến khả năng sở hữu nhà ở của người dân ngày càng thu hẹp.

Theo đó, trong năm vừa qua, nguồn cung nhà ở đã "bùng nổ" với hàng trăm dự án mở bán đồng loạt trên toàn quốc. Nhiều siêu dự án có quy mô chưa từng có từ trước tới nay.

Tính chung cả năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 150 nghìn sản phẩm chào bán, tăng hơn 80% so với năm 2024. Trong đó, có gần 130.000 sản phẩm chào bán mới, cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025, tăng 88% so với năm 2024.

Phân khúc thấp tầng, đất nền chiếm tỷ trọng đạt khoảng 38%, tương đương 47.000 sản phẩm, gấp 2,5 lần năm 2024.

Phân khúc căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng đạt 62%, tương đương với hơn 80.000 sản phẩm, gấp hai lần năm 2024.

Trong khi đó, mức giá vẫn tiếp tục tăng mạnh, tại Hà Nội, giá bán trung bình các dự án tăng ở mức 5% theo quý và 111% so với năm 2019. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá bán của các dự án mới tại khu vực trung tâm tăng cao, kéo mặt bằng giá chung của cả phân khúc. Riêng Hà Nội và TP.HCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Tại Đà Nẵng, hiệu ứng từ việc sáp nhập Đà Nẵng và Quảng Nam cũng góp phần đẩy giá một số dự án phía Nam, khu vực lân cận Quảng Nam. Theo đó, giá bán bình quân các dự án tăng nhẹ khoảng 4% theo quý, nhưng ghi nhận mức tăng 68% so với kỳ gốc 2019.

Nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò chủ đạo, nhưng bị hạn chế bởi khả năng chi trả, động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Nhu cầu đầu tư bất động sản tăng mạnh trong năm 2025 nhờ một số yếu tố như mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, nguồn cung cải thiện rõ nét, cùng các chính sách ưu đãi bán hàng và giãn tiến độ thanh toán, niềm tin và kỳ vọng của nhà đầu tư được củng cố khi hạ tầng giao thông được đẩy mạnh đầu tư và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện.

Tuy nhiên, từ quý IV/2025, lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay nhích lên, khiến nhu cầu đầu tư chững lại cục bộ tại một số khu vực đã tăng "nóng".

Theo ông Đính, nếu tình trạng này kéo dài, sức mua trên thị trường sẽ bị ảnh hưởng bởi mặt bằng giá tăng cao, nhiều người dân, đặc biệt là người trẻ, giảm động lực sở hữu nhà do khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập bị kéo giãn.

Bên cạnh đó, thị trường cũng xuất hiện khoảng chênh giữa kỳ vọng người bán và hành vi người mua. Người bán có xu hướng giữ giá hoặc chỉ điều chỉnh giảm nhẹ, trong khi người mua duy trì tâm lý thận trọng và quan sát.

Minh chứng là trong quý IV và cả năm 2025, tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức tích cực nhưng giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước, do nguồn cung tăng mạnh vào cuối năm và tâm lý nhà đầu tư chuyển sang trạng thái thận trọng, quan sát và chọn lọc hơn. Nhiều dự án có chiến lược phát triển chưa phù hợp hoặc định giá quá cao đối mặt với tình trạng giao dịch chậm, thanh khoản thấp.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ cũng cho rằng, thị trường vẫn còn những chỉ dấu của sự phát triển thiếu bền vững.

Thứ nhất, giá nhà ở còn rất cao. Các báo cáo của quốc tế chỉ ra rằng, giá bất động sản tại Việt Nam cao gấp đôi thu nhập của người dân, trung bình một người sẽ phải mất 30 năm mới mua được nhà.

Thứ hailà vấn đề mất cân đối cung cầu. Với thị trường nhà ở, các sản phẩm cao cấp, hạng sang rất nhiều, trong khi nhà ở xã hội lại thiếu nghiêm trọng. Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng còn nhiều khó khăn, thách thức, nhất là pháp lý còn những vướng mắc chưa được triệt để tháo gỡ.

Thứ ba là tốc độ phát triển không đồng đều. Một số doanh nghiệp đầu tư dàn trải, làm nhiều dự án cùng lúc dẫn đến khi kinh tế có những yếu tố trục trặc như lãi suất tăng cao, chiến tranh, bất ổn quốc tế thì sẽ ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh. Kéo theo đó là sự phát triển thiếu bền vững của thị trường.

Cuộc thanh lọc mới của thị trường

Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng và nguồn cung rất lớn đổ bộ, theo ông Đính, dòng tiền đầu tư sẽ có tính chọn lọc cao hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín, đáp ứng tiêu chuẩn bền vững, dọc các tuyến đường vành đai, hạ tầng giao thông công cộng.

Trái lại, một số khu vực vùng ven có hiện tượng "kẹt" thanh khoản do hạ tầng chưa hoàn thiện và chủ đầu tư thiếu năng lực triển khai các tiện ích cơ bản để thu hút nhu cầu ở thực.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư tiếp tục có xu hướng đổ về khu vực vùng ven khi mặt bằng giá tại khu vực thành phố đã quá cao, không còn nhiều dư địa tăng trưởng về giá và tỷ suất sinh lời thấp.

Thị trường sẽ ghi nhận sự "nổi lên" của một số khu vực có mặt bằng giá còn ở vùng trũng, khi bắt đầu xuất hiện các chủ đầu tư lớn triển khai những dự án quy mô lớn với hạ tầng bứt phá.

Về thanh khoản, giá bán, giá bán trên thị trường sẽ tiếp tục xu hướng tăng nhưng ghi nhận sự phân hóa và giao dịch diễn ra rất chọn lọc. Trong khi mặt bằng giá tại khu vực miền Nam vẫn duy trì đà tăng ổn định, thì tại miền Bắc, sau giai đoạn tăng "nóng" ở một số thị trường, áp lực từ nguồn cung dự kiến gia tăng mạnh khiến giá bán bắt đầu chững lại.

Thị trường bất động sản 2026 sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt hơn 2025, nhưng sự phân hóa sẽ mạnh mẽ hơn, đi cùng với những xu hướng phát triển bền vững, ông Đính nhìn nhận.

Đồng quan điểm, ông Lực cũng cho rằng, bên cạnh những thách thức, thị trường trong năm 2026 cũng có nhiều yếu tố thuận lợi.

Thứ nhất là nhiều cơ chế, chính sách được ban hành, giúp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường.

Thứ hai là đầu tư công, với tổng vốn đầu tư công năm nay ước đạt 1 triệu tỷ đồng, mức cao nhất trong cả khu vực Đông Nam Á, trong đó 80% là đầu tư cho cơ sở hạ tầng. Hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển sẽ giúp mở ra những không gian phát triển mới, là chất xúc tác cho thị trường bất động sản phát triển, ông Lực nhận định.

An Chi