Bất động sản công nghiệp thêm lực đẩy

Nhu cầu nhà xưởng xây sẵn cao cấp tăng cao. Ảnh: Bình Minh.

Việt Nam - điểm đến của dòng vốn mới

Bà Bùi Thị Trang - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, có nhiều nhà sản xuất trên thế giới đang tính toán dịch chuyển cả chuỗi cung ứng sang Việt Nam nhằm tận dụng sự ổn định chính sách và các mức chi phí còn phải chăng tại Việt Nam.

Xu hướng này đã tạo ra lực đẩy rất mạnh cho phân khúc nhà xưởng xây sẵn cao cấp - vốn được xem là sản phẩm chiến lược của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.

Theo bà Trang, điểm cốt lõi cho làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng này chính là năng lực đáp ứng về tiêu chuẩn xây dựng và kỹ thuật của nhà xưởng - một yếu tố từng là điểm yếu trong quá khứ, nhưng nay trở thành lợi thế cạnh tranh.

Về mặt kỹ thuật, các nhà xưởng xây sẵn hiện nay tại Việt Nam đã đạt được những tiêu chuẩn tương đối đồng bộ và phù hợp với yêu cầu sản xuất của phần lớn ngành công nghiệp nhẹ và trung bình.

“Có thể nói, chính sách thuế mới của Mỹ khiến chuỗi cung ứng toàn cầu tái cấu trúc và Việt Nam là một trong những điểm đến tiềm năng. Từ lợi thế chi phí, vị trí địa lý cho đến môi trường chính sách, tất cả đều đang hội tụ để biến Việt Nam trở thành công xưởng chiến lược của châu Á”, bà Trang nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, một xu hướng rõ nét hiện nay là sự xuất hiện ngày càng nhiều nhà xưởng “xanh”.

Tại nhiều khu công nghiệp, việc sử dụng vật liệu carbon thấp, lắp đặt hệ thống năng lượng mặt trời, tái sử dụng nước và tối ưu chiếu sáng tự nhiên… đã trở thành yêu cầu bắt buộc. Nếu như trước đây các nhà xưởng logistics truyền thống thường bỏ qua yếu tố “thoải mái”, thì nay nhiều cải tiến thiết kế đã được áp dụng nhằm cải thiện môi trường làm việc.

Hiện nay, ở trong nước, nhiều dự án nhà xưởng mới đều được xây dựng bằng kết cấu thép tiền chế, sơn chống ăn mòn, mái cách nhiệt, chịu được thiên tai. Các tiêu chuẩn như chiều cao trần, tải trọng sàn, chiếu sáng, phòng cháy chữa cháy… đều phù hợp với yêu cầu của đại đa số nhu cầu sản xuất công nghiệp.

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển dự án, Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp KTG Việt Nam (KTG Industrial) - đơn vị đang triển khai dự án nhà xưởng tại Khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh 2 thông tin, dự án của KTG Industrial có quy mô 14 ha, giai đoạn đầu cung cấp 7 nhà xưởng với tổng diện tích sàn hơn 44.000 m2.

Điểm nổi bật của dự án là độ phẳng và độ cân bằng của sàn, được thi công theo tiêu chuẩn ACI 117-10. Thiết kế này không chỉ phù hợp cho việc lắp đặt máy móc có độ chính xác cao, mà còn giúp giảm rung chấn - yếu tố then chốt đối với các dây chuyền sản xuất tự động và công nghệ cao.

Ngoài ra, dự án còn cung cấp hạ tầng điện với công suất có thể nâng cấp từ 100 W/m2 lên đến 200 W/m2, cùng hệ thống cách nhiệt hiện đại. Các giải pháp tiết kiệm năng lượng được tích hợp toàn diện, bao gồm hệ thống đèn LED tiết kiệm năng lượng, thiết bị vệ sinh tiết kiệm nước và cải tiến mái cách nhiệt.

Theo ước tính của KTG Industrial, các khách thuê có thể tiết kiệm 75.000-80.000 USD chi phí vận hành mỗi năm với sản phẩm nhà xưởng này. Thiết kế cũng hướng tới tương lai với mái nhà sẵn sàng lắp đặt hệ thống điện mặt trời, bãi đỗ xe hỗ trợ xe điện và hệ thống quản lý năng lượng (EMS) theo dõi tiêu thụ điện - khí thải theo thời gian thực…

“Mục tiêu của chúng tôi không chỉ dừng ở việc cung cấp không gian công nghiệp dành cho sản xuất, mà còn mong muốn tạo ra một môi trường làm việc vừa hỗ trợ nâng cao năng suất, vừa bảo vệ môi trường và nâng tầm chất lượng cuộc sống cho người lao động tại đây”, ông Trung chia sẻ thêm.

Cơ hội từ nguồn cầu lớn

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện một doanh nghiệp chuyên kinh doanh nhà xưởng cho thuê tại Đồng Nai cho hay, sau khi các thông tin về thuế đối ứng của Mỹ ngã ngũ, các khách thuê đã tích cực hơn trong việc tìm kiếm địa điểm cũng như phương tiện sản xuất.

“Hiện tại, sản phẩm nhà xưởng xây sẵn được các khách thuê ưu tiên hơn là thuê đất để xây nhà máy vì tính linh hoạt cao (dễ mở rộng, có thể dịch chuyển nhà máy nhanh mà không tốn nhiều thời gian chờ xây dựng)”, vị đại diện trên nói và cho biết thêm rằng, việc dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam đang trở thành “trend” của giới đầu tư châu Á và điều này đến từ nhiều yếu tố, bao gồm môi trường đầu tư được cải thiện rõ rệt, đơn cử như việc nghiệm thu phòng cháy chữa cháy đã được rút ngắn từ 2-3 tháng so với trước, việc cấp phép đầu tư cũng nhanh gọn, thông thoáng hơn...

Ở góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, ông John Campbell - Giám đốc Dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết, mặc dù giá thuê đất công nghiệp tại Việt Nam vẫn cạnh tranh so với các thị trường khác trong khu vực, song khách thuê ngày càng chú trọng đánh giá tổng chi phí vận hành (TCO), từ phí dịch vụ, tiện ích, bảo trì đến phí giao hàng…, khi mà chi phí này có xu hướng tăng dần.

Bên cạnh đó, yếu tố ESG (môi trường, xã hội và quản trị doanh nghiệp) và các tiêu chuẩn công trình xanh như LEED, EDGE… cũng trở thành một phần quan trọng trong việc ra quyết định khi nhiều tập đoàn đa quốc gia và nhà bán lẻ lớn hiện yêu cầu sản phẩm cho thuê phải đạt chứng chỉ xanh, nên việc khu công nghiệp có sẵn các tiện ích như hệ thống năng lượng mặt trời, chiếu sáng LED, tái chế nước… trở thành lợi thế cạnh tranh.

Trên bình diện quốc tế, theo báo cáo mới nhất của Savills, chi phí kho vận toàn cầu tăng 3,6% trong một năm qua, đánh dấu năm thứ ba liên tiếp tốc độ tăng chậm lại. Đây là tín hiệu cho thấy, thị trường đã bước vào giai đoạn ổn định hơn sau những biến động lớn giai đoạn Covid-19.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư quốc tế nhờ chi phí cạnh tranh và vị trí chiến lược. Tuy nhiên, theo ông John Campbell, thành công tại Việt Nam không chỉ đến từ lợi thế chi phí và lời khuyên được đại diện Savills đưa ra là: “Không nên thỏa hiệp về chất lượng. Các cơ sở hiện đại, hiệu quả sẽ giúp kiểm soát chi phí tốt hơn về lâu dài”.

Lời khuyên này phản ánh bức tranh chung, khi ở cả Việt Nam lẫn toàn cầu, nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả vận hành, khả năng mở rộng quy mô và sự bền vững.

Một minh chứng rõ nét cho xu hướng chuyển dịch này là ngày càng nhiều dự án kho xây sẵn (RBW) tại Việt Nam đạt chứng nhận LEED - tiêu chuẩn quốc tế về công trình xanh. Các dự án tiêu biểu có thể kể đến là Logicross Nam Thuận, Lo-Gôi Bắc Ninh, BW Xuyên Á Logistics, KCN Tân Vũ, Core5 Hải Phòng, SLP Industrial Park…

Ngoài ra, đại diện Savills cũng cho biết, sức hấp thụ diện tích logistics toàn cầu vẫn duy trì ở mức cao, chỉ trong nửa đầu năm 2025 đạt 34 triệu foot vuông (ft2, 1 ft2 tương đương khoảng 0,3048 m), tăng 24,5% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy ngành logistics vẫn giữ được đà tăng trưởng ổn định, bất chấp những biến động vĩ mô.

Tại Việt Nam, tình trạng khan hiếm nguồn cung kho logistics chất lượng cao ở các địa phương công nghiệp trọng điểm càng làm nổi bật tầm quan trọng của việc lập kế hoạch sớm để đón đầu nhu cầu.

Có thể thấy, thị trường logistics và kho vận Việt Nam đang song hành với xu hướng quốc tế: Chi phí ổn định hơn nhưng áp lực vận hành gia tăng, nhu cầu linh hoạt cao hơn, ESG trở thành tiêu chí bắt buộc và dòng vốn quốc tế quay trở lại mạnh mẽ.

Sự kết hợp giữa các yếu tố này hứa hẹn sẽ đưa Việt Nam trở thành điểm sáng trong bức tranh logistics toàn cầu, với điều kiện các doanh nghiệp biết cân bằng giữa chi phí, chất lượng và tầm nhìn dài hạn.

Bình Minh