Bất động sản công nghiệp 'tiến hóa' để đón dòng vốn đầu tư bền vững
A.I
(KTSG Online) – Phát triển bền vững trong bất động sản không còn đơn thuần chỉ là những cam kết về môi trường, ngành này đang bước vào tiến trình nâng cấp và mở rộng các yếu tố bền vững, tạo ra nhiều giá trị hơn để đi xa hơn. Đặc biệt, với bất động sản công nghiệp, việc phát triển Khu công nghiệp sinh thái với hạ tầng hoàn thiện và đa nhiệm được đánh giá là sự “tiến hóa” tất yếu. Điều này không chỉ khắc phục được những hạn chế về môi trường mà còn gia tăng chuỗi giá trị và tác động lan tỏa thu hút được dòng vốn đầu tư bền vững.
Hình thái mới của dòng vốn FDI
Trong giai đoạn khó khăn chung của kinh tế toàn cầu, khu vực châu Á ghi nhận xu hướng sụt giảm vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong năm 2023, với mức giảm 12% so với năm 2022. Trong đó, lượng vốn FDI vào các quốc gia lớn đều sụt giảm, như: Trung Quốc giảm 6%, Ấn Độ giảm 47% và khu vực ASEAN giảm 16%.
Ngược lại, Việt Nam là một ngoại lệ trong năm 2023, với mức tăng 32% so với năm 2022, qua đó ghi nhận tổng vốn đăng ký hơn 36 tỉ đô la Mỹ. Ngoài ra, có hơn 3.100 dự án FDI mới đăng ký đầu tư vào Việt Nam trong cùng năm.
Với hai tháng đầu năm 2024, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt hơn 4,29 tỉ đô la, tăng 38,6% cùng giai đoạn năm 2023. Vốn đầu tư tập trung nhiều vào các tỉnh, thành phố có nhiều lợi thế trong thu hút FDI như Hà Nội, Thái Nguyên, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bắc Ninh, Đồng Nai, Bắc Giang, TPHCM, Hải Phòng, Hưng Yên.
Giới chuyên gia nhận định, Việt Nam đang trở thành điểm đến đầu tư đầy hứa hẹn cho dòng tiền và các nhà đầu tư, đặc biệt mang đến nhiều cơ hội hơn cho bất động sản công nghiệp, phân khúc hưởng lợi trực tiếp từ các làn sóng đầu tư mới.
Dự án kho xưởng xây sẵn của Tập đoàn KCN Việt Nam tại DEEP C Hải Phòng.
Một báo cáo mới đây của Công ty Chứng khoán MBS cũng dự báo, triển vọng phát triển của lĩnh vực bất động sản công nghiệp thời gian tới tiếp tục đến từ điều kiện vĩ mô ổn định. Bên cạnh đó, việc duy trì thu hút tốt vốn FDI của Việt Nam cũng nhờ nâng tầm quan hệ với các cường quốc như: Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc và mới đây là Australia… Khi dòng vốn chảy mạnh vào nền kinh tế, các khu công nghiệp được xem như “thỏi nam châm” hút mạnh dòng tiền.
Tuy nhiên, MBS cũng dự báo các khu công nghiệp truyền thống sẽ dần mất đi lợi thế cạnh tranh từ năm 2024. Thay thế cho nhóm này là các khu công nghiệp hướng tới yếu tố xanh và bền vững, các dự án công nghệ cao sử dụng nguyên liệu sạch, giảm phát thải khí carbon ra môi trường. Bởi lẽ dòng vốn FDI trong giai đoạn này mang một hình thái mới với lựa chọn điểm đến có điều kiện để chuyển đổi xanh, phát triển bền vững…
Tại Đại hội Liên chi hội Tài chính Khu Công nghiệp Việt Nam (VIPFA) mới đây, ông Ngô Công Thành, Phó Chủ tịch phụ trách nghiên cứu – tổng hợp của VIPFA cho biết, tình hình phát triển các khu công nghiệp, khu kinh tế đang bộc lộ một số hạn chế cần được nhìn nhận đúng để có biện pháp tháo gỡ phù hợp.
Các loại hình khu công nghiệp chậm được đổi mới, phát triển chưa bền vững và cân bằng về kinh tế, xã hội, môi trường; hiệu quả sử dụng đất, sử dụng lao động chưa cao. Các địa phương và nhà đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp trong nước vẫn ưu tiên tập trung thu hút lấp đầy, chưa thực sự chú trọng tới cơ cấu ngành nghề, công nghệ, yếu tố môi trường và xã hội của dự án đầu tư. Do đó, hiệu quả đầu tư phát triển khu công nghiệp chưa đáp ứng yêu cầu đặt ra.
“Để huy động được nguồn vốn lớn đầu tư vào các khu công nghiệp trong những năm tới đòi hỏi phải có những thay đổi căn bản trong việc khai thông các dòng vốn, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp cận thuận lợi các yếu tố sản xuất và đổi mới hoạt động xúc tiến đầu tư”, ông Thành nhấn mạnh.
Thực tế, trong 2 tháng đầu năm 2024, tổng vốn đầu tư nước ngoài tăng 38,6% so với cùng kỳ năm trước trong đó có 405 dự án mới được cấp phép, tăng hơn 55% so với cùng kỳ.
Khu công nghiệp “dọn tổ mới” đón dòng vốn bền vững
Mô hình phát triển khu công nghiệp theo hướng đa ngành, đa lĩnh vực với động lực phát triển chủ yếu dựa vào tiềm năng về đất dần không còn phù hợp trong bối cảnh hiện nay. Các chuyên gia cho rằng, việc xây dựng và phát triển được mô hình khu công nghiệp công nghệ cao, khu công nghiệp sinh thái… đáp ứng yêu cầu về phát triển kinh tế xanh trên toàn cầu là việc cần thiết.
Tại các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là các nước đang phát triển, đang chứng kiến sự chuyển đổi mạnh mẽ trong các mô hình khu công nghiệp và khu kinh tế. Các mô hình truyền thống hướng đến sản xuất, xuất khẩu và dựa chủ yếu vào ưu đãi về tài chính đang được chuyển đổi, thay thế sang các hình thức khác dựa trên mô hình quản lý tiên tiến; hợp tác, cộng sinh công nghiệp để sử dụng hiệu quả nguyên vật liệu, năng lượng, tài nguyên, chia sẻ dịch vụ dùng chung nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh và thu hút đầu tư.
Với sự chuyển dịch này, Bộ Kế hoạch Đầu tư cũng đưa ra chiến lược phát triển mới cho các khu công nghiệp Việt Nam. Trước hết là ưu tiên các dự án có công nghệ tiên tiến, công nghệ sạch, quản trị hiện đại, có giá trị gia tăng cao, có tác động lan tỏa, kết nối chuỗi sản xuất và cung ứng toàn cầu. Đây cũng chính là xu hướng chủ đạo trong sự chuyển dịch chuỗi cung ứng, chuỗi sản xuất thông minh toàn cầu.
Với thực tế này, việc phát triển các khu công nghiệp để thu hút đầu tư nước ngoài đang bước vào một giai đoạn mới với nhiều thách thức. Nhiều chủ đầu tư các dự án kinh doanh hạ tầng công nghiệp tại Việt Nam do năng lực tài chính hạn chế, có tâm lý chờ đợi tìm được nhà đầu tư thứ cấp rồi mới đầu tư hạ tầng dùng chung trong khu công nghiệp. Trong khi đó, để quyết định rót vốn, các nhà đầu tư FDI lại muốn mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật có thể sẵn sàng ngay lập tức, rút ngắn thời gian triển khai. Sự giằng co và chờ đợi này đã khiến nhiều khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy thấp, bỏ lỡ cơ hội thu hút đầu tư.
Dưới góc nhìn của đơn vị phát triển khu công nghiệp, ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó tổng giám đốc KCN Việt Nam cho rằng, chính sách thuế, mức độ hoàn thiện và chất lượng hạ tầng khu công nghiệp là các yếu tố tạo lợi thế để thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, để duy trì dòng vốn này một cách lâu dài và tối ưu thì các giá trị môi trường, giá trị cộng thêm cho nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư vừa và nhỏ (SMEs) đóng vai trò rất quan trọng.
Ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó tổng giám đốc KCN Việt Nam.
Đối với Tập đoàn KCN Việt Nam, đơn vị phát triển bất động sản công nghiệp, yếu tố giúp doanh nghiệp cạnh tranh và thuyết phục hiệu quả nhà đầu tư nước ngoài là sự linh hoạt trong hình thức sản phẩm với đa dạng các loại hình nhà kho, nhà xưởng xây sẵn chất lượng cao. Bên cạnh các loại hình truyền thống, KCN Việt Nam hiện đang cung cấp các giải pháp nhà kho xưởng hỗn hợp (ready-built hybrids), nhà kho xưởng xây theo yêu cầu của nhà đầu tư (built-to-suit, built-to-specs), cùng việc sắp ra mắt hệ thống nhà kho hiện đại, trong đó nổi bật là sản phẩm kho ngoại quan (bonded warehouses).
Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của nhà đầu tư nước ngoài, toàn bộ hệ thống nhà kho, xưởng của KCN Việt Nam đều được hoàn thiện, đảm bảo các tiêu chuẩn công nghiệp về độ cao trần, tải trọng sàn, khu vực xuất nhập hàng hóa, hệ thống phòng cháy chữa cháy hiện đại và các yếu tố an toàn khác.
Dự án kho xưởng xây sẵn của Tập đoàn KCN Việt Nam tại Hố Nai – Đồng Nai.
Trên con đường chuyển đổi xanh thì chuyển đổi số là công cụ hỗ trợ đắc lực trong quá trình đo lường các tiêu chí “xanh” của khu công nghiệp thông qua việc thu thập và kết nối dữ liệu, phân tích dữ liệu thông minh thậm chí đưa ra khuyến nghị cho chủ đầu tư.
Chuyển đổi kép số và xanh hứa hẹn sẽ giúp ngành bất động sản công nghiệp vượt qua những khó khăn trong bối cảnh hiện tại, mang lại những lợi ích ngay trong ngắn hạn như tăng doanh thu, giảm phát thải tiến tới giá trị bền vững trong dài hạn như dùng năng lượng sạch, tạo ra giá trị mới cho doanh nghiệp, tạo ra nhiều việc làm hơn… cũng như sẽ góp phần xây dựng nên một thị trường bất động sản công nghiệp chuyên nghiệp, lành mạnh và bền vững
