Bất động sản đang vào chu kỳ mới, cần thêm những 'cú hích' cho sự phục hồi

Sức mua tăng, thị trường hồi phục

Lĩnh vực bất động sản có khả năng đóng góp cao vào GDP và tác động rất lớn đến các ngành kinh tế khác. Các bộ, ngành cũng đã đóng góp cho Chính phủ rất nhiều giải pháp phát triển và ổn định thị trường và đây là thuận lợi cho thị trường bất động sản.

Về cơ sở pháp lý, khi 4 bộ luật quan trọng là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 có hiệu lực sớm từ 1/8/2024, kỳ vọng sẽ đặt nền móng cho sự phát triển minh bạch, ổn định trong chu kỳ mới.

Ngày 8/2/2025, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký Công điện số 13/CĐ-TTg yêu cầu các bộ, ngành, địa phương khẩn trương rà soát, báo cáo đầy đủ các dự án đầu tư có khó khăn, vướng mắc, tồn đọng kéo dài để kịp thời tháo gỡ, triển khai ngay các dự án. Điều này sẽ giúp tháo gỡ những vướng mắc pháp lý cho nhiều dự án bất động sản trên cả nước.

Ảnh minh họa

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, những tín hiệu chỉ báo tích cực cho sự phục hồi và tiếp tục tăng trưởng của thị trường bất động sản. Bất động sản công nghiệp được duy trì phát triển tốt nhất với tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Nhà ở thương mại đã dần được tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý để tiếp tục hoàn thiện, mở bán. Nhà ở xã hội bước đầu đã có nhiều dự án được khởi động và có những dự án được mở bán theo quy định. Du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái đang hồi phục.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu cũng cho rằng, nhìn thấy sự hồi phục của thị trường, sức mua đã có sự tăng trưởng: “Quan niệm "tháng Giêng là tháng ăn chơi", thường sẽ không có khách mua hàng. Tuy nhiên, với dự án vừa mở bán của doanh nghiệp chúng tôi, tốc độ bán còn nhanh hơn so với đợt cuối năm 2024. Như vậy, tín hiệu thị trường đã cho thấy sự hồi phục”.

Tuy nhiên, để thị trường phát triển ổn định lâu dài câu chuyện về định giá đất cần được giải quyết vì đây là yếu tố then chốt, các dự án mới chậm triển khai khi vướng mắc về định giá đất. Giá đất tăng cao cũng có thể kéo giá bất động sản tăng lên.

“Khoảng 25 tỉnh thành công bố bảng giá đất mới. Tôi cho rằng nội hàm việc tính giá đất là do cơ cấu tính giá đất, yếu tố đầu vào không đầy đủ dẫn đến việc giá đất tăng cao. Đây là khó khăn lớn nhất đối với doanh nghiệp. Thứ nhất là chậm trễ ra dự án mới. Hiện nhiều doanh nghiệp mất 1-2 năm vẫn không tính được giá đất. Thứ hai là chi phí đầu vào tăng cao, việc này dẫn đến nếu tính giá đất không chuẩn xác sẽ có thể gây ra nhiều khúc mắc” - ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết thêm.

Nguồn cung tăng nhưng “nút thắt” về vốn tín dụng

Trong năm 2025, thị trường bất động sản sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với năm 2024. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực.

Điều này được thể hiện qua một số yếu tố: Thứ nhất, GDP hoạt động kinh doanh bất động sản năm 2024 tăng 3,34% so với cùng kỳ năm trước.

Thứ 2, nguồn cung nhà ở thương mại mới cũng tăng lên trong giai đoạn 2021 - 2024. Thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều khó khăn nhưng condotel đã có những tín hiệu tích cực. Với đất nền, lượng giao dịch vừa qua rất tích cực và phục hồi tốt hơn nhiều.

Tuy nhiên, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường bất động sản vẫn phải giải quyết các vấn đề nội tại để phát triển ổn định, đó là nguồn vốn cho thị trường, Trong năm 2024, nguồn vốn cho bất động sản đến từ nhiều kênh khác nhau: Vốn tín dụng, vốn tư nhân, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Trên thị trường trái phiếu, tổng lượng phát hành đạt 442.000 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 90.000 tỷ đồng, chiếm gần 20,4% tổng lượng phát hành (theo HNX).

“Điểm rơi của đáo hạn trái phiếu vào tháng 8 và tháng 12/2023 sau khi được giãn hoãn trả nợ, do đó tháng 8 và 12/2025 sẽ là thách thức cho doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh đó, lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm 1,5%; cổ phiếu giảm 1,9% chủ yếu do chi phí tăng mạnh 3,2%. Chi phí ở đây có thể bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, nợ vay…” - TS. Cấn Văn Lực đánh giá.

Việc đa dang nguồn vốn dẫn thoát sự lệ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng, tăng niềm tin ở các kênh huy động khác như vốn đầu tư FDI, hay trái phiếu doanh nghiệp cũng là những vấn đề cần được giải quyết với thị trường bất động sản 2025.

Phương Hoài/VOV.VN