Bất động sản Hà Nội, TPHCM bị 'thổi' giá: Có thể ngăn chặn được?

Nhân viên môi giới Phú Đông Group giới thiệu dự án Phú Đông SkyOne (TP Dĩ An, Bình Dương) cho khách hàng.

Với người có thu nhập thấp và trung bình, việc mua nhà ở sẽ ngày càng khó khăn.

Tiền tỷ không mua được nhà

Nắm trong tay khoản tài chính khoảng 3 tỷ đồng, từ cuối năm 2023 đến nay, anh Phan Minh Thành liên tục tìm kiếm một ngôi nhà có mức tài chính 2,6 - 3,2 tỷ đồng ở những quận, huyện “sát” trung tâm TPHCM như quận Bình Thành, Gò Vấp… nhưng vẫn không tìm được căn nào ưng ý.

“Mức tài chính như trên chỉ kiếm được những căn có diện tích 20 - 30 m2 hoặc nhà chuyển nhượng viết giấy tay. Những căn hộ có diện tích trên 40 m2 thì đều có giá 4 - 5 tỷ đồng trở lên”, anh Thành chia sẻ.

Vài tháng trở lại đây, giá nhà đất vẫn tiếp tục “leo thang”. Nhiều căn nhà trong hẻm ở khu vực quận Bình Thạnh có diện tích 40 - 50m2 có mức giá từ 4,5 - 5 tỷ đồng từ cuối năm ngoái, thì đến nay đã được rao lên tới 5,5 - 6 tỷ đồng.

Trước đà tăng của giá nhà, anh Thành quyết định chuyển hướng sang tìm mua căn hộ chung cư. Tuy nhiên, ngay sau đó anh Thành cũng choáng khi chứng kiến mức tăng đột biến của loại hình này.

Cụ thể, hồi cuối tháng 7/2024, anh Thành đã khảo sát một căn chung cư 62 m2 trên đường số 7, quận Bình Tân. Ban đầu căn nhà được chủ rao bán với giá 3,8 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến đầu tháng 9 này, căn hộ trên đã được “đẩy” lên mức giá 4,2 tỷ đồng. Lý do môi giới đưa ra là “TPHCM đã có bảng giá đất mới nên giá nhà sắp tới có thể tăng thêm 20% - 30%, không mua lúc này thì khó có cơ hội”.

Thực tế, giá nhà đất ở một số đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội thời gian qua đã tăng khá mạnh. Trong báo cáo phân tích cơ cấu giá thành, giá bán và nguyên nhân tăng giá bất động sản vừa gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết: Trong quý II/2024, giá căn hộ chung cư trung cấp tăng 2%, trong khi phân khúc cao cấp tăng 5% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung khan hiếm đã đẩy giá căn hộ đã qua sử dụng tại TPHCM tăng đáng kể. Ví dụ, dự án City Garden tăng 18% lên mức 85 triệu đồng/m2, Antonia (Quận 7) tăng 11%, và Masteri Thảo Điền (TP Thủ Đức) tăng 10%.

Tính trung bình, giá chung cư tại TPHCM tăng khoảng 6% so với cuối năm 2023. Một số dự án nổi bật khác tại TPHCM cũng chứng kiến mức tăng ấn tượng như Cantavil An Phú (TP Thủ Đức) tăng 22,6% lên 54,5 triệu đồng/m2, Zenity (Quận 1) tăng 18,2% lên 101,4 triệu đồng/m2, Green View (Quận 7) tăng 25,1% lên 53,9 triệu đồng/m2 và The Panorama (Quận 7) tăng 15,5% lên 69,6 triệu đồng/m2.

Đáng lưu ý, Bộ Xây dựng thông tin, chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản sẽ tăng lên khá nhiều khi áp dụng giá đất năm 2024. Bởi lẽ, theo bảng giá đất mới, các chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan... đều tăng.

Trong khi tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, giao động từ 7 - 20% với dự án chung cư cao tầng và 25 - 50% với dự án biệt thự, liền kề.

Mức này giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật. Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 2%, trong chi phí đầu tư xây dựng.

“Bảng giá đất sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên 15 - 20% so với trước”, một đại diện Bộ Xây dựng lý giải.

Kiểm soát chặt chiêu trò “thổi” giá

Theo các chuyên gia về bất động sản, giá nhà tăng cao thời gian qua do quỹ đất ngày càng hạn hẹp, nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng lớn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, giai đoạn vừa qua giá chung cư đã tăng bất thường, đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM. Do đó, ông Đính khuyến cáo người mua nhà cần tỉnh táo trước các chiêu trò của môi giới bất động sản để tránh mất thêm tiền.

“Giá nhà tăng cao, nhưng giao dịch lại không xuất hiện. Đây có thể là chiêu trò nào đó của một nhóm đầu tư có mục đích không trong sáng”, ông Đính cho biết.

Ông Đính cũng diễn giải thêm rằng, những nhóm lợi ích này lợi dụng tình trạng nguồn cung căn hộ chung cư khan hiếm để thực hiện chiêu trò “thổi” giá. Trên thực tế, trong vài năm gần đây không có hoặc rất ít dự án mới được phê duyệt cấp phép đầu tư tại Hà Nội và TPHCM. Các dự án trên thị trường chủ yếu là dự án cũ và được mua đi bán lại. Nguồn cung vừa thiếu vừa kém chất lượng, cấu trúc sản phẩm không phù hợp.

Để kéo giảm giá nhà, Bộ Xây dựng đề xuất nhiều giải pháp, trong đó tập trung tháo gỡ khó khăn về thủ tục, pháp lý, tăng nguồn cung thị trường, thúc đẩy thị trường phát triển an toàn, bền vững. Tổ chức triển khai thực hiện có hiệu quả các chính sách, pháp luật liên quan lĩnh vực bất động sản mới được ban hành.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đề nghị chấn chỉnh công tác đấu giá đất, hoàn thiện quy định về đấu giá đất theo hướng tăng tiền đặt cọc, xác định giá khởi điểm sát thực tế, rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá, hạn chế người đấu giá với mục đích đầu cơ.

Việc nghiên cứu, đề xuất chính sách thuế với người sở hữu nhiều nhà, đất để hạn chế đầu cơ và đề nghị tìm giải pháp, biện pháp hạn chế tác động tiêu cực từ việc ban hành bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 cũng cần được tiến hành.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề xuất, thí điểm mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý. Đặc biệt, cần tăng cường thanh tra, kiểm tra việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, quản lý hiệu quả hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, hoạt động môi giới…

Cuối tháng 7/2024, TPHCM đã đưa ra dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, trong đó giá đất tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình 5 - 10 lần. Một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh từ 15 - 50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần). Tuy nhiên, thành phố đã hoãn, chưa áp dụng bảng giá đất điều chỉnh này do cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố.

Quốc Hải