Bất động sản Huế: Không chạy theo 'sóng nóng', hướng tới giá trị thực

Hội thảo “Huế - Từ Kinh đô di sản đến động lực mới của dòng vốn đầu tư”

Dư địa lớn, nhưng không dành cho tăng trưởng bằng mọi giá

Ngày 12/09/2026, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức Hội thảo “Huế - Từ Kinh đô di sản đến động lực mới của dòng vốn đầu tư”.

Phát biểu khai mạc, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, Huế đang có thêm nhiều cơ hội từ vị thế mới. Tuy nhiên, điều quan trọng không phải phát triển thật nhanh, mà phải phát triển đúng lợi thế, đúng quy hoạch, có chọn lọc, bền vững và tạo ra giá trị thực.

Theo ông Đính, sức hấp dẫn dài hạn của bất động sản không thể chỉ được quyết định bởi khả năng tăng giá. Thị trường bền vững phải hình thành trên nền tảng nhu cầu thực, hạ tầng thực, năng lực phát triển đô thị và giá trị sử dụng thực. Vì vậy, câu hỏi đặt ra không chỉ là Huế có tiềm năng hay không, mà là những tiềm năng đó được chuyển hóa thành động lực phát triển như thế nào và đâu là dòng vốn phù hợp trong trung và dài hạn.

Nhìn từ cấu trúc phát triển đô thị, PGS.TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho biết, lợi thế của Huế không nằm ở từng di tích riêng lẻ, mà ở một chỉnh thể lịch sử - văn hóa - sinh thái liền mạch. Chỉnh thể này được tạo nên từ Hoàng thành, hệ thống lăng tẩm, sông Hương đến nhà vườn, làng cổ và đời sống cộng đồng. Đây là nền tảng để Huế định vị một mô hình phát triển khác biệt so với các đô thị khác.

Từ góc độ thị trường, TS. Nguyễn Minh Phong, Ủy viên Hội đồng Tư vấn Kinh tế, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam nhận định, bất động sản Huế đang ở pha đầu của quá trình khởi động và tái cấu trúc.

Số liệu thị trường cho thấy nguồn cung đã phục hồi rõ nét từ năm 2025, song tốc độ gia tăng nguồn cung đang nhanh hơn khả năng hấp thụ. Năm 2025, thị trường ghi nhận 505 giao dịch, gần gấp 3 lần năm 2024. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ giảm từ 47% xuống 40% và còn khoảng 32% trong nửa đầu năm 2026. Đáng chú ý, khoảng 65% lượng giao dịch đến từ nhu cầu ở thực.

Theo ông Phong, khoảng cách giá và nguồn cung mới có thể tạo ra dư địa, nhưng không đồng nghĩa với tăng giá tự động. Giá trị bất động sản trong chu kỳ mới phải được nâng đỡ bởi tăng trưởng kinh tế, dân cư, hạ tầng, sức mua và khả năng khai thác giá trị sử dụng. Chính đặc điểm phát triển “chậm mà chắc” có thể trở thành lợi thế của Huế khi thị trường ngày càng được sàng lọc bởi nhu cầu thực.

Chọn dòng vốn dài hạn, nâng giá trị đô thị

Ở góc độ chính sách và thị trường, ông Nguyễn Xuân Tiệp, nguyên Phó Vụ trưởng, Phó Văn phòng Ban Chỉ đạo Trung ương về Chính sách Nhà ở và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, Huế đang hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi cho một giai đoạn phát triển mới.

Huế mở cửa đón dòng vốn bất động sản dài hạn ( Ảnh minh họa)

Theo ông Nguyễn Xuân Tiệp, vị thế đô thị được nâng lên, quy hoạch ngày càng rõ nét, cùng quá trình đầu tư hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị và kết nối vùng đang tạo thêm không gian phát triển và cơ sở thu hút dòng vốn. Đây là những yếu tố quan trọng để bất động sản chuyển từ câu chuyện kỳ vọng sang khả năng tạo lập giá trị gắn với sự phát triển thực của địa phương.

Bên cạnh lợi thế riêng về văn hóa, di sản, du lịch, cảnh quan và môi trường sống, nhu cầu về nhà ở, thương mại và dịch vụ tại Huế vẫn còn nhiều dư địa. Đặc biệt, việc thị trường chưa phát triển quá nóng tạo cơ hội cho các dòng vốn dài hạn. Tuy nhiên, để khai thác hiệu quả dư địa này, thị trường cần bám sát quy hoạch, gắn với nhu cầu thực và sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, qua đó thu hút những nhà đầu tư có năng lực và hình thành các sản phẩm bất động sản có giá trị bền vững.

Điểm đáng chú ý là dư địa phát triển không đồng nghĩa với phát triển bằng mọi giá. Một thị trường bất động sản bền vững cần được xây dựng trên nhu cầu thực, quy hoạch, hạ tầng, pháp lý minh bạch và chất lượng dự án. Đây cũng là những điều kiện giúp hạn chế đầu cơ, giảm rủi ro mất cân đối cung cầu và tạo nền tảng cho thị trường vận hành ổn định.

TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ: “Huế không cần trở thành một thị trường bất động sản "nóng". Huế cần trở thành một thị trường bất động sản "có giá trị”.

Theo đó, giá trị cần hướng tới trước hết là một đô thị đáng sống, với những dự án được quy hoạch và phát triển bài bản, có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, du lịch, nghỉ dưỡng, thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh. Khi các chức năng này được tổ chức phù hợp, bất động sản sẽ gắn chặt hơn với hoạt động kinh tế và đời sống đô thị, từ đó tạo ra sức cầu bền vững hơn.

Trong chu kỳ phát triển mới, dòng vốn phù hợp với Huế sẽ không chỉ là dòng vốn tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn, mà là dòng vốn nhìn thấy giá trị dài hạn của địa phương. Khi lợi thế di sản được chuyển hóa thành năng lực kinh tế, quy hoạch và hạ tầng được triển khai thực chất, đồng thời thị trường bất động sản phát triển trên nền tảng sức cầu thực, Huế có cơ sở trở thành một điểm đến mới của dòng vốn trung và dài hạn.

Quan trọng hơn, quá trình này có thể giúp Huế từng bước khẳng định vai trò của một cực phát triển mới tại miền Trung. Để hiện thực hóa kỳ vọng, thị trường cần giữ kỷ luật phát triển, kiểm soát chất lượng nguồn cung và bảo đảm mỗi dự án mới đóng góp vào cấu trúc đô thị chung. Với lợi thế di sản đặc biệt, Huế có cơ hội tạo dựng một mô hình bất động sản khác biệt: không chạy theo cơn sốt, mà tăng trưởng bằng giá trị thực và khả năng phát triển bền vững.