Bất động sản phía Nam mở dư địa tăng trưởng mới, nhưng phải đi vào giá trị thực

Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam 2026 - Mở dư địa tăng trưởng mới”. (Ảnh: BTC)

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng chu kỳ mới sẽ không còn là cuộc chơi của đầu cơ mà phải dựa trên nhu cầu ở thực, dòng tiền và năng lực triển khai dự án.

Ngày 18/8, tại TP. Hồ Chí Minh, Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp các hiệp hội bất động sản tổ chức Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam 2026: Mở dư địa tăng trưởng mới”.

Diễn đàn tập trung bàn về những động lực phục hồi của thị trường sau giai đoạn trầm lắng, trong đó nổi bật là việc tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, phát triển hạ tầng và mở rộng không gian đô thị.

Phát biểu tại diễn đàn, ông Hoàng Quang Phòng, Phó chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang có sự thay đổi rõ nét về cách phát triển và phân bổ nguồn cung.

Theo ông Phòng, sau thời gian trầm lắng, nguồn cung mới đang có xu hướng dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm đến những địa bàn có dư địa phát triển lớn hơn, đặc biệt là nơi được đầu tư đồng bộ về hạ tầng giao thông.

“Chiến lược phát triển đô thị của TP. Hồ Chí Minh đang dần chuyển từ mô hình ‘đơn cực’ sang ‘đa trung tâm’”, ông Phòng nhận định.

Theo đó, các khu vực có khả năng kết nối tốt với trung tâm thành phố, được hưởng lợi từ các tuyến vành đai, cao tốc, sân bay và hệ thống giao thông liên vùng sẽ ngày càng có vai trò quan trọng trong việc hình thành các cực tăng trưởng mới.

Hạ tầng như sân bay Long Thành, Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, TP. Hồ Chí Minh - Mộc Bài cùng các tuyến kết nối Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ được kỳ vọng mở rộng không gian phát triển của thị trường.

PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, nguyên viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam phát biểu. (Ảnh: BTC)

Ở góc nhìn chính sách, PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, nguyên viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, điểm quan trọng của giai đoạn mới là thay đổi tư duy trong quản lý và sử dụng đất đai.

Theo ông Thiên, cần chuyển từ tư duy “quản lý đất đai” sang “phát huy nguồn lực đất đai”, từ quản lý quyền sử dụng đất sang kiến tạo giá trị từ đất.

“Đất đai tự thân không tạo ra tăng trưởng. Đất chỉ phát huy giá trị khi được kết hợp với vốn, lao động và công nghệ”, ông Thiên phân tích. Ông cho rằng việc hoàn thiện quyền tài sản đối với đất và cơ chế định giá đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

Nếu các vấn đề này được giải quyết minh bạch, nguồn lực đất đai sẽ có điều kiện tham gia hiệu quả hơn vào hoạt động sản xuất, kinh doanh.

PGS.TS Trần Đình Thiên cũng lưu ý, thị trường bất động sản trong thời gian dài chịu ảnh hưởng của tâm lý đầu cơ. Vì vậy, chu kỳ mới cần hướng dòng vốn vào những dự án tạo ra giá trị thực, thay vì chỉ kỳ vọng vào việc tăng giá tài sản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, khu vực phía Nam đang là một trong những tâm điểm của quá trình khơi thông thị trường.

Hàng trăm dự án tại TP. Hồ Chí Minh và các địa phương lân cận đang được rà soát, tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư, xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính, quy hoạch và pháp lý xây dựng.

Theo ông Đính, khi các điểm nghẽn được xử lý, nguồn cung có thể được cải thiện. Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa mọi sản phẩm đều có thanh khoản tốt.

“Cơ hội đang mở ra rất lớn, nhưng để chuyển hóa dư địa thành tăng trưởng thực chất cần sự đồng lòng và hành động quyết liệt từ chính quyền, nhà lập quy hoạch, tổ chức tài chính đến từng doanh nghiệp bất động sản”, ông Đính nói.

Ông Đính cho rằng, người mua hiện ngày càng quan tâm đến những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác kinh tế, tạo dòng tiền và có pháp lý rõ ràng.

Điều này cũng đặt doanh nghiệp trước yêu cầu phải nâng chất lượng sản phẩm, minh bạch pháp lý, kiểm soát dòng tiền và bảo đảm tiến độ triển khai.

Theo các chuyên gia, sự phát triển của hạ tầng liên vùng đang tạo ra sự thay đổi đáng kể trong bản đồ bất động sản phía Nam.

Khi khoảng cách giữa TP. Hồ Chí Minh với các đô thị và khu vực lân cận được rút ngắn, dòng vốn và dân cư có thêm lựa chọn thay vì tập trung vào khu vực lõi đô thị.

Tuy nhiên, dư địa phát triển chỉ trở thành tăng trưởng thực chất khi đi cùng quy hoạch đồng bộ, hạ tầng hoàn chỉnh, pháp lý minh bạch và sản phẩm phù hợp nhu cầu.

Thị trường bất động sản phía Nam đang mở rộng không gian phát triển. (Ảnh: Chu Văn)

Các chuyên gia nhận định thị trường giai đoạn 2026-2028 sẽ chứng kiến sự sàng lọc rõ hơn giữa các doanh nghiệp. Những chủ đầu tư có năng lực tài chính, quản trị dòng tiền tốt, pháp lý dự án rõ ràng và triển khai đúng tiến độ sẽ có lợi thế.

Trong khi đó, những dự án phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc thiếu giá trị sử dụng thực tế sẽ khó cạnh tranh.

Diễn đàn cũng đặt vấn đề việc hoàn thiện các chính sách về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cần hướng tới một hành lang pháp lý thông thoáng, ổn định, qua đó tạo điều kiện để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn.