Bất động sản Thiên Khôi: Lớn nhanh nhưng có thực mạnh?

Bất động sản Thiên Khôi - Quy mô nhân sự hàng vạn người nhưng đăng ký thuế... 5 lao động

Tuy gia nhập thị trường bất động sản chưa lâu, Thiên Khôi nhanh chóng trở thành cái tên nổi bật trong thị trường bất động sản.

Sơ lược về Thiên Khôi có thể tóm tắt như sau:

Công ty cổ phần Tập đoàn Thiên Khôi tiền thân là Công ty cổ phần Bất động sản Thiên Khôi, được thành lập vào tháng 3/2020, trụ sở đặt tại tầng 5, tòa nhà 18 Tam Trinh, phường Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, TP. Hà Nội. Ngành nghề kinh doanh chính là "tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất".

Vài ngày sau khi thành lập, Công ty cổ phần Bất động sản Thiên Khôi tiến hành nâng vốn điều lệ từ 8 tỷ đồng lên thành 20 tỷ đồng. Từ 2 ngành nghề kinh doanh ban đầu, doanh nghiệp mở rộng lĩnh vực kinh doanh lên thành 7 ngành nghề, trong đó có hoạt động hỗ trợ tài chính và phục vụ ăn uống. Cổ đông sáng lập của Thiên Khôi là ông Nguyễn Thành Dũng. Ngoài ra còn có các cổ đông khác như: Đoàn Hà Hải Trinh, Nguyễn Thị Bến.

Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc điều hành Công ty Cổ phần Bất động sản Thiên Khôi - ông Nguyễn Thành Dũng.

Tới cuối năm 2022, Công ty cổ phần Bất động sản Thiên Khôi chính thức đổi tên thành Công ty cổ phần Tập đoàn Thiên Khôi.

Điều đáng nói, chỉ sau thời gian ngắn thành lập, Thiên Khôi đã có những con số đáng chú ý.

Đầu tiên là về quy mô công ty. Theo giới thiệu trên trang web của công ty này, có tới 16 trụ sở của Thiên Khôi ở Hà Nội, trải đều ở hầu hết các quận nội thành hoặc gần các dự án bất động sản lớn. Tại TP Hồ Chí Minh, Thiên Khôi cũng có 14 trụ sở, chi nhánh ở các quận và thành phố Thủ Đức.

Không chỉ có hệ thống chi nhánh, văn phòng nhiều, Thiên Khôi cũng liên tục "tăng tốc" trong lĩnh vực nhân sự.

Trên một số trang web báo chí, truyền thông và trên các trang web có tên miền như thienkhoiland; thienkhoigroup, batdongsanthienkhoi đăng tải về công ty này cho thấy mức tăng trưởng nhân sự thuộc hàng "khủng" của Thiên Khôi.

Năm 2020, chỉ sau một năm hoạt động, số lượng nhân sự của Thiên Khôi đã cán mốc 8.000, mỗi tuần phòng nhân sự lại tiếp nhận thêm 200 môi giới thổ cư.

Năm 2021, Thiên Khôi sở hữu hơn10.000 nhân sự, 9 trụ sở làm việc.

Tháng 7 năm 2022, Thiên Khôi có hơn 17.000 nhân sự giỏi chuyên môn, nghiệp vụ.

Năm 2023, Thiên Khôi bổ sung hơn 11.000 môi giới, đưa số lượng môi giới hợp tác với đơn vị này lên hơn 30.000 người, nhờ việc ứng dụng công nghệ.

Đến thời điểm tháng 8/2024, Thiên Khôi công bố trên website đã có 32.000 thành viên, đối tác trên khắp Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Ngoài ra, có 300 Khối/ Phòng kinh doanh phủ kín các quận, huyện của Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Lãnh đạo và quản lý các cấp là 1.900 người.

Tuy nhiên, trong công bố thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp vào tháng 7/2023, tổng số lao động theo thông tin đăng ký thuế của đơn vị này lại chỉ là... 5 người.

Như vậy, có thể thấy số lượng nhân sự lên tới cả vạn người của Thiên Khôi thực chất là các tư vấn, môi giới bất động sản.

Theo thông tin quảng cáo trên Facebook Thiên Khôi Group (có tích xanh), vào tháng 6.2021, Tập đoàn Thiên Khôi đã chính thức được Bộ Xây dựng cấp phép tổ chức đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề Môi giới Bất động sản.

Cùng với đó, ngày 18/4/2022, Tập đoàn Thiên Khôi chính thức được Sở Xây dựng Thành phố Hà Nội ủy quyền tổ chức thi cấp chứng chỉ hành nghề Môi giới Bất động sản.

Về vấn đề nhân viên môi giới bất động sản, pháp luật đã có những quy định cụ thể, rõ ràng hơn trong Luật Kinh doanh bất động sản vừa mới được ban hành.

Cụ thể, trước đây tại Điều 2 khoản 2 Luật Kinh doanh bất động sản 2024 quy định cá nhân có chứng chỉ môi giới có thể làm việc trong công ty môi giới bất động sản hoặc hành nghề độc lập với tư cách cá nhân và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Do Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép cá nhân hành nghề môi giới bất động sản hoạt động tự do nên họ hoàn toàn có thể tự do hành nghề ở bất kỳ đâu.

Môi giới bất động sản trước đây có 2 xu hướng hoạt động kinh doanh. Một là cộng tác theo các sàn giao dịch bất động sản để lấy thông tin, để làm cộng tác viên hoặc môi giới thứ cấp. Hai là tự đi khai thác nguồn thông tin sản phẩm có nhu cầu bán và chủ yếu là nhà, đất ở có sẵn để môi giới cho khách hàng có nhu cầu mua.

Mục tiêu của họ chỉ là làm cách nào để bán được sản phẩm nhanh và hiệu quả nhất và thường không có trách nhiệm với khách hàng, người tiêu dùng đối với các sản phẩm đã môi giới.

Tuy nhiên Luật Kinh doanh bất động sản 2024 quy định cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Kể từ ngày 1/8, các cá nhân môi giới bất động sản không còn được kinh doanh dưới danh nghĩa cá nhân như trước.

Tuy nhiên Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96 chỉ quy định cá nhân môi giới phải "hành nghề" trong công ty môi giới hoặc sàn giao dịch. Sàn giao dịch sẽ ký "hợp đồng" với cá nhân môi giới (Điều 53 khoản 4 và Điều 59 khoản 1 điểm (b) Luật Kinh doanh bất động sản 2023).

Điều 17 Nghị định 96 quy định công ty môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản phải ký "hợp đồng" với cá nhân môi giới mà không giới hạn việc ký hợp đồng này phải là hợp đồng lao động.

Như vậy, hình thức và loại hợp đồng ký giữa công ty môi giới, sàn giao dịch bất động sản với cá nhân môi giới thực hiện theo thỏa thuận của các bên và quy định của pháp luật có liên quan. Trong đó, nguyên tắc các dịch vụ môi giới này do công ty môi giới, sàn giao dịch bất động sản nơi người môi giới đó đang "hành nghề" cung cấp cần được đảm bảo; không phải hoạt động kinh doanh của cá nhân người môi giới thực hiện.

Thiên Khôi có đội ngũ nhân sự, môi giới, cộng tác viên đông đảo. Ảnh minh họa.

Chi phí bào mòn dòng tiền

Có lẽ, với đội ngũ nhân sự và chi phí của hàng chục trụ sở, chi nhánh tại hai thành phố lớn nhất nước đã phần nào bào mòn lợi nhuận của Thiên Khôi, mặc dù công ty này có đà tăng trưởng khá ấn tượng.

Cụ thể, Thiên Khôi liên tục ghi nhận sự tăng trưởng về doanh thu thuần trong những năm qua. Theo đó, doanh thu thuần của Thiên Khôi đạt 12,1 tỷ đồng vào năm 2022, rồi đạt 25,5 tỷ đồng vào năm 2023. Năm trước đó nữa (2020), doanh thu của doanh nghiệp đạt 1,2 tỷ đồng.

Trái ngược với doanh thu, lợi nhuận của công ty này khá mỏng. Nguyên nhân là do giá vốn và chi phí quản lý đã "ăn lạm" vào doanh thu.

Trong năm 2021, khi doanh thu là 0 đồng, chi phí quản lý doanh nghiệp của Thiên Khôi Group là 663 triệu đồng; năm 2022 khi lợi nhuận gộp là 2,7 tỷ đồng thì chi phí quản lý doanh nghiệp lên tới 1,7 tỷ đồng; năm 2023 doanh nghiệp đạt 8,3 tỷ đồng lợi nhuận gộp nhưng chi phí quản lý doanh nghiệp cũng tương ứng là 8,3 tỷ đồng.

Khấu trừ các loại chi phí, Thiên Khôi Group lỗ sau thuế 1,7 tỷ đồng vào năm 2020, năm 2021 lỗ 663 triệu đồng. Bước sang năm 2022 khởi sắc hơn, Thiên Khôi Group báo lãi gần 590 triệu đồng và năm ngoái (2023) lãi gần 650 triệu đồng.

Đáng chú ý, trong bảng lưu chuyển tiền tệ, dòng tiền kinh doanh năm 2023 của Thiên Khôi Group âm tới gần 6,5 tỷ đồng, dù năm trước đó vẫn dương 1,1 tỷ đồng.

Năm 2024, Thiên Khôi xác định tiếp tục đẩy mạnh những vị thế công nghệ và data đang có, hướng tới hoàn thiện công cụ thẩm định giá bất động sản thổ cư và tư vấn đầu tư, nâng cấp năng lực văn hóa và năng lực chuyên môn nghiệp vụ của môi giới, tiến tới chuyên nghiệp hóa đội ngũ môi giới, góp phần giúp thị trường bất động sản tăng trưởng, phát triển bền vững.

Song song với phát triển công nghệ, giải pháp tài chính được Thiên Khôi coi trọng qua việc hợp tác chiến lược toàn diện với các ngân hàng. Đã có nhiều cuộc đàm phán, buổi họp giữa Thiên Khôi và Ngân hàng Quân đội (MB Bank) cùng những giải pháp, cách xử lý nguồn vốn vay… giúp cho các môi giới có được công cụ thuận lợi, từ đó nhiều hợp đồng đã được ký kết, nhiều giao dịch đã thành công.

Minh Thành