Bất động sản tìm động lực phục hồi từ M&A

Khối ngoại bắt đầu những thương vụ thăm dò

Sau giai đoạn đóng băng 2011 – 2013 trước đây, hoạt động M&A của các doanh nghiệp nội đã góp phần làm “hồi sinh” hàng loạt dự án “đắp chiếu” trên thị trường bất động sản. Thời điểm đó, hệ sinh thái dự án được mở rộng sau những thương vụ lớn, nhiều doanh nghiệp nội địa cũng bắt đầu một chu kỳ phát triển rực rỡ. Trong giai đoạn này, sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài đang ngày một nhiều lên và những thương vụ thăm dò cũng đã xuất hiện.

Báo cáo nghiên cứu mới đây của Dat Xanh Services chỉ ra, doanh nghiệp bất động sản đang trong xu hướng tăng cường hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế. Điển hình có thể kể đến thương vụ bắt tay giữa Danh Khôi Group và Tập đoàn Tokyu Corporation tại dự án The Mekari với giá trị hợp đồng lên tới 1.000 tỉ đồng từ tháng 8-2022.

Thị trường bất động sản đang tìm đọng lực phục hồi thông qua M&A. Ảnh minh họa: Minh Hoàng

Trước đó, vào tháng 6-2022, Warburg Pincus (Mỹ) đã rót 250 triệu đô la Mỹ vào phân khu Tropicana – dự án Novaworld Hồ Tràm của Novaland. Đây được đánh giá nằm trong top 5 thương vụ giao dịch lớn nhất ngành bất động sản châu Á trong tháng đầu năm 2022.

Cũng trong tháng 6, một thương vụ đình đám khác đã diễn ra giữa Công ty cổ phần công nghiệp Logistics KTG & Bousteak với công ty Bousteak Projects (Singapore) ghi nhận con số thỏa thuận lên tới 6,9 triệu đô la Mỹ.

Còn trong tháng 7, một trong những sự kiện gây chú ý nhất là việc CapitaLand Development mua lại một khu đất dự án phức hợp 8 ha tại thành phố Thủ Đức, với tổng giá trị phát triển ước tính khoảng 1 tỉ đô la Singapore (khoảng 716 triệu đô la Mỹ).

Chia sẻ tại một diễn đàn M&A mới đây, ông Peter Chi Lok Woo, Chủ tịch Công ty MAA Capital, cho biết, sang năm 2023, khi lạm phát và lãi suất tăng, suy thoái kinh tế lan rộng trên thế giới sẽ mang đến nhiều khó khăn và thách thức. Tuy nhiên, bối cảnh này cũng mở ra những cơ hội M&A, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

Các kết quả thăm dò cho thấy kể từ đầu quí 3-2022, khối ngoại đang có dấu hiệu chậm lại trong cuộc đua mua bán sáp nhập trên thị trường bất động sản Việt Nam. Dẫu vậy, những thương vụ rót tiền “khủng” thời gian qua vẫn cho thấy doanh nghiệp ngoại đang rất sẵn sàng cho những dự án lý tưởng.

“Sự phát triển của thị trường tài chính, yêu cầu tiếp cận nguồn vốn đa dạng cho các bất động sản, đã giúp thị trường M&A lĩnh vực này luôn sôi động trong vài năm gần đây. Dễ nhận thấy, bất động sản luôn nằm trong nhóm ngành có giá trị thương vụ lớn và nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước. Trong bối cảnh hiện nay, khơi thông nguồn vốn là yếu tố quan trọng để hồi phục thị trường bất động sản và M&A đang là lựa chọn khả dĩ nhất trong các kênh”, vị này nhận định.

Trong khi đó, Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản gần đây chứng kiến nhiều hoạt động M&A. Điều này kỳ vọng mang lại lợi ích cho tất cả các bên liên quan nhờ tiềm năng phục hồi dự án cao, sẽ tiếp thêm năng lượng cho thị trường trong tình thế khó khăn hiện nay. Hoạt động M&A sẽ đóng vai trò then chốt để giải cứu các nhà phát triển trong nước cũng như phù hợp tâm lý đầu tư của các nhà giao dịch tin tưởng vào tiềm năng của bất động sản Việt Nam.

Phần lớn các giao dịch M&A đã chốt trên thị trường đến từ những nhà đầu tư đã rất am hiểu về biến động rủi ro và nhu cầu thị trường với mục đích tìm kiếm tỷ lệ sinh lời tốt hoặc mở rộng danh mục đầu tư trong khu vực. Các thương vụ đã được đàm phán trong thời gian gián đoạn do đại dịch Covid-19 và đạt được thỏa thuận trong năm 2022 với những chiến lược rõ ràng.

Cuộc chơi sẽ tăng nhiệt trong năm tới

Việc nguồn vốn nội đang khan hiếm cũng là tiền đề để các hoạt động M&A diễn ra nhiều hơn, thúc đẩy sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài có nguồn vốn mạnh và đang tìm kiếm cơ hội đầu tư ở Việt Nam. Theo đó, 2023 có thể sẽ là năm chứng kiến nhiều sự thay đổi trong cơ cấu sở hữu của nhiều dự án và doanh nghiệp trong ngành. Bởi lúc đó, nhu cầu vốn đi đến giới hạn, người bán sẽ có quyết tâm bán, người mua quyết tâm mua hơn.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty Sohovietnam, đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sản, cho biết hiện nhiều dự án từ khu đô thị, khu công nghiệp cho đến tòa nhà văn phòng, khách sạn, resort, dự án chưa xây hoặc đang xây dở dang, hoặc tài sản đang vận hành… đều được nhờ bán với giá trị tài sản từ 100 tỉ đồng đến 1.000 tỉ đồng. Các tài sản này, trong quá trình thương lượng, giá bán giảm khoảng 15-20%.

Lãnh đạo một doanh nghiệp quy mô nhỏ tại TPHCM cho biết, công ty có hai dự án nhưng không xoay xở được vốn để triển khai tiếp. Doanh nghiệp đang tìm nhà đầu tư để chào bán 10-15% giá trị doanh nghiệp, khoảng 40 tỉ đồng để có tiền triển khai dự án. Bởi một trong hai dự án đã xong thủ tục, nếu không triển khai tiếp thì phải đóng cửa doanh nghiệp.

Năm 2023 có thể sẽ là năm chứng kiến nhiều sự thay đổi trong cơ cấu sở hữu của nhiều dự án. Ảnh minh họa: DNCC

Tuy vậy, những biến động vĩ mô trong khoảng thời gian gần đây liên quan đến áp lực lạm phát, gia tăng lãi suất, pháp lý dự án… khiến các nhà đầu tư trở nên thận trọng, nghiêng về chờ đợi, quan sát tình hình thị trường nhiều hơn.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, cho rằng thời điểm này thị trường chậm lại bởi khủng hoảng nền kinh tế toàn cầu, các nhà đầu tư đang tạm thời chờ đợi, nghe ngóng nhiều hơn. Hơn nữa, phần lớn dự án vướng pháp lý cho nên họ không có nhiều sản phẩm để mua. Tuy nhiên thời gian tới, cụ thể là năm sau khi các chính sách rõ ràng hơn, M&A bất động sản sẽ rất sôi động và khối ngoại sẽ là đối tượng dẫn dắt trên thị trường.

“Những nhà đầu tư nội đang sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều, chủ yếu là vốn vay và phát hành trái phiếu, khi thâm dụng đòn bẩy quá sức thì sẽ gặp khó khăn. Đây sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư đã kiên nhẫn, chờ đợi thị trường và có chiến lược rõ ràng khi tham gia vào dự án”, bà Trang nhấn mạnh.

Nhiều chuyên gia cho rằng, thời điểm này các nhà đầu tư cần đánh giá lại và điều chỉnh các chiến lược M&A theo hướng linh hoạt nhằm thích ứng với môi trường kinh doanh mới. M&A hiện tại không chỉ đơn thuần là xu hướng thu gom tài sản tích trữ, mà trở thành giải pháp nâng cao nội lực, tăng sức cạnh tranh đối với các doanh nghiệp. Đồng thời, mục tiêu của các thương vụ cũng dần dịch chuyển từ “cạnh tranh, đối đầu” đến “đầu tư, hợp tác” nhằm tạo những giá trị cộng hưởng cùng phát triển.

“Thị trường như trò chơi những chiếc ghế âm nhạc, mỗi khi âm thanh dừng lại, sẽ có người phải thua cuộc khi không có chiếc ghế nào dành cho họ. Chỉ cần chắc chắn rằng bạn sẽ là một trong những người ngồi xuống đầu tiên nếu phán đoán tốt”, bà Trang Bùi ví von về M&A bất động sản giai đoạn này.

Dũng Trần