Bất động sản TP. Hồ Chí Minh: Nhu cầu thực dẫn dắt thị trường

Trong khi văn phòng, bán lẻ duy trì hoạt động tương đối ổn định nhờ nhu cầu thuê, thị trường nhà ở chịu áp lực từ chi phí vốn và khả năng chi trả. Qua đó cho thấy hiệu quả thị trường ngày càng phụ thuộc vào nhu cầu thực, vị trí và khả năng đáp ứng của từng sản phẩm.

Thành phố Hồ Chí Minh sẽ làm hơn 176 km đường ven sông Sài Gòn sau sáp nhập. Ảnh: Hồng Đạt - TTXVN

Theo báo cáo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh quý III/2026 vừa được Savills Việt Nam công bố, nền tảng kinh tế tiếp tục hỗ trợ nhu cầu bất động sản. Trong 9 tháng năm 2026, GDP Việt Nam tăng 9,0%, tổng vốn FDI đăng ký đạt 50 tỷ USD, tăng 76% so với cùng kỳ, trong khi tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt 5,9 triệu tỷ đồng. Tại TP. Hồ Chí Minh, GRDP tăng 9,1% trong cùng kỳ.

Tuy nhiên, tăng trưởng kinh tế không đồng nghĩa với sức cầu cải thiện đồng đều trên toàn thị trường. Áp lực lãi suất và chi phí vốn tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, trong khi các phân khúc thương mại ngày càng phụ thuộc vào khả năng duy trì khách thuê, cơ cấu sản phẩm và mức độ phù hợp với nhu cầu thực tế.

Thị trường căn hộ ghi nhận 1.900 căn mở bán mới trong quý III/2026, tăng theo quý nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm trước. Phân khúc hạng A và B chiếm khoảng 80% nguồn cung mới, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.800 căn. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn ở mức thấp, với tỷ lệ hấp thụ đạt 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP. Hồ Chí Minh, nhận định: Lãi suất vay mua nhà ở mức cao tiếp tục gây áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư và khả năng chi trả của người mua. Nguồn cung vẫn duy trì, nhưng nhu cầu đang suy yếu.

Trong bối cảnh này, nhu cầu mua để ở ngày càng đóng vai trò quan trọng đối với thanh khoản thị trường. Các dự án ghi nhận kết quả tích cực thường có cơ cấu sản phẩm đa dạng, đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt và kéo dài, qua đó giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua. Trong quý IV/2026, khoảng 6.000 căn dự kiến được mở bán, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án trì hoãn kế hoạch triển khai.

Ở phân khúc biệt thự và nhà phố, nguồn cung tiếp tục dịch chuyển về các khu vực ngoại thành, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của hai khu đô thị lớn ở phía Bắc và phía Nam TP. Hồ Chí Minh. Thị trường ghi nhận khoảng 3.600 căn mở bán mới, trong đó hơn 50% có giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Dù vậy, chi phí vay cao tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định mua, khiến tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14%. Bà Hương cho biết: Các khu đô thị lớn ngoại thành đang tái định hình thị trường bất động sản liền thổ TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, chi phí vay vốn cao tiếp tục hạn chế khả năng chi trả và kìm hãm sự hấp thụ của thị trường.

Tương tự, theo CBRE Việt Nam, trong giai đoạn cuối năm 2026 và năm 2027, nguồn cung mới dự kiến tiếp tục được điều chỉnh giảm hoặc lùi thời điểm mở bán khi các chủ đầu tư duy trì chiến lược thận trọng trước những biến động của thị trường. Nguồn cung tương lai nhiều khả năng vẫn tập trung tại các dự án đại đô thị, với cơ cấu sản phẩm và chiến lược giá được điều chỉnh linh hoạt hơn nhằm phù hợp với nhu cầu thực tế và khả năng hấp thụ của thị trường.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam, cho biết: Mặc dù được hỗ trợ bởi các dự án hạ tầng trọng điểm và triển vọng kết nối vùng ngày càng cải thiện, thị trường nhà ở bán vẫn chịu áp lực từ lãi suất cao, thanh khoản thấp và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Trong bối cảnh đó, nhu cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, thúc đẩy chủ đầu tư điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, diện tích và chính sách bán hàng theo hướng phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua. Các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán hợp lý và được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng được kỳ vọng sẽ có lợi thế cạnh tranh trong giai đoạn tới.

Trong quý III/2026, nguồn cung văn phòng TP. Hồ Chí Minh duy trì ở mức gần 3 triệu m2, với công suất đạt gần 90% và giá thuê trung bình ổn định ở mức 870.000 đồng/m2/tháng. Tuy nhiên, sau năm quý liên tiếp ghi nhận lượng tiêu thụ tích cực, thị trường ghi nhận lượng tiêu thụ âm ở tất cả các hạng trong quý này, chủ yếu do một số khách thuê thu hẹp diện tích sử dụng.

Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills TP. Hồ Chí Minh, nhận định: Thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh vẫn duy trì hoạt động tốt, dù giai đoạn tăng trưởng tiếp theo nhiều khả năng sẽ diễn ra thận trọng và có chọn lọc hơn.

Các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực tài chính, bảo hiểm và bất động sản; công nghệ thông tin; bán lẻ và phân phối tiếp tục đóng góp phần lớn giao dịch thuê. Dù công suất duy trì ở mức cao, nhu cầu mở rộng chưa đủ mạnh để tạo áp lực tăng giá thuê. Vì vậy, các chủ đầu tư đang ưu tiên giữ chân khách thuê hiện hữu thay vì điều chỉnh giá.

Ở phân khúc bán lẻ, tổng nguồn cung giảm nhẹ xuống gần 1,6 triệu m2 diện tích cho thuê thuần, trong khi công suất đạt 92%. Giá thuê trung bình tại tầng trệt tăng nhẹ lên 1,6 triệu đồng/m2/tháng. Ngành hàng F&B dẫn dắt nhu cầu thuê, tiếp theo là giải trí; các thương hiệu hướng đến trẻ em, gia đình và trung tâm thể hình cũng tiếp tục mở rộng hoạt động.

Theo Savills Việt Nam, diễn biến tại hai phân khúc cho thấy công suất cao chưa đồng nghĩa với dư địa tăng trưởng mạnh. Đối với văn phòng, khả năng thu hút và giữ chân khách thuê vẫn là ưu tiên; trong khi ở bán lẻ, cơ cấu ngành hàng và khả năng duy trì lưu lượng khách sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác.

Đánh giá chung về các phân bất động sản TP. Hồ Chí Minh trong quý III và triển vọng trong thời gian tới, đại diện Savills Việt Nam cho rằng: Diễn biến quý III/2026 cho thấy các phân khúc bất động sản đang vận động theo những động lực khác nhau.

Thị trường nhà ở chịu ảnh hưởng trực tiếp từ lãi suất và khả năng chi trả, trong khi văn phòng, bán lẻ và lưu trú được hỗ trợ bởi nhu cầu thuê nhưng vẫn đối mặt với những giới hạn về khả năng mở rộng và tăng giá. Trong bối cảnh đó, chất lượng sản phẩm, vị trí và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế ngày càng có vai trò quan trọng đối với hiệu quả khai thác.

Cơ cấu nguồn cung tương lai cũng phản ánh xu hướng dịch chuyển không gian đô thị. Đến năm 2029, hơn 80% nguồn cung bán lẻ dự kiến nằm ngoài khu vực trung tâm.  Với văn phòng, hơn 90% nguồn cung tương lai tập trung tại khu trung tâm và các khu đô thị như Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở tiếp tục mở rộng về các khu đô thị ngoại thành.

Dưới góc nhìn rộng hơn, ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam và Campuchia nhận định: “Trong 9 tháng năm 2026, Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tiếp tục duy trì sức hút đầu tư, tạo lực đỡ cho hai thị trường bất động sản lớn nhất cả nước.

Tuy nhiên, trước biến động vĩ mô, hiệu quả đầu tư cần được đánh giá không chỉ qua quy mô vốn thu hút, mà còn qua tốc độ triển khai dự án và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế. Tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, đất đai và quy hoạch vì vậy là điều kiện then chốt để chuyển hóa dòng vốn thành nguồn cung phù hợp, tập trung vào những phân khúc thị trường còn thiếu hụt.

Nhìn chung, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn mà tăng trưởng không còn được đánh giá chỉ qua quy mô nguồn cung hay công suất khai thác. Khả năng đáp ứng nhu cầu, duy trì thanh khoản và thích ứng với điều kiện tài chính sẽ ngày càng quyết định triển vọng của từng phân khúc.