Bất động sản Việt Nam bước vào cuộc đua mới: Chất lượng tài sản lên ngôi, mở rộng bằng mọi giá trở nên lỗi thời

Từ cuộc đua mở rộng sang cuộc đua tạo giá trị

Theo Avison Young, các thị trường bất động sản trên khắp châu Á - Thái Bình Dương đang chịu tác động đồng thời từ bất ổn địa chính trị và tốc độ tăng trưởng kinh tế toàn cầu chậm lại. Chi phí xây dựng tăng, lãi suất cao và gián đoạn chuỗi cung ứng kéo dài khiến chi phí vốn bị đẩy lên, đồng thời làm chậm nhiều quyết định đầu tư.

Nhưng ở chiều ngược lại, những sức ép này đang buộc thị trường phải bước vào quá trình tái cấu trúc cần thiết. Dòng vốn tổ chức vì thế không còn chạy theo chiến lược mở rộng danh mục bằng mọi giá. Các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên cải thiện thu nhập hoạt động ròng (NOI), giảm đòn bẩy tài chính và gia tăng hợp tác liên doanh thay vì mua đứt toàn bộ tài sản. Chất lượng tài sản, hiệu suất vận hành và khả năng tạo dòng tiền ổn định đang trở thành ba yếu tố ngày càng có trọng số lớn trong quyết định phân bổ vốn.

Việt Nam vẫn là điểm sáng

Trong bối cảnh đó, Việt Nam tiếp tục được đánh giá là một trong những thị trường có nền tảng dài hạn đáng chú ý tại khu vực. Sản xuất hướng đến xuất khẩu, tầng lớp trung lưu mở rộng, tốc độ đô thị hóa và cơ cấu dân số thuận lợi tiếp tục tạo ra nhu cầu đối với nhiều phân khúc bất động sản. Đây được xem là nền tảng để thị trường bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới khi tâm lý nhà đầu tư và người mua dần phục hồi. Tuy nhiên, triển vọng tích cực không đồng nghĩa mọi tài sản đều có khả năng phục hồi như nhau.

Theo Avison Young, dòng vốn trong chu kỳ mới nhiều khả năng sẽ ưu tiên những tài sản có nền tảng vận hành tốt, đáp ứng nhu cầu thực và tạo dòng tiền bền vững, thay vì những dự án phụ thuộc quá lớn vào kỳ vọng tăng giá.

Bất động sản công nghiệp: Giá thuê không còn là lợi thế duy nhất

Ở phân khúc bất động sản công nghiệp, năng lực vận hành đang nổi lên như một yếu tố quyết định sức cạnh tranh. Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng số khu công nghiệp khởi công trên cả nước gấp đôi cùng kỳ năm 2025. Theo Avison Young, diễn biến này phản ánh sự tăng tốc của dòng vốn tư nhân sau giai đoạn điều chỉnh quy hoạch và phê duyệt chủ trương đầu tư mới.

Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung tương lai đang được định hướng theo mô hình thông minh, bền vững và đáp ứng các tiêu chuẩn ESG. Điều này cho thấy cuộc cạnh tranh giữa các khu công nghiệp đang thay đổi. Giá thuê không còn là yếu tố duy nhất quyết định khả năng thu hút khách thuê. Chất lượng hạ tầng, hiệu quả vận hành và các dịch vụ giá trị gia tăng sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút những nhà đầu tư có yêu cầu cao hơn.

Khi Việt Nam hướng tới thu hút các ngành sản xuất có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao, những khu công nghiệp được quản lý bài bản, có hạ tầng đồng bộ và khả năng đáp ứng yêu cầu của thế hệ nhà đầu tư mới sẽ có lợi thế trong cuộc đua đón dòng vốn FDI tiếp theo.

Nhà ở: Nhu cầu thực sẽ quyết định chu kỳ mới

Với bất động sản nhà ở, thị trường đang trải qua giai đoạn điều chỉnh nhằm khôi phục niềm tin và cải thiện tỷ lệ hấp thụ sau thời kỳ giảm tốc mạnh. Thay vì giảm giá trực tiếp, nhiều chủ đầu tư lựa chọn các chính sách thanh toán linh hoạt hơn để kích thích nhu cầu. Trong khi đó, tại thị trường thứ cấp, chi phí vay tăng khiến một bộ phận nhà đầu tư phải điều chỉnh kỳ vọng giá bán để đẩy nhanh giao dịch.

Điểm đáng chú ý là tiêu chí lựa chọn của người mua ngày càng khắt khe. Giá bán và vị trí vẫn quan trọng, nhưng người mua ở thực đang quan tâm nhiều hơn tới pháp lý dự án, chất lượng sống, kết nối hạ tầng, không gian xanh và hệ thống tiện ích. Do đó, lợi thế sẽ nghiêng về những chủ đầu tư có khả năng bàn giao đúng tiến độ, minh bạch về pháp lý và quan trọng hơn là kiến tạo được những cộng đồng cư dân hoàn chỉnh.

Trong thời gian tới, căn hộ trung cấp, nhà ở vừa túi tiền, nhà cho thuê và nhà ở xã hội được kỳ vọng trở thành những phân khúc chủ lực của thị trường khi nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn trở thành hai động lực quan trọng của quá trình phục hồi.

Bán lẻ: Không phải càng nhiều cửa hàng càng thắng

Ở thị trường bất động sản bán lẻ, hiệu suất đang trở thành thước đo quan trọng hơn quy mô. Theo Avison Young, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ hiện đại tiếp tục duy trì tích cực. Tính đến cuối quý II/2026, tỷ lệ lấp đầy trung tâm thương mại đạt 93% tại TP.HCM, 85% tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương và 87% tại Hà Nội.

F&B và giải trí chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch thuê khi các chủ đầu tư ngày càng chú trọng xây dựng trải nghiệm để thu hút và giữ chân khách hàng. Tuy nhiên, các chuỗi bán lẻ đang thay đổi cách lựa chọn mặt bằng. Số lượng cửa hàng không còn là thước đo duy nhất của tăng trưởng.

Doanh nghiệp ngày càng quan tâm tới doanh thu trên mỗi m2, lưu lượng khách, mật độ dân cư, tiềm năng thương mại, giá thuê và chi phí vận hành. Không ít doanh nghiệp sẵn sàng đóng những cửa hàng hoạt động kém hiệu quả để tái phân bổ nguồn lực sang các địa điểm có khả năng tạo lợi nhuận tốt hơn. Cuộc chơi vì thế đang chuyển từ “mở được bao nhiêu cửa hàng” sang “mỗi mặt bằng tạo ra bao nhiêu giá trị”.

Văn phòng: Tài sản tốt tiếp tục được trả giá cao

Xu hướng “flight-to-quality” tiếp tục định hình thị trường văn phòng. Khách thuê ngày càng ưu tiên các tòa nhà mới, được quản lý chuyên nghiệp, có khả năng nâng cao trải nghiệm làm việc và tối ưu chi phí vận hành. Điều này tạo ra sự phân hóa rõ nét giữa các tài sản.

Tính đến cuối quý II/2026, tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A tại TP.HCM tăng 2% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy nhu cầu đối với phân khúc cao cấp vẫn được duy trì. Trong khi đó, văn phòng hạng B cũng hưởng lợi nhờ mức giá hợp lý, chất lượng ổn định và vị trí thuận lợi. Giá thuê phân khúc này tăng 10,2% trong vòng một năm, từ 29,5 USD/m2/tháng trong quý II/2025 lên 32,5 USD/m2/tháng trong quý II/2026.

Nguồn cung mới cũng đang dịch chuyển ra ngoài khu trung tâm truyền thống. Các khu vực như quận 7, Thủ Thiêm, phía Đông TP.HCM hay phía Tây Hà Nội đang trở thành những điểm đến tiềm năng nhờ lợi thế về hạ tầng kết nối.

Bất động sản trở về với “giá trị cốt lõi”

Nhìn tổng thể, Avison Young cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ mà giá trị thực được đặt lên cao hơn kỳ vọng. Trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo, thành công không còn được định nghĩa đơn thuần bằng tốc độ mở rộng danh mục tài sản hay kỳ vọng tăng giá. Những tài sản đáp ứng nhu cầu cốt lõi, tạo dòng tiền ổn định và có hiệu quả vận hành cao sẽ có khả năng phục hồi nhanh hơn các tài sản mang tính đầu cơ. Dẫu vậy, khoảng cách kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán vẫn có thể khiến quá trình phục hồi diễn ra chậm hơn.

Trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ dòng vốn quốc tế và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng, cơ hội đầu tư vẫn hiện hữu. Nhưng để nắm bắt được cơ hội đó, các chủ thể trên thị trường sẽ phải chứng minh nhiều hơn khả năng mở rộng quy mô. Tính linh hoạt, uy tín, khả năng tạo ra giá trị thực và tinh thần hợp tác dài hạn sẽ ngày càng trở thành những yếu tố quyết định ai có thể đi xa trong chu kỳ bất động sản tiếp theo.