Bất động sản sau Nghị quyết 21: Không còn thời của 'lướt sóng' bằng kỳ vọng

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing

Thưa ông, Nghị quyết 21-NQ/TW đang được thị trường bất động sản đặc biệt quan tâm. Đâu là tác động đáng chú ý nhất của Nghị quyết này đối với thị trường?

Nghị quyết 21-NQ/TW mở ra những định hướng rất quan trọng và là cơ sở để Chính phủ tiếp tục sửa đổi, hoàn thiện những vấn đề còn bất cập trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Điều tôi cho rằng đáng chú ý là chúng ta không nên nhìn những nội dung mới như các quy định riêng lẻ mà cần đặt chúng trong một mục tiêu lớn hơn, đó là hướng thị trường bất động sản phát triển minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn.

Khi thể chế thay đổi, cách nhìn về giá trị bất động sản cũng sẽ thay đổi. Trước đây, trong nhiều giai đoạn, giá trị tài sản thường được nhìn khá nhiều qua câu chuyện vị trí và kỳ vọng tăng giá. Nhưng về dài hạn, những yếu tố như chất lượng công trình, hạ tầng, pháp lý, khả năng kết nối và khả năng khai thác thực tế sẽ ngày càng có vai trò lớn hơn. Đây cũng là sự thay đổi cần thiết khi thị trường bước vào giai đoạn phát triển trưởng thành hơn, trong đó giá trị bất động sản phải gắn với giá trị sử dụng thực.

Một trong những nội dung gây nhiều chú ý là “niên hạn căn hộ”. Theo ông, thị trường nên hiểu vấn đề này như thế nào?

Trước hết, cần tách biệt hai khái niệm niên hạn của công trình và quyền sở hữu căn hộ. Bởi niên hạn căn hộ không đồng nghĩa với việc hết thời hạn thì người dân mất quyền sở hữu. Đây là hai khái niệm cần được phân biệt rõ.

Thực tế, bất kỳ công trình nào cũng có một vòng đời nhất định. Vòng đời đó phụ thuộc vào tiêu chuẩn thiết kế, chất lượng thi công, vật liệu sử dụng, công tác bảo trì cũng như quá trình quản lý, vận hành. Khi một công trình xuống cấp và không còn đáp ứng các yêu cầu về an toàn, việc cải tạo hoặc xây dựng lại là tất yếu. Vấn đề quan trọng là cần có cơ chế rõ ràng để xác định vòng đời công trình, đánh giá chất lượng và tổ chức tái thiết khi cần thiết.

Bài toán này không phải câu chuyện xa vời. Tại Hà Nội hiện có nhiều khu chung cư được xây dựng từ hàng chục năm trước đã xuống cấp, nhưng quá trình cải tạo, xây dựng lại vẫn gặp nhiều vướng mắc.

Nếu có một cơ chế rõ ràng hơn về vòng đời công trình, chúng ta sẽ tạo được nền tảng thuận lợi hơn cho quá trình tái thiết trong tương lai.

Như vậy, liệu “niên hạn” có thể khiến người mua thay đổi cách đánh giá một căn hộ?

Tôi cho rằng chắc chắn sẽ có sự thay đổi.

Nếu trước đây người mua chủ yếu quan tâm đến vị trí, giá bán hoặc khả năng tăng giá thì trong tương lai, chất lượng công trình sẽ được cân nhắc kỹ hơn.

Người mua sẽ phải nhìn sâu vào những yếu tố quyết định khả năng duy trì chất lượng tài sản theo thời gian. Đó là uy tín của chủ đầu tư, tiêu chuẩn thiết kế, chất lượng vật liệu, chất lượng xây dựng và đặc biệt là năng lực quản lý, vận hành sau khi bàn giao.

Nói cách khác, giá trị của căn hộ không chỉ nằm ở thời điểm mua mà còn nằm ở khả năng duy trì chất lượng và giá trị sử dụng trong suốt vòng đời công trình. Đây là tín hiệu tích cực đối với thị trường, bởi nó tạo động lực để chủ đầu tư chú trọng hơn đến chất lượng sản phẩm thay vì chỉ tập trung vào tốc độ phát triển dự án.

Một điểm khác được quan tâm là định hướng hạn chế tối đa phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn. Ông nhìn nhận tác động của chính sách này ra sao?

Tôi cho rằng cần nhìn vấn đề phân lô, bán nền trong tổng thể bài toán phát triển đô thị.

Trong nhiều năm, việc chia nhỏ quỹ đất và phát triển nhà ở tự phát tại một số khu vực có thể khiến dân số tăng nhanh hơn khả năng đáp ứng của hạ tầng. Khi đó, áp lực không chỉ nằm ở giao thông mà còn lan sang trường học, y tế, không gian công cộng và các dịch vụ thiết yếu khác.

Với một đô thị lớn như Hà Nội, bài toán này càng rõ nét. Theo Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, dân số Hà Nội được dự báo đạt khoảng 14 - 15 triệu người vào năm 2035. Quy mô dân số như vậy đòi hỏi cách tổ chức không gian đô thị phải có tầm nhìn dài hạn và đồng bộ hơn. Do đó, kiểm soát phân lô, bán nền không nên chỉ được nhìn dưới góc độ hạn chế một hình thức phát triển bất động sản. Quan trọng hơn, đây là cách để hạn chế sự phát triển tự phát tại những khu vực đã có mật độ dân cư cao, đồng thời thúc đẩy mô hình đô thị được quy hoạch bài bản hơn.

Chính sách này sẽ tác động thế nào tới nhu cầu của người mua nhà?

Dòng nhu cầu có thể dịch chuyển theo hướng rõ ràng hơn về những dự án, khu đô thị có quy hoạch đồng bộ.

Khi người dân ngày càng quan tâm đến chất lượng cuộc sống, họ không chỉ mua một căn nhà mà còn lựa chọn môi trường sống. Vì vậy, những dự án có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng kết nối thuận lợi và hệ thống dịch vụ được đầu tư đồng bộ sẽ có thêm lợi thế trong việc thu hút nhu cầu thực.

Điều đó cũng phù hợp với định hướng phát triển cấu trúc đô thị đa cực, đa trung tâm của Hà Nội. Khi dân cư, việc làm và dịch vụ từng bước được phân bổ theo các không gian phát triển mới, nhu cầu nhà ở cũng sẽ không còn tập trung quá mức vào khu vực lõi.

Về dài hạn, bất động sản ở những khu vực được đầu tư đồng bộ sẽ có cơ sở tốt hơn để hình thành giá trị thực, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào các đợt tăng giá ngắn hạn.

Vậy theo ông, những thay đổi chính sách đang tạo ra cách nhìn mới như thế nào về giá trị bất động sản?

Tôi cho rằng đây là thay đổi rất đáng chú ý.

Với người mua để ở, giá trị của bất động sản ngày càng gắn với khả năng đáp ứng nhu cầu sống trong nhiều năm. Đó là kết nối giao thông, giáo dục, y tế, môi trường, tiện ích và chất lượng công trình.

Còn với nhà đầu tư, cách đánh giá cũng cần thực tế hơn. Thay vì chỉ tập trung vào kỳ vọng tăng giá vốn, nhà đầu tư sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến việc bất động sản đó có tạo ra dòng tiền hay không, có nhu cầu sử dụng thực hay không và khả năng khai thác tài sản như thế nào.

Một bất động sản có thể tăng giá rất nhanh trong một giai đoạn, nhưng nếu không có nhu cầu sử dụng, không tạo ra dòng tiền và thiếu nền tảng hạ tầng, giá trị đó sẽ khó bền vững.

Ngược lại, tài sản có chất lượng tốt, pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác thực tế sẽ có nền tảng vững chắc hơn.

Có thể nói đây là sự chuyển dịch từ “giá kỳ vọng” sang “giá trị thực”?

Đúng vậy. Tôi cho rằng đây là một trong những xu hướng quan trọng của thị trường.

Nghị quyết 21 hiện mới đặt ra các quan điểm, định hướng để tiếp tục được thể chế hóa trong thời gian tới. Tuy nhiên, từ những thay đổi đang được định hình, có thể thấy thị trường đang dịch chuyển theo hướng đề cao nhu cầu thực.

Trong bối cảnh đó, giá trị bất động sản sẽ ngày càng gắn chặt hơn với cách tài sản được sử dụng, chất lượng công trình, hạ tầng, pháp lý và khả năng tạo ra giá trị kinh tế thực tế, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng về mức giá trong tương lai.

Đây cũng là quá trình cần thiết để thị trường bất động sản phát triển chuyên nghiệp hơn. Khi người mua có nhiều thông tin hơn, chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chất lượng và giá trị thực; còn nhà đầu tư phải đánh giá tài sản dựa trên khả năng khai thác thay vì chỉ chạy theo kỳ vọng tăng giá.

Về dài hạn, tôi cho rằng đây sẽ là nền tảng giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững và cân bằng hơn giữa nhu cầu ở thực, nhu cầu đầu tư và năng lực phát triển đô thị.