Bất động sản với cơ hội mới sau khi hàng trăm dự án được gỡ vướng pháp lý

Gỡ vướng pháp lý giúp khơi thông thị trường

Tháng 11- 2024, UBND TPHCM đã ban hành quyết định thành lập tổ công tác 5013 để gỡ vướng trong cấp sổ hồng, sổ đỏ (giấy chứng nhận nhà, đất). Sau 6 tháng hoạt động, đến cuối tháng 5-2025, tổ công tác 5013 đã hỗ trợ tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho 142 dự án nhà ở thương mại với hơn 89.600 sản phẩm bất động sản và cấp 71.418 sổ hồng.

Bà Hoàng Thị Minh Ngọc, Giám đốc Nhà Tốt, nhận định khi hàng chục ngàn sản phẩm bất động sản được "giải thoát" khỏi tình trạng pháp lý không rõ ràng, nguồn cung trên thị trường sẽ được cải thiện đáng kể. Điều này đặc biệt có ý nghĩa trong bối cảnh nguồn cung mới khan hiếm, giúp thị trường cân bằng hơn giữa cung và cầu.

Trong bối cảnh niềm tin thị trường từng suy giảm do các vướng mắc pháp lý kéo dài, động thái này giúp cải thiện tâm lý người mua, gia tăng thanh khoản và tạo điều kiện để các dự án đủ điều kiện pháp lý quay trở lại giao dịch. Phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân vốn có sức mua ổn định có khả năng khởi sắc sớm, trong khi đất nền với sổ đỏ đầy đủ tiếp tục là kênh đầu tư được ưa chuộng.

Ngoài ra, dòng vốn có thể được kích hoạt trở lại nhờ việc cấp sổ giúp người mua và chủ đầu tư thuận lợi hơn trong vay ngân hàng. Tuy vậy, theo giới phân tích, để thị trường phục hồi bền vững, cần thêm các điều kiện hỗ trợ như ổn định kinh tế vĩ mô, lãi suất hợp lý và chính sách tín dụng linh hoạt từ phía nhà băng.

Pháp lý dự án hoàn thiện góp phần củng cố niềm tin của người mua, thúc đẩy thị trường thứ cấp. Ảnh: N.K

Ông Võ Hồng Thắng, đại diện DKRA Group, đánh giá việc tháo gỡ pháp lý tạo lực đẩy cho bất động sản, nhưng phục hồi sẽ không đồng đều. Nhà ở tại khu vực trung tâm và vùng ven có hạ tầng tốt được kỳ vọng dẫn dắt thị trường. Bất động sản công nghiệp và nhà ở cho công nhân hưởng lợi từ dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng cần thêm thời gian do phụ thuộc vào du lịch và tâm lý đầu tư dài hạn.

Nguồn cung sản phẩm pháp lý “sạch” cũng giúp hạ áp lực giá, cải thiện thanh khoản và thúc đẩy nhu cầu ở thực. Ngoài ra, việc cấp sổ hồng đồng loạt còn giúp tăng nguồn thu ngân sách từ các khoản thuế, phí liên quan.

Siết chặt pháp lý để mở đường cấp sổ

Từ 1-8-2024, quy trình cấp đổi sổ hồng có nhiều điều chỉnh, nổi bật là rút ngắn thời gian cấp sổ đỏ lần đầu xuống dưới 23 ngày và đơn giản hóa thủ tục với các trường hợp đất không có giấy tờ hoặc thay đổi ranh giới.

Đáng chú ý, chủ đầu tư buộc phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính trước khi kinh doanh, chỉ được thu tối đa 5% tiền đặt cọc sau khi đủ điều kiện, giúp giảm rủi ro cho người mua nhưng cũng siết chặt dòng vốn huy động sớm, sàng lọc các doanh nghiệp yếu kém, ông Thắng nhấn mạnh.

Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, nhà sáng lập công ty CPDV Bất động sản Sen Vàng, cho rằng ba bộ luật mới gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 tạo bước thay đổi quan trọng trong quy trình cấp sổ hồng, theo hướng minh bạch hơn, chuẩn hóa trách nhiệm chủ đầu tư và bảo vệ quyền lợi người mua. Các điểm mới gồm yêu cầu chủ đầu tư nộp hồ sơ cấp sổ trong 50 ngày kể từ khi bàn giao; siết điều kiện huy động vốn; đẩy mạnh số hóa thủ tục hành chính.

Đáng chú ý, các luật mới cũng mở đường xử lý các vướng mắc pháp lý tồn đọng với căn hộ du lịch (condotel), officetel, hai loại hình từng rơi vào khoảng trống pháp lý khiến hàng chục ngàn sản phẩm "mắc kẹt" sổ hồng.

Việc phân loại rõ mục đích sử dụng và quyền sử dụng đất tương ứng theo Luật Đất đai mới là tiền đề để tháo gỡ nút thắt cấp sổ, góp phần minh bạch hóa thị trường và tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả vẫn cần thêm các nghị định hướng dẫn và cơ chế chuyển tiếp cụ thể cho các dự án đã bàn giao nhưng chưa hoàn tất thủ tục đất đai. Đây là yếu tố then chốt để khơi thông pháp lý, phục hồi niềm tin người mua và tăng thanh khoản thị trường.

Theo ông Võ Hồng Thắng, hiện nay, quá trình cấp sổ hồng tại nhiều dự án vẫn gặp vướng mắc do ba nguyên nhân chính. Thứ nhất, hệ thống pháp luật thay đổi liên tục khiến nhiều dự án phải rà soát, điều chỉnh hồ sơ pháp lý, nhất là liên quan đến nghĩa vụ tài chính và thiết kế xây dựng. Thứ hai, thủ tục hành chính còn phức tạp, cần qua nhiều cấp, trong khi việc phối hợp giữa các cơ quan và ứng dụng công nghệ còn hạn chế.

Thứ ba, một số chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm, chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc chưa ưu tiên hoàn thiện hồ sơ pháp lý sau bán hàng. Những yếu tố này kéo dài thời gian cấp sổ, ảnh hưởng quyền lợi người mua và đòi hỏi giải pháp đồng bộ từ pháp lý, thủ tục đến năng lực doanh nghiệp.

Ông Bách Tạ, Giám đốc thị trường vốn, JLL Việt Nam nói thêm việc nhà nước cho phép các chủ đầu tư mắc sai phạm được phép khắc phục sai phạm sẽ là yếu tố hỗ trợ cho các dự án nhà ở còn tồn đọng, đặc biệt với những dự án còn vướng mắc về nguồn gốc đất, tiền sử dụng đất hoặc quy hoạch chung.

Chung cư được cấp sổ hồng có giá trị thanh khoản tốt, được nhiều người mua ưu tiên lựa chọn. Ảnh: Hoàng An

Về phía người mua, cần đặc biệt lưu ý kiểm tra các thông tin pháp lý cơ bản mà dự án bắt buộc phải công bố, bao gồm giấy phép xây dựng, văn bản xác nhận hoàn thành móng, nghĩa vụ tài chính và bảo lãnh ngân hàng. Khi nhận bàn giao, người mua cũng nên xem xét kỹ thời hạn sử dụng và mục đích sử dụng ghi trên sổ hồng để tránh rủi ro sau này, ông Tạ cho hay.

Phía nền tảng công nghệ bất động sản Nhà Tốt khuyến cáo thêm người dùng nên trang bị kiến thức, tận dụng công cụ số và xác minh thông tin từ nguồn chính thống. Trước khi quyết định mua, cần đảm bảo dự án có đầy đủ pháp lý như quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, văn bản cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Hợp đồng mua bán nên quy định rõ thời hạn chủ đầu tư phải hoàn tất thủ tục cấp sổ hồng.

Sau khi nhận sổ, người mua cần đối chiếu thông tin thực tế với nội dung trên giấy chứng nhận. Việc xác minh pháp lý cũng có thể thực hiện thông qua cơ quan chức năng như văn phòng đăng ký đất đai địa phương. Người mua chỉ nên đặt cọc sau khi xác nhận rõ tình trạng pháp lý của dự án.

Hoàng An