'Bắt mạch, kê toa' cho thị trường địa ốc

Sau những diễn biến tích cực trong 4 tháng đầu năm 2024, dường như thị trường địa ốc đang chững lại từ đầu tháng 5 đến nay, ông đánh giá thế nào về diễn biến này?

Trong 4 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản xuất hiện nhiều tín hiệu khả quan, mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới. Kết quả này có được là nhờ “đòn bẩy” tổng lực đến từ nhiều yếu tố như lãi suất giảm, hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, chính sách kích cầu chưa từng có tiền lệ của các chủ đầu tư dự án...

Tuy nhiên, những biến động về mặt vĩ mô cả trong và ngoài nước đã khiến tâm lý thị trường bị xáo trộn. Nhiều nhà đầu tư không đủ tự tin với bối cảnh hiện tại và quyết định tạm đứng ngoài cuộc, chờ khi mọi sự sáng rõ mới tham gia tiếp. Đây là lý do chính khiến thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại từ đầu tháng 5 tới nay.

Như ông đề cập ở trên, mặt bằng lãi suất cho vay giảm thấp là một trong những yếu tố hỗ trợ thị trường bất động sản thời gian qua và dự báo chính sách này sẽ còn được duy trì trong thời gian tới. Theo ông, đây có là động lực để nhà đầu tư an tâm xuống tiền hơn không?

Liên quan tới vấn đề này, cần phải nói một chút về bối cảnh quốc tế. Tôi cho rằng, việc kỳ vọng Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) giảm lãi suất USD vào cuối quý II/2024 ngày càng trở nên mờ mịt. Chỉ số lạm phát tại Mỹ cũng như nhiều quốc gia khác, bao gồm cả Việt Nam, đều ở mức cao nên kỳ vọng Fed sớm giảm lãi suất khó xảy ra hơn.

Việt Nam cũng đang phải cố gắng nhiều trong việc duy trì môi trường lãi suất thấp để hỗ trợ nền kinh tế, bên cạnh các áp lực về tỷ giá và lạm phát tăng. Dù vậy, nỗ lực của Chính phủ cũng như hệ thống ngân hàng trong việc duy trì chính sách lãi suất thấp, tiền tệ nới lỏng trong thời gian dài… sẽ phần nào hỗ trợ tâm lý nhà đầu tư. Thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ được “bơm máu” và có thêm động lực hồi phục.

Có một điểm chung là cả thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản thời gian qua dù có diễn biến khả quan nhưng dường như không dựa trên các quy luật hay yếu tố nền tảng nào, đây có phải là điều bất thường?

Tôi quan sát thấy, 18 tháng qua, thị trường chứng khoán khá trồi sụt, chưa ổn định. Các nhịp tăng trưởng hay điều chỉnh đều không dựa trên các căn cứ từ nền kinh tế Việt Nam và thế giới.

Điều tương tự cũng đang diễn ra với thị trường bất động sản, khi có sự biến chuyển mà chưa thực sự dựa trên sự phục hồi của nền kinh tế.

Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6.

Nên biết rằng, sự đi lên của thị trường bất động sản thường theo sau sự phát triển của kinh tế, nhất là thương mại dịch vụ, xuất khẩu, thậm chí cả từ thị trường chứng khoán. Tâm lý chung là dư tiền từ sản xuất, kinh doanh, xuất khẩu hoặc có lợi nhuận từ đầu tư chứng khoán thì mới đi mua bất động sản.

Ý ông là chúng ta đang “kê toa và có liệu trình điều trị” chưa đúng với thị trường bất động sản?

Đúng vậy. Như đã nói ở trên, bất động sản là lĩnh vực “ăn theo” nền kinh tế, nhưng chúng ta đang làm ngược lại, đó là dùng bất động sản để kích thích kinh tế. Bởi vậy, bất kỳ biến động nào về kinh tế - chính trị cũng khiến thị trường bị ảnh hưởng.

Tôi cho rằng, điều khó khăn nhất hiện tại không nằm ở tốc độ tăng trưởng nền kinh tế, mà là lưu thông dòng tiền. Chúng ta chọn bất động sản để thúc đẩy dòng tiền, nhưng theo tôi, phải qua cả kênh du lịch, tiêu dùng, dịch vụ mới đạt hiệu quả cao hơn.

Bản chất dòng tiền bất động sản là đi từ nhà đầu tư - chủ đầu tư - ngân hàng, một phần luân chuyển ra sản xuất, tiêu dùng, kinh doanh, du lịch. Nếu chúng ta kích thích được tiêu dùng, du lịch, dịch vụ… thì dòng tiền mới lưu thông trong nền kinh tế, trong thị trường bất động sản.

Thực tế, chúng ta đã từng nghĩ và làm vậy, nhưng có điều… chưa tới?

Có một quy luật là khi kinh tế khó khăn thì người dân có xu hướng thắt chặt chi tiêu, thắt chặt dịch vụ, du lịch, tiêu dùng… Thế nhưng, tiêu dùng của người này là thu nhập của người kia, nếu chúng ta kích thích du lịch, tiêu dùng và dịch vụ thì GDP tăng, thu nhập nền kinh tế, người dân tăng…, dòng tiền luân chuyển mới là gốc cho thị trường bất động sản phát triển.

Thời gian qua, các phân khúc condotel, bất động sản nghỉ dưỡng khó khăn vì thu nhập của người dân giảm, du lịch giảm… Tuy nhiên, nếu du lịch hồi phục mạnh như vài tháng gần đây, người dân đi lại, tiêu dùng nhiều, có dòng tiền thuê, có hiệu quả đầu tư…, với phân khúc nghỉ dưỡng chẳng hạn, thì nhà đầu tư chắc chắn sẽ xuống tiền mua sản phẩm này.

Trong giai đoạn 2020-2022, chúng ta đúng là cũng tính chuyện “đi từ gốc”, thực hiện bơm tiền vào nền kinh tế, kích thích tiêu dùng, du lịch…, nhưng làm chưa tới, chưa thành công nên đã “xoay bài”. Tôi cho rằng, cách làm giai đoạn trước là đúng nhưng cần có thời gian thẩm thấu. Bởi khi dịch bệnh qua đi, kinh tế hồi phục, thu nhập của người dân cải thiện, du khách quốc tế đi lại bình thường, thì các lĩnh vực du lịch, tiêu dùng… mới có thể phát triển.

Quay trở lại giai đoạn hiện tại, ông có bình luận gì về bối cảnh lãi suất, tâm lý thị trường… thời điểm này, cũng như xu hướng thời gian tới?

Khi kinh tế tốt lên, nhà đầu tư sẵn sàng dùng đòn bẩy để mua bất động sản. Tuy nhiên, hiện tại, họ còn gặp khó khăn trong tiếp cận vốn. Thực tế cũng cho thấy, bên vay khó chứng minh được khả năng trả nợ, nên dù lãi suất thấp nhưng không phải ai cũng vay vốn được.

Thời điểm cuối năm 2023 - đầu năm 2024, người có sẵn tài chính đã xuống tiền, hiện người còn tiền mặt để đầu tư bất động sản là không nhiều và bắt đầu phải vay ngân hàng nếu muốn tham gia thị trường.

Mặt khác, tôi nhận thấy dòng tiền có sự luân chuyển khi chảy từ tiết kiệm sang vàng, chứng khoán và bất động sản. Đặc biệt, kênh đầu tư vàng đã và đang hút mạnh dòng vốn nhàn rỗi khi nhiều người dân đổ xô đi mua do giá tăng mạnh. Đây cũng yếu tố khiến hoạt động giao dịch trên thị trường địa ốc chững lại trong tháng qua.

Trong 2 quý cuối năm, có nhiều yếu tố tác động tới thị trường: Các sắc luật mới điều chỉnh thị trường bất động sản nhiều khả năng có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024, thay vì từ ngày 1/1/2025 như kế hoạch ban đầu; động thái hạ lãi suất của Fed được kỳ vọng sẽ diễn ra trong quý III/2024; chính sách nới lỏng tiền tệ và lãi suất thấp của Chính phủ sẽ duy trì ít nhất đến quý III/2025; tình hình địa chính trị thế giới tiếp tục diễn biến khó lường và tác động tới Việt Nam…

Đất nền được dự báo sẽ hút mạnh dòng tiền trong thời gian tới.

Từ các chỉ báo trên, tôi cho rằng, thị trường bất động sản chưa thể bứt phá trong ngắn hạn, mà chủ yếu đi ngang, trong đó một số phân khúc sẽ có sự bứt phá, cụ thể là phân khúc nhà ở xã hội sẽ tăng cả về nguồn cung và giao dịch khi các vướng mắc về pháp lý được gỡ vướng, thủ tục đầu tư được thuận lợi hơn, chính quyền địa phương cũng quyết tâm hơn.

Tiếp theo là đất nền. Đây sẽ là phân khúc hấp dẫn với nhà đầu tư, tập trung ở 2 khu vực ven các đô thị lớn và trung tâm các khu du lịch. Suất đầu tư phổ biến là dưới 2 tỷ đồng/suất vì phù hợp với số đông và nhà đầu tư chủ yếu dùng “tiền thịt”. Về xu hướng dòng tiền đầu tư, tôi cho rằng, thị trường sẽ chứng kiến sự dịch chuyển từ chung cư sang đất nền, từ trung tâm ra ngoại ô, từ phía Bắc vào phía Nam.

Cụ thể, về phân khúc sản phẩm, từ tháng 4/2022, nhiều người đầu tư vào các sản phẩm bất động sản dòng tiền như căn hộ chung cư, nên từ tháng 6/2022 đến tháng 3/2024, giá căn hộ tại các đô thị lớn đều tăng mạnh, đặc biệt tại Hà Nội.

Khi Chính phủ yêu cầu các cơ quan quản lý, chính quyền địa phương kiểm soát việc giá nhà tăng, họ chuyển sang đầu tư nhà liền thổ, đất nền.

Về khu vực, đến hết quý I/2024, sau giai đoạn thị trường nhà đất trung tâm Hà Nội và TP.HCM tăng nóng, dòng tiền có xu hướng chuyển ra ngoại thành trong quý II này, sau đó tiếp tục dịch chuyển vào phía Nam.

Đức Thành