Biến động vĩ mô và chu kỳ tái cấu trúc thị trường bất động sản

Ngày 15/4, tại Hà Nội, Hội nghị công bố Báo cáo thị trường bất động sản Quý I/2026 với chủ đề: “Biến động vĩ mô và chu kỳ tái cấu trúc” do Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam tổ chức, đã diễn ra. Tại Hội nghị, các chuyên gia đã phân tích về những biến động vĩ mô, về thị trường bất động sản, cũng như xu hướng trong thời gian tới.

Hội nghị công bố Báo cáo thị trường bất động sản Quý I/2026 “Biến động vĩ mô và chu kỳ tái cấu trúc”.

Sự phân hóa mạnh mẽ giữa các chủ thể tham gia thị trường

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, nền tảng vĩ mô tiếp tục đóng vai trò điểm tựa quan trọng cho thị trường. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản cũng đang được đón nhận những tín hiệu tích cực khi hành lang pháp lý tiếp tục được hoàn thiện, góp phần tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng và tạo điều kiện triển khai nguồn cung mới.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản đang vận hành trong trạng thái “kép”: vừa chịu tác động từ các biến số vĩ mô, vừa tự điều chỉnh thông qua quá trình sàng lọc và tái cấu trúc nội tại.

Các doanh nghiệp có năng lực tài chính, quản trị và pháp lý tốt đang chủ động mở rộng quy mô, gia tăng thị phần. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu kém buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui khỏi thị trường.

Số liệu thực tế cho thấy, trong Quý 1 năm 2026, cả nước có 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 54% so với cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý các doanh nghiệp mới gia nhập thị trường có xu hướng nâng cao về chất lượng và quy mô với tổng vốn đăng ký tăng tới 128%. Trong khi đó, số doanh nghiệp dừng hoạt động giảm 8,6%, nhưng số doanh nghiệp giải thể tăng gấp đôi, cho thấy quá trình sàng lọc đang diễn ra rõ nét hơn.

Trình bày báo cáo thị trường BĐS Việt Nam quý 1 năm 2026, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cho biết, trong quý 1/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm bất động sản nhà ở thương mại mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung tiếp tục có sự dịch chuyển từ trạng thái tập trung sang xu hướng đa cực và phân bổ đồng đều hơn giữa các vùng miền.

Đối mặt với tình trạng giá neo cao

Bên cạnh sự phục hồi về nguồn cung, thị trường vẫn tiếp tục đối mặt với tình trạng giá neo ở mức cao, do áp lực chi phí đầu vào ngày càng gia tăng, đặc biệt là chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu. Căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo, lên tới 67% tổng nguồn cung mở bán mới.

Thị trường vẫn tiếp tục đối mặt với tình trạng giá neo ở mức cao.

Dù vậy, việc nguồn cung dự kiến tăng mạnh đang từng bước gia tăng mức độ cạnh tranh trên thị trường, tạo thêm lựa chọn cho người mua. Trong cơ cấu căn hộ chung cư thương mại mở bán mới, phân khúc căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 20%, giảm 20 điểm phần trăm so với quý 4/2025. Ngược lại, cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển trở lại các phân khúc có mức giá dễ tiếp cận hơn.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ thương mại có giá khoảng 2-3 tỷ đồng tiếp tục vắng bóng. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội nổi lên như một điểm sáng khi ghi nhận hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán, góp phần bù đắp khoảng trống mà phân khúc nhà ở thương mại chưa thể đáp ứng.

Diễn biến giá trên thị trường cũng phản ánh rõ nét quá trình phân hóa và tái định vị giá trị. Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết, trên thị trường sơ cấp, giá bán tiếp tục duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ do chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu gia tăng kết chuyển vào giá thành. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá bắt đầu điều chỉnh cục bộ. Đáng chú ý, thanh khoản không còn phụ thuộc vào việc giá cao hay thấp, mà phụ thuộc ngày càng lớn vào giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm.

Về thanh khoản, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch trong quý 1/2026, tương đương tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 47%. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. So với quy trước, tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ một phần do quý I dính vào thời điểm Tết Nguyên đán.

Căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu” dẫn dắt thanh khoản thị trường, chiếm tới 69% tổng lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới của phân khúc này đạt khoảng 60% (tương đương gần 15.000 giao dịch), dù giảm 13 điểm phần trăm so với quý trước, nhưng vẫn phản ánh sức cầu ổn định từ nhu cầu ở thực - động lực cốt lõi của thị trường trong giai đoạn hiện nay.

Định hình theo hướng chất lượng, bền vững

Quá trình tái cấu trúc không chỉ xuất phát từ các yếu tố nội tại của thị trường mà còn chịu tác động trực tiếp từ các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, áp lực lạm phát và những bất ổn địa chính trị toàn cầu. Tuy nhiên, chính trong quá trình sàng lọc đó, cấu trúc thị trường đang dần được tái định hình theo hướng chất lượng, an toàn và bền vững hơn.

Thị trường được dự báo sẽ tái cấu trúc theo 6 xu hướng chủ đạo.

Thị trường được dự báo sẽ tái cấu trúc theo 6 xu hướng chủ đạo. Trong đó, thị trường tái cấu trúc nguồn cung theo hướng tập trung hóa và nâng chuẩn, ưu tiên các dự án xanh, bền vững và có chất lượng cao. Cùng với đó là tái cấu trúc không gian phát triển, với xu hướng dịch chuyển theo hạ tầng và hình thành các đô thị tích hợp, đa chức năng. Đồng thời, tái cấu trúc kênh vốn khi dòng tiền không còn rẻ, buộc các chủ thể phải hướng tới cấu trúc tài chính an toàn và bền vững hơn.

Giai đoạn tái cấu trúc hiện nay, dù nhiều áp lực, nhưng cũng chính là nền tảng để thị trường bất động sản Việt Nam bước vào một chu kỳ phát triển mới – minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn.

Về dài hạn, triển vọng phát triển bền vững của thị trường bất động sản là hoàn toàn có cơ sở, khi nền kinh tế tiếp tục được điều hành theo hướng tăng trưởng tích cực, hệ thống hạ tầng không ngừng được đầu tư và mở rộng, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển.