Biệt thự triệu đô liên tục bị rao bán 'cắt lỗ', vì sao nguồn cung vẫn áp đảo thị trường, giá leo thang?

Đầu tháng 3/2024, sau gần 1 tháng tìm kiếm khách hàng, anh Trần Quang Dũng cuối cùng cũng chốt được hợp đồng bán ra một căn biệt thự rộng 208m2 tại Hà Đông, giá 20,1 tỷ đồng.

Thanh khoản kém, cho thuê khó

Anh Dũng cho hay trước đó, anh rao bán căn biệt thự với giá kỳ vọng 25 tỷ đồng, trong khi giá gốc khi mua vào khoảng 22 tỷ đồng. Sau hơn 1 năm gồng gánh lãi suất của khoản vay 5 tỷ đồng để đầu tư, không thể tiếp tục, anh buộc phải bán cắt lỗ gần 2 tỷ đồng để thoát hàng, cắt nợ.

“Các tay to sẵn tiền mặt đang chờ đợi bắt đáy rất nhiều, nhưng tâm lý thận trọng khiến việc tìm khách mua rất khó. Tiêu chí quan trọng nhất hiện tại vẫn là phải chấp nhận giảm giá sâu để bán ra. Như căn của tôi khi rao giá cao thì hơn nửa năm không ai hỏi, nhưng khi cắt lỗ gần 2 tỷ đồng (so với giá gốc) thì chỉ chưa đầy 1 tháng là hợp đồng đã được chốt”, nhà đầu tư gốc Hà Nội nói.

Khảo sát từ thực tế và trên “chợ mạng”, hiện tượng cắt lỗ biệt thự, nhà phố cũng không ít nếu không muốn nói là rất phổ biến trong gần 2 năm qua. Cá biệt, có những khu vực giảm giá “sát gốc” trên dưới cả triệu đô.

Thanh khoản và lợi suất cho thuê biệt thự, liền kề vẫn rất khó khăn .

Điển hình, từ cuối năm 2023 đến nay, trên trang Batdongsan.com.vn, khách hàng có thể dễ dàng bắt gặp những thông tin rao bán với nội dung như “Chủ gặp khó khăn tài chính bán cắt lỗ biệt thự”, “Chính chủ cần tiền cắt lỗ sâu tận đáy BT DT 315m2 giảm 30 tỷ”, “Bán cắt lỗ sâu biệt thự”,…

Qua tìm hiểu, các căn biệt thự được rao bán cắt lỗ hàng chục tỷ đồng trong những tin rao bán trên thuộc một dự án biệt thự đơn lập ở quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Diện tích các căn phổ biến khoảng 315m2 có 3 tầng nổi, mặt tiền 17,5m, giá bình quân trong khoảng 38-71 tỷ đồng.

Không chỉ khó khăn về thanh khoản, các chủ biệt thự triệu đô hiện cũng rất khó tìm khách thuê ưng ý. Như trường hợp của anh Phạm Tuấn Hải đang tìm phương án cho thuê căn biệt thự ở Hoài Đức, Hà Nội vì chưa có nhu cầu ở. Tuy nhiên, việc tìm kiếm khách như “mò kim đáy biển”.

Anh Hải chia sẻ, căn biệt thự có diện tích 240m2, đã được xây dựng 3 tầng và hoàn thiện đầy đủ nội thất. Hiện tại, mặt bằng chung giá bán nhà trong khu đô thị này đều trên dưới 30 tỷ đồng.

"Trước đây, căn này của tôi cho thuê mở quán cà phê, giá 50 triệu đồng/tháng. Đến đầu năm 2023 vì kinh tế khó khăn, khách dừng hợp đồng. Kể từ đó tôi liên tục tìm khách mới nhưng không thành. Có khách hỏi nhưng trả giá quá thấp, không đủ bù khấu hao tài sản nên tôi đành chịu", anh Hải nói.

Vì sao nguồn cung vẫn áp đảo?

Khảo sát của VnBusiness cũng cho thấy, tình cảnh “ế ẩm” đang diễn ra tại nhiều khu biệt thự liền kề, shophouse có giá trị từ vài tỷ đến vài chục tỷ ở Hoàng Mai, Hà Đông, Nam Từ Liêm… Giới chủ mòn mỏi đợi khách buộc phải treo biển “đại hạ giá”, lợi suất cho thuê thua gửi ngân hàng 6-7 lần.

Có thể thấy, biệt thự, nhà phố triệu đô đang khó cả về thanh khoản và lợi suất cho thuê. Tuy nhiên, có một nghịch lý là phân khúc này vẫn áp đảo về nguồn cung trên thị trường nhà đất hạng sang, đồng thời mặt bằng giá cũng tiếp tục tăng.

Cụ thể, theo Savill Việt Nam, tại Hà Nội, giá biệt thự, liền kề vẫn liên tục được đẩy lên. Tăng mạnh nhất là biệt thự sơ cấp, tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng mỗi m2 đất. Giá liền kề và shophouse cũng tăng 3% theo quý, đạt lần lượt 194 triệu đồng mỗi m2 đất và 328 triệu đồng mỗi m2 đất.

Trong khi đó, tại TP.HCM, theo Savill, thời gian tới lượng biệt thự giá cao tiếp tục chiếm lĩnh thị trường, khi các căn trị giá trên 30 tỷ đồng chiếm 67% tổng lượng bán, áp đảo thị trường phân phúc hạng sang. Riêng trong năm 2024, nguồn cung mới dự kiến sẽ có 1.400 căn gia nhập thị trường, trong đó sản phẩm từ 20 - 30 tỷ đồng chiếm khoảng 65%.

Câu hỏi đặt ra là vì sao thanh khoản kém, cho thuê khó nhưng nguồn cung và giá biệt thự triệu đô vẫn tăng? Câu trả lời, theo chuyên gia, là vì dòng sản phẩm này vẫn luôn có sức hấp dẫn với những nhà đầu tư có tiềm lực, tầm nhìn dài hạn. Các “tay to” vẫn đang chờ để “săn” các sản phẩm tốt.

Không thể phủ nhận phân khúc bất động sản hàng hiệu, có mức giá từ 150-300 triệu đồng/m2 trở lên, đang hướng đến tệp khách hàng rất nhỏ tại Việt Nam thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, các thống kê chỉ ra tệp này sẽ nhanh chóng được nhân lên theo chiều mũi tên thẳng đứng.

Đơn cử, theo Knight Frank, số người siêu giàu ở Việt Nam, là những cá nhân sở hữu tài sản từ 30 triệu USD trở lên, được ước tính khoảng 752 vào năm 2023, tăng 2,4% so với năm trước đó.

Dự kiến đến năm 2028, dân số siêu giàu Việt Nam sẽ đạt 978, tăng khoảng 30% so với năm 2023 và đưa Việt Nam nằm trong top 5 châu Á - Thái Bình Dương, dẫn trước Hàn Quốc, Hong Kong và Singapore.

Trước đó, kết quả thăm dò của Wealth X - một đơn vị chuyên nghiên cứu người giàu có trụ sở tại Mỹ, chỉ ra số lượng người giàu có tài sản ròng 1-30 triệu USD tại Việt Nam có tốc độ gia tăng khoảng 10,1%/năm trong giai đoạn 2018-2023, thuộc top 5 quốc gia có tốc độ tăng nhanh nhất thế giới.

Rõ ràng, sự gia tăng của giới trung lưu và siêu giàu đang mở ra dư địa lớn cho phân khúc bất động sản siêu đắt. Và thực tế, tiềm năng của bất động sản triệu đô tại Việt Nam đã và đang nhanh chóng được các doanh nghiệp cả trong và ngoài nước “đọc vị”, sẵn sàng nhảy vào cuộc đua.

Trong một bài viết trước về chủ đề này, VnBusiness từng dẫn lời ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó chủ tịch VARS, cho hay khu vực phía Tây Hà Nội gồm các quận Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Hà Đông là khu vực phát triển sôi động với sự tham gia đầu tư của hàng loạt "ông lớn" như Vingroup, Geleximco, Nam Cường, Vinaconex…, hình thành nên chuỗi đô thị hiện đại.

Xu hướng này những năm qua đã được định hình khi dòng tiền đổ vào chuỗi các dự án biệt thự, nhà liền kề, nhà phố trải dài từ Vân Canh - Bắc An Khánh - Nam An Khánh - Dương Nội - Park City - Văn Phú… ngày một nhiều hơn.

Những diễn biến từ thực tế cho thấy, bất động sản siêu sang đang có nhiều tiềm năng để phát triển, tuy nhiên theo chuyên gia đây là phân khúc ẩn chứa nhiều rủi ro. Với những khó khăn chung của thị trường, bất động sản hàng hiệu có khả năng chững lại trong 2-3 năm tới. Có cầu thì có cung, nhưng nếu cung tăng quá nhanh, khả năng thất bại của các doanh nghiệp là rất hiện hữu.

Hưng Nguyên