Bỏ đề xuất áp thuế thu nhập 20% với lãi bán bất động sản

Trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) thay thế vừa được Bộ Tài chính gửi Bộ Tư pháp thẩm định, một trong những điểm thay đổi quan trọng liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản (BĐS) là cách tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng.

Cụ thể, tại Điều 13 của dự thảo, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định pháp luật hoặc khi hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu đối với BĐS. Đây được xem là bước điều chỉnh lớn so với đề xuất trước đó của Bộ Tài chính.

Trước đó, vào tháng 7/2025, Bộ Tài chính từng đề xuất phương án thu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS theo mô hình thu nhập tính thuế x thuế suất 20%. Trong đó, thu nhập tính thuế được hiểu là giá bán trừ đi giá mua và các khoản chi phí hợp lý phát sinh trong quá trình sở hữu và chuyển nhượng, bao gồm chi phí môi giới, chi phí cải tạo, sửa chữa, lãi vay…

Tuy nhiên, ngay khi được công bố, đề xuất này đã vấp phải nhiều ý kiến phản đối từ các chuyên gia, nhà đầu tư cũng như dư luận xã hội. Lý do là mức thuế suất 20% trên chênh lệch lợi nhuận bị cho là quá cao, thiếu tính khả thi và có thể tạo thêm nhiều gánh nặng cho cả người dân lẫn cơ quan quản lý.

Bộ Tài chính đỏ đề xuất áp thuế thu nhập 20% với lãi bán bất động sản.

Các chuyên gia phân tích, nếu áp dụng mức thuế 20%, giá bán BĐS chắc chắn sẽ bị đẩy lên cao do người bán có xu hướng cộng phần thuế vào giá chuyển nhượng để giảm thiểu thiệt hại. Điều này không chỉ làm tăng chi phí mua nhà, mà còn khiến người có nhu cầu thực về nhà ở càng khó tiếp cận, đặc biệt trong bối cảnh giá BĐS vốn đã neo cao và thị trường còn nhiều khó khăn.

Đối với người mua để ở, chính sách thuế này vô tình tạo ra thêm rào cản, vì bản chất thuế gián tiếp đẩy giá nhà tăng thêm. Người dân sẽ có tâm lý e ngại giao dịch, dẫn đến thanh khoản thị trường sụt giảm. Ngược lại, đối với giới đầu cơ, dù phải nộp thuế cao nhưng khả năng lách luật hoặc chuyển chi phí cho người mua vẫn tồn tại, khiến chính sách khó đạt hiệu quả điều tiết như kỳ vọng.

Một điểm bất cập khác là việc xác định chi phí đầu vào của BĐS trên thực tế vô cùng phức tạp. Với những căn nhà đã mua từ hàng chục năm trước, giá trị mua vào thường không còn giấy tờ hoặc không phản ánh đúng giá trị thị trường tại thời điểm đó.

Thêm vào đó là vô số chi phí phát sinh như cải tạo, nâng cấp, sửa chữa, môi giới, chi phí vay vốn… rất khó tập hợp đầy đủ chứng từ hợp lệ. Trong nhiều trường hợp, một căn nhà dù lợi nhuận thực tế không nhiều nhưng người dân vẫn có thể phải chịu mức thuế 20% tính trên phần chênh lệch, gây ra sự bất công trong nghĩa vụ thuế.

Đối với cơ quan quản lý, phương án thuế 20% cũng đặt ra nhiều thách thức. Việc thẩm định và kiểm tra từng khoản chi phí, giá mua – giá bán là nhiệm vụ khó khả thi trong bối cảnh hồ sơ địa chính, dữ liệu thị trường và hệ thống thông tin chưa đầy đủ, đồng bộ. Điều này không chỉ làm tăng gánh nặng hành chính, mà còn tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp, khiếu kiện và tạo kẽ hở cho tiêu cực.

Chính vì vậy, đề xuất cũ bị đánh giá là "xa rời thực tế", có nguy cơ làm méo mó thị trường, giảm niềm tin và hạn chế dòng vốn đầu tư vào BĐS. Trong khi đó, thị trường hiện nay chỉ mới ở giai đoạn phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, nên rất dễ tổn thương trước những cú sốc chính sách.

Việc Bộ Tài chính quay lại phương án áp thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng được đánh giá là phù hợp hơn, vừa đơn giản trong cách tính toán, vừa dễ triển khai trong thực tế, giúp hạn chế phát sinh tranh chấp và đảm bảo nguồn thu ổn định cho ngân sách. Đồng thời, mức thuế này cũng không tạo thêm gánh nặng đáng kể, qua đó góp phần duy trì thanh khoản và khuyến khích các giao dịch trên thị trường.

Thanh Thắng