'Bom nợ' trái phiếu dồn dập, doanh nghiệp địa ốc xoay xở trong cơn khát tiền

Những thông báo chưa thể thu xếp nguồn tiền để thanh toán gốc và lãi trái phiếu liên tiếp được công bố trong thời gian gần đây không còn là câu chuyện cá biệt.

Thay vào đó, nó phản ánh một bức tranh rộng hơn: áp lực tài chính đang gia tăng trên diện rộng, đặt ra rủi ro lan tỏa đối với toàn bộ thị trường.

Bước sang năm 2026, khi thị trường tài chính bước vào chu kỳ vận động mới, “điểm nghẽn” trái phiếu tiếp tục trở thành gánh nặng lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản – nhóm vốn phụ thuộc mạnh vào đòn bẩy tài chính trong giai đoạn tăng trưởng nóng trước đó.

LÀN SÓNG “KHẤT NỢ” LAN RỘNG

Một trong những trường hợp đáng chú ý là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL). Doanh nghiệp này cho biết chưa thể thu xếp nguồn tiền để thanh toán hơn 1.435 tỷ đồng tiền gốc cùng gần 428 tỷ đồng tiền lãi cho lô trái phiếu NVLH2224006 đến hạn ngày 16/3. Đây là lô trái phiếu phát hành từ tháng 3/2022 với quy mô ban đầu 1.500 tỷ đồng và đã được gia hạn trước đó.

Việc tiếp tục chậm thanh toán cho thấy những khó khăn về dòng tiền của doanh nghiệp này vẫn chưa được giải quyết triệt để, dù đã trải qua một giai đoạn tái cấu trúc kéo dài. Novaland cho biết đang tiếp tục làm việc với các nhà đầu tư nhằm tìm kiếm phương án xử lý phù hợp.

Không chỉ công ty mẹ, các pháp nhân trong hệ sinh thái cũng rơi vào tình trạng tương tự. CTCP Nova Final Solution chưa thể thanh toán hơn 102,7 tỷ đồng tiền gốc và gần 23,3 tỷ đồng tiền lãi của lô trái phiếu phát hành từ năm 2019. Một công ty con khác là Công ty TNHH No Va Thảo Điền cũng từng báo cáo chậm thanh toán tổng nghĩa vụ hơn 2.167 tỷ đồng.

Câu chuyện không dừng lại ở một doanh nghiệp. CTCP Đầu tư LDG (mã chứng khoán: LDG) cũng tiếp tục “treo” nghĩa vụ với lô trái phiếu LDGH2123002 đã đáo hạn từ cuối năm 2023. Doanh nghiệp này hiện còn nợ khoảng 186,4 tỷ đồng tiền gốc và hơn 27 tỷ đồng tiền lãi chậm trả qua nhiều kỳ. Tổng nghĩa vụ tài chính đã vượt 200 tỷ đồng nhưng vẫn chưa được xử lý dứt điểm.

Dù LDG đã mua lại một phần trái phiếu trước đó, phần còn lại vẫn trở thành gánh nặng lớn trong bối cảnh dòng tiền suy yếu. Doanh nghiệp cho biết đang tiếp tục đàm phán với trái chủ và tìm phương án thanh toán.

Khi những cái tên lớn liên tiếp “xin khất”, thị trường bắt đầu nhận ra một thực tế: rủi ro không còn nằm ở từng doanh nghiệp riêng lẻ, mà đang lan rộng trên diện rộng. Niềm tin của nhà đầu tư – yếu tố vốn mong manh sau giai đoạn khủng hoảng 2022–2023 tiếp tục bị bào mòn khi các cam kết thanh toán không được thực hiện đúng hạn.

Đáng chú ý, xu hướng mua lại trái phiếu trước hạn – từng được xem là “van xả áp lực” trong giai đoạn 2023–2024 đang chững lại rõ rệt trong năm 2026. Trong khi đó, khối lượng trái phiếu đến hạn lại ở mức rất lớn.

Theo ước tính của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, từ nay đến cuối năm, giá trị trái phiếu đáo hạn có thể lên tới khoảng 194.000 tỷ đồng. Một số tổ chức xếp hạng tín nhiệm thậm chí đưa ra con số trên 200.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 14% tổng dư nợ toàn thị trường. Đáng chú ý, hơn một nửa áp lực này thuộc về nhóm bất động sản – lĩnh vực vốn đang chịu sức ép lớn về thanh khoản.

Theo dữ liệu từ VIS Rating, hàng loạt doanh nghiệp có khối lượng trái phiếu đáo hạn hàng nghìn tỷ đồng trong năm 2026, như Vạn Trường Phát (10.000 tỷ đồng), Bất động sản Hải Đăng (6.650 tỷ đồng), Trường Minh (5.500 tỷ đồng), Tân Thành Long An hay Tập đoàn R&H (khoảng 5.000 tỷ đồng).

VÒNG XOÁY “THIẾU TIỀN”

Điểm đáng lo ngại hơn nằm ở chỗ áp lực trái phiếu không phân bổ đều theo thời gian, mà tập trung vào các “điểm nóng” trong năm – đặc biệt là quý 2 và quý 4. Điều này khiến rủi ro thanh khoản mang tính chu kỳ, có thể tạo ra những đợt căng thẳng cục bộ, thậm chí gây hiệu ứng dây chuyền nếu không được kiểm soát tốt.

Trong khi nghĩa vụ trả nợ tăng cao, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của doanh nghiệp lại đang bị thu hẹp. Chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản tiếp tục được duy trì, với định hướng giữ tỷ trọng cho vay lĩnh vực này ở mức khoảng 25% tổng dư nợ. Điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp không còn dễ dàng tiếp cận vốn ngân hàng như trước.

Kênh trái phiếu – từng là “phao cứu sinh” của nhiều chủ đầu tư – cũng không còn dễ khai thác. Các quy định mới yêu cầu xếp hạng tín nhiệm bắt buộc, cùng với sự giám sát chặt chẽ hơn, khiến quá trình phát hành trở nên khó khăn và tốn kém hơn.

Trong bối cảnh đó, chi phí vốn tăng cao trở thành một áp lực kép. Lãi suất trái phiếu bất động sản trong quý 1/2026 đã lên tới khoảng 13,5%/năm – mức cao nhất trong gần 2 năm. Với những doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính lớn, chi phí này có thể nhanh chóng “ăn mòn” lợi nhuận, thậm chí đẩy doanh nghiệp vào tình trạng thua lỗ.

Không chỉ phía cung gặp khó, phía cầu của thị trường – người mua nhà – cũng chịu tác động mạnh. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất vay mua nhà đã tăng lên mức 11–12%, thậm chí có thời điểm tiệm cận 13–14%. Điều này khiến nhiều người mua phải trì hoãn kế hoạch tài chính, kéo theo sự suy giảm của cả nhu cầu đầu tư lẫn nhu cầu ở thực.

Khi cầu yếu đi, doanh nghiệp không bán được hàng. Không bán được hàng đồng nghĩa không có dòng tiền. Và khi không có dòng tiền, doanh nghiệp lại càng khó trả nợ.

Theo đánh giá của các tổ chức phân tích như S&I Ratings hay FiinGroup, năm 2026 sẽ là giai đoạn cao điểm đáo hạn trái phiếu, đặc biệt tập trung vào nhóm doanh nghiệp phi ngân hàng. Riêng khối này có khoảng gần 78.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước, trong đó gần 70% thuộc về bất động sản.

Sự kết hợp giữa ba yếu tố – áp lực đáo hạn lớn, chi phí vốn cao và điều kiện huy động khắt khe – đang tạo ra một “nút thắt” tài chính khó gỡ.

“GỠ BOM” TRÁI PHIẾU KHÔNG CHỈ LÀ TRẢ NỢ

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn phân hóa rõ rệt. Không phải tất cả doanh nghiệp đều rơi vào thế khó như nhau. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, tỷ lệ đòn bẩy thấp và sở hữu các dự án có tính thanh khoản cao vẫn có khả năng trụ vững, thậm chí tận dụng cơ hội để mở rộng thị phần.

Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào vốn vay – đặc biệt là trái phiếu – sẽ đối mặt với rủi ro lớn hơn. Khi không thể huy động vốn mới và dòng tiền bán hàng suy giảm, họ dễ rơi vào trạng thái mất cân đối tài chính.

Kịch bản xấu nhất không chỉ là chậm trả nợ, mà có thể là tái cấu trúc bắt buộc, thu hẹp quy mô, thậm chí rời khỏi thị trường. Một làn sóng “sàng lọc” đang dần hình thành.

Ở góc độ tích cực, đây có thể là giai đoạn cần thiết để thị trường tái cấu trúc theo hướng lành mạnh hơn. Việc siết chặt quy định phát hành, nâng cao yêu cầu minh bạch và xếp hạng tín nhiệm sẽ góp phần cải thiện chất lượng trái phiếu, giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư trong dài hạn. Tuy nhiên, quá trình này sẽ không dễ dàng và chắc chắn đi kèm với những “cú đau” trong ngắn hạn..

Các chuyên gia cho rằng, để vượt qua giai đoạn này, doanh nghiệp buộc phải quay về giá trị cốt lõi: bán được hàng. Những dự án đã hoàn thiện hoặc sắp hoàn thiện cần được đẩy mạnh tiêu thụ, kể cả phải điều chỉnh giá để kích cầu.

Trong nhiều trường hợp, việc giảm giá không còn là lựa chọn, mà là điều kiện cần để tồn tại. Bởi nếu không tạo được dòng tiền thực, mọi phương án tài chính chỉ mang tính tạm thời.

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng và phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính, các doanh nghiệp bất động sản đang buộc phải bước vào một chu kỳ điều chỉnh sâu hơn – nơi kỷ luật tài chính, năng lực quản trị và chất lượng dự án trở thành yếu tố sống còn.

Cuộc “gỡ bom” trái phiếu vì thế không chỉ là câu chuyện trả nợ, mà là phép thử toàn diện đối với sức khỏe của cả ngành. Và kết quả của phép thử này sẽ định hình lại bản đồ thị trường bất động sản trong nhiều năm tới.

Anh Minh