'Bong bóng' ở đất, dòng tiền đổi hướng?

Đầu tư vào cổ phiếu bất động sản trong 3 tháng qua, “nhắm mắt cũng có lợi nhuận”.

Nhiều cổ phiếu hưng phấn quá mức

Chia sẻ với phóng viên Đầu tư Chứng khoán, Giám đốc Đầu tư một quỹ ngoại lớn đánh giá có dấu hiệu bong bóng ở những cổ phiếu bất động sản quy mô vừa và nhỏ khi giá tăng quá nhanh và mạnh trong thời gian ngắn, mặc dù kết quả kinh doanh và triển vọng không có gì thay đổi.

Trên các diễn đàn hội nhóm chứng khoán, thông tin về việc DIG sẽ định giá lại quỹ đất của một dự án lớn tại Bà Rịa - Vũng Tàu được truyền đi. Vì vậy, cổ phiếu DIG đã tăng phi mã từ hơn 30.000 đồng/cổ phiếu lên gần 60.000 đồng/cổ phiếu chỉ trong vòng hơn 4 tuần giao dịch. Đà tăng của DIG hay L14 kéo theo hàng loạt cổ phiếu bất động sản nhỏ và vừa khác cũng với lập luận định giá lại quỹ đất doanh nghiệp.

Lãi hơn 60% với cổ phiếu IDJ và hơn 40% với cổ phiếu DIG, một số mã khác trong danh mục cũng ghi nhận mức tăng hơn 20% sau 3 tháng nắm giữ, nhưng đến đầu tuần qua, anh Nguyễn Phi Long, nhà đầu tư tại Hà Nội mới chốt lãi 50% danh mục. Anh kỳ vọng các cổ phiếu này vẫn còn tiếp tục đà tăng.

“Nếu đầu tư vào cổ phiếu bất động sản trong 2, 3 tháng qua thì nhắm mắt cũng có lãi”, anh Long chốt lại.

Thực tế, nhiều mã cổ phiếu trong nhóm bất động sản có tốc độ tăng chậm hơn so với IDJ hay DIG, nhưng nhìn chung, những nhà đầu tư bỏ vốn vào nhóm ngành này được hưởng niềm vui khá trọn vẹn trong nhịp tăng điểm vừa qua. Không ít nhà đầu tư vào nhịp cuối “đứng ngồi không yên” khi thị trường đột ngột đảo chiều trong phiên 3/11.

Việc cổ phiếu bất động sản giảm sàn la liệt trong phiên 3/11 cũng phản ánh dấu hiệu bóng bóng đã được ghi nhận.

Thị trường chứng khoán thường phản ánh triển vọng kinh doanh trước đó một, hai quý. Ngành bất động sản nhà ở đang được kỳ vọng sẽ tăng trưởng mạnh giai đoạn 2022 - 2023 trong bối cảnh môi trường lãi suất thấp và nhu cầu nhà ở của người dân còn rất cao.

Thêm vào đó, việc thúc đẩy đầu tư công vào hạ tầng sẽ hỗ trợ gián tiếp cho ngành bất động sản.

Tương tự, ngành bất động sản khu công nghiệp vẫn tiếp tục được hưởng lợi 2 - 3 năm tới từ xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, trong khi giá thuê đất khu công nghiệp, giá nhân công của Việt Nam vẫn hấp dẫn so với các nước trong khu vực.

Cổ phiếu của các doanh nghiệp nhóm ngành này đang là nhóm "nóng" nhất trên sàn chứng khoán và đón nhận sự tham gia tích cực của dòng tiền ngắn hạn.

Không chỉ các doanh nghiệp được kỳ vọng có kết quả kinh doanh tốt vào quý IV, mà ngay cả các cổ phiếu nhỏ có kết quả kinh doanh kém cũng tăng mạnh. Điển hình là DIG, L14, L18, HDC, NLG trong nhóm bất động sản thương mại và IDC, KBC trong nhóm bất động sản công nghiệp.

Ông Nguyễn Hữu Bình, Giám đốc đầu tư, Công ty cổ phần Bảo hiểm BSH nhận xét, dường như giá cổ phiếu bất động sản đang đi trước rất nhiều so với kỳ vọng từ kết quả kinh doanh của doanh nghiệp. Báo cáo tài chính quý III/2021 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy nhiều vấn đề như nợ vay tăng cao, dòng tiền kinh doanh âm cho đến tồn kho lớn.

Theo ông Bình, “nhiều cổ phiếu bất động sản đang có chỉ số P/E quá cao so với bình quân chung của thị trường, vì thế, đây là những cổ phiếu có thể có nhiều rủi ro trong thời gian tới. Vấn đề nhà đầu tư nào là người nắm “cục than nóng” cuối cùng”.

Còn theo ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam, trong 3 quý liên tiếp vừa qua, dòng tiền của nhóm bất động sản vừa và nhỏ gặp khó khăn, nên các doanh nghiệp có thể sẽ cần thiết bổ sung nguồn vốn cho kinh doanh.

Do đó, sóng của nhóm này mang tính chất đầu cơ ngắn hạn cho các kỳ tăng vốn sắp tới của các doanh nghiệp trong nhóm và tiềm ẩn rủi ro cao khi lượng margin đang ở mức cao.

Nếu chỉ định giá lại quỹ đất doanh nghiệp dựa trên giá giao dịch đất ngoài thị trường tăng thì là cách nhìn quá đơn giản, giám đốc đầu tư của quỹ ngoại nói. Vì thực tế, nếu đất chưa giải tỏa đền bù thì chi phí còn tăng. Ngoài ra, còn có các yếu tố pháp lý, tài chính dòng tiền… Một nhà đầu tư còn ước tính rằng, nếu định giá theo cách này thì cổ phiếu VHM có thể lên đến 2 triệu đồng/cổ phiếu.

Nhưng không phải VHM tăng giá trong cơn sốt bất động sản vừa qua mà là những cổ phiếu bất động sản vừa và nhỏ với nguồn cung cổ phiếu giao dịch tự do thấp hoặc đã được kiểm soát bởi một nhóm nhà đầu tư. Điều đó có nghĩa tính đầu cơ ở nhóm cổ phiếu này cao.

“Thị trường đang đi theo sự kỳ vọng và phản ánh trước vào giá cổ phiếu triển vọng của 2 quý tới. Với chính sách tiền tệ kích thích tăng trưởng kéo dài, dòng tiền có xu hướng ưa thích nhóm cổ phiếu vốn hóa vừa và nhỏ. Tuy nhiên, với việc phát huy hiệu quả chính sách tài khóa và hạ nhiệt từ chính sách tiền tệ trong thời gian tới, tôi cho rằng, dòng tiền sẽ sớm quay trở lại nhóm cổ phiếu vốn hóa lớn”, ông Minh dự báo.

Dòng tiền sẽ chuyển hướng

Giá cổ phiếu luôn hàm chứa kỳ vọng tương lai, do vậy, việc nhà đầu tư đón đầu mua cổ phiếu bất động sản nói chung hay các nhóm cổ phiếu xây lắp, xây dựng, vật liệu xây dựng... với kỳ vọng nhóm cổ phiếu này có thể ghi nhận kết quả kinh doanh quý IV/2021 khả quan không có gì lạ. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý là cơ hội với các phân khúc trong từng ngành rất khác nhau.

Một điểm đáng lưu ý là không ít cổ phiếu đã tăng giá mạnh nên kết quả kinh doanh nếu không như kỳ vọng có thể khiến giá điều chỉnh sâu so với mặt bằng chung của thị trường. Để hạn chế rủi ro thì việc định giá cổ phiếu và dự phóng lợi nhuận cần được thực hiện với tâm thế thận trọng.

Tính tới thời điểm này, gần như toàn bộ các nhóm ngành đều đã có nhịp chạy khá mạnh. Có lẽ chính các cổ phiếu vốn hóa lớn như VHM, VIC, SAB, VNM... hay nhóm cổ phiếu ngân hàng đang có mặt bằng giá hấp dẫn hơn nếu so với sức tăng của thị trường chung.

Chính vì vậy, không ngoại trừ dòng tiền sẽ có sự chuyển hướng từ nhóm đầu cơ tiềm ẩn nhiều rủi ro sang nhóm cổ phiếu cơ bản, bởi dòng tiền luôn tìm cơ hội mới liên tục xoay chuyển giữa các nhóm ngành khác nhau.

“Đúng là không tin được thị giá của VHM có thời điểm thấp hơn một số mã như PDR”, anh Nam, một nhà đầu tư đặt câu hỏi về sự chênh lệch thị giá của các cổ phiếu trong cùng nhóm ngành.

Nhiều nhóm ngành tăng trưởng cũng đã có nhịp sóng dài và bền vững như bất động sản, thép, chứng khoán, phân đạm, còn những nhóm ngành khác thì sóng có thể ngắn hơn như bảo hiểm, dầu khí…

Bà Trần Thị Khánh Hiền, Giám đốc Khối Phân tích, Công ty cổ phần Chứng khoán VNDIRECT cho rằng, trong ngắn hạn, nhóm ngành thép, dầu khí, cao su tiếp tục được hưởng lợi khi giá cả các mặt hàng này dự báo sẽ vẫn neo ở mức cao trong một hai quý tới.

Bà Hiền nhận định, sau nhịp tăng giá cổ phiếu khá dài thì dư địa tăng không còn nhiều, trong khi rủi ro giảm giá đang lớn.

Tuy nhiên, nhìn về dài hạn, trong bối cảnh nhu cầu tiêu dùng nội địa đang dần phục hồi, bà Hiền đánh giá cao triển vọng của các cổ phiếu nhóm ngành thực phẩm đồ uống (F&B) với nhiều doanh nghiệp lớn đang có mức định giá khá hấp dẫn.

Nhóm cổ phiếu ngành năng lượng, đặc biệt là phát triển hạ tầng năng lượng và năng lượng sạch cũng sẽ là lựa chọn thích hợp trong dài hạn.

“Ở thời điểm này, ngân hàng có thể nói là nhóm ngành được hưởng lợi lớn nhất từ sự phục hồi của nền kinh tế. Định giá nhóm ngân hàng đã giảm khoảng 12 - 15% so với đỉnh, giúp cho nhóm cổ phiếu này trở nên hấp dẫn hơn ở thời điểm hiện tại”, bà Hiền khẳng định.

Đối với nhóm ngân hàng, giới đầu tư vẫn đang quan ngại với nợ xấu và rủi ro nợ tiềm tàng mà ngân hàng chưa bộc lộ hết. Tuy nhiên, với kỳ vọng vào gói kích thích thích kinh tế, dường như nhóm cổ phiếu này sẽ lại là điểm đến của dòng tiền. Hai tuần trở lại đây, nhóm cổ phiếu ngân hàng, đặc biệt cổ phiếu CTG đã có một số chuyển động khá tích cực.

Hoàng Minh