Buộc giao dịch bất động sản qua sàn: Tiềm ẩn nguy cơ độc quyền, tăng chi phí 10%
Việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị. (Ảnh: TTXVN)
Sáng 12/4, Ủy ban Thường vụ Quốc hội khai mạc phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Phát biểu khai mạc, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho biết, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp phản ánh, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có phạm vi điều chỉnh giao thoa với các luật khác.
Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, hiện nay chưa sửa được; Luật Đất đai và Luật Nhà ở đang sửa cũng có phần liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, mỗi bộ chủ trì soạn thảo 1 dự án luật, nếu không vì cái chung thì rất khó. Chủ tịch Quốc hội đề nghị cơ quan chủ trì thẩm tra và soạn thảo nghiên cứu kỹ về tính thống nhất của Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, sau gần 8 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được, pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung.
Một trong những điểm mới đáng lưu ý, Điều 57 dự thảo quy định, hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích giao dịch thông qua sàn.
Cơ quan soạn thảo lập luận, 8 năm qua, việc không bắt buộc giao dịch mua, bán, chuyển nhượng bất động sản phải qua sàn đã làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin, nhất là với bất động sản hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản hiện nay cũng bất cập, dẫn tới khó khăn trong quản lý, cũng như chưa đảm bảo phòng chống rửa tiền, tạo kẽ hở cho các sàn lách luật. Do vậy, dự thảo cũng bổ sung các quy định siết lại điều kiện thành lập, quyền và nghĩa vụ của người điều hành, tổ chức và cá nhân tham gia sàn.
Cơ quan soạn thảo cũng cho rằng, giá bất động sản, nhất là tại đô thị, cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân, tốc độ phát triển kinh tế. Tình trạng đầu cơ bất động sản còn diễn ra khá phổ biến ở các địa phương. Vì thế, dự thảo đề xuất biện pháp điều tiết khi thị trường mất cân đối cung - cầu.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh. (Ảnh: TTXVN)
Thẩm tra dự án, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho rằng, các quy định tại dự thảo luật chưa làm rõ được tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn; chưa quy định rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư khi không thực hiện đúng cam kết.
Theo cơ quan thẩm tra, những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro.
Ngoài ra, việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch. “Một số ý kiến phản ánh việc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản có thể làm tăng chi phí từ 8-10%”, cơ quan thẩm tra nêu rõ.
Việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường và quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản.
Thực tế, có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.
Chính vì vậy, cơ quan thẩm tra đề nghị bổ sung quy định về các loại hợp đồng giữa ba bên (người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản), đồng thời làm rõ khi xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.
Băn khoăn về quy định này, Tổng Thư ký Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị cân nhắc về sự cần thiết quy định tất cả giao dịch phải qua sàn giao dịch bất động sản. Bởi qua phản ánh của một số chủ đầu tư có thể tiến hành bán trực tiếp cho người mua mà không cần thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vì vậy, có thể cân nhắc thêm quy định để giảm phí khi qua sàn giao dịch bất động sản hoặc có quy định mở về các giao dịch bất động sản.
