Các 'siêu đô thị' thay đổi thị trường bất động sản thế nào?

Các chuyên gia cho rằng Việt Nam cần thay đổi hướng các mô hình đô thị truyền thống để giảm áp lực cho đô thị lõi truyền thống. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tại một hội thảo về mô hình "siêu đô thị thế hệ mới" gần đây, ThS. Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - đánh giá mô hình "siêu đô thị thế hệ mới" có thể góp phần giải quyết những điểm nghẽn của thị trường bất động và tái định hình không gian phát triển đô thị theo hướng bền vững hơn.

Tái cấu trúc nguồn cung, cân bằng thị trường

Theo bà Miền, trong nhiều năm qua, các đô thị lớn phát triển theo hướng “đơn cực” khiến dòng tiền, dân cư, việc làm và hạ tầng đều bị dồn nén vào khu vực trung tâm.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Đỗ Dũng - Tổng giám đốc công ty Tư vấn quốc tế enCity - cũng cho hay khoảng 15 năm qua, đặc biệt sau khi mở rộng địa giới hành chính, nhiều khu vực tại Hà Nội ghi nhận dân số tăng mạnh, thậm chí gấp đôi. Tuy nhiên, không ít khu đô thị mới dù được đầu tư quy mô lớn vẫn chưa thu hút đủ cư dân, dẫn đến tình trạng “có đô thị nhưng thiếu người ở”, trong khi người dân vẫn tập trung tại trung tâm.

Theo ông, vấn đề không nằm ở quỹ đất mà ở cách phát triển. Mô hình mở rộng từ lõi ra ngoài (inside-out) đang bộc lộ hạn chế khi hạ tầng và tiện ích vẫn chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm, khiến vùng ven khó trở thành lựa chọn thay thế.

Vị chuyên gia cho rằng cần chuyển sang cách tiếp cận “outside-in” - phát triển từ vùng ven vào, tạo lực hút đủ mạnh để phân bổ lại dân cư. Tuy nhiên, giãn dân không thể chỉ dựa vào nguồn cung nhà ở. Những khu vực mới phải được đầu tư đồng bộ về hạ tầng xã hội, đặc biệt là y tế, giáo dục và dịch vụ công, để trở thành nơi ở thực sự thay vì chỉ là “khu ngủ”.

Trong bối cảnh đó, mô hình “siêu đô thị thế hệ mới” được các chuyên gia xem là một giải pháp mang tính chất cấu trúc cho thị trường bất động sản cũng như sự phát triển đô thị của Việt Nam.

Nhìn vào tác động của mô hình "siêu đô thị thế hệ mới" đến thị trường bất động sản nói riêng, bà Miền cho rằng khi không gian đô thị được mở rộng, quỹ đất mới được khai thác, nguồn cung sẽ tăng lên một cách tự nhiên thay vì phụ thuộc vào khu vực lõi.

Cùng với đó, cơ cấu sản phẩm cũng trở nên đa dạng hơn, giúp thị trường tiệm cận nhu cầu thực. Sự mở rộng này góp phần tái cân bằng cung - cầu, thay vì tình trạng dồn nén cục bộ như hiện nay.

Ở góc độ giá cả, khi thị trường không còn phụ thuộc vào một số khu vực trung tâm, mặt bằng giá có xu hướng phân bổ hợp lý hơn, giảm áp lực tăng nóng tại các điểm “nóng” quen thuộc.

Không chỉ dừng ở thị trường nhà đất, theo vị chuyên gia, mô hình này còn tác động tới kinh tế - xã hội khi hình thành các cực tăng trưởng mới, thu hút đầu tư, nâng cao năng suất lao động và kích hoạt các ngành liên quan. Ở khía cạnh xã hội, đây cũng là cơ hội mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở, giảm áp lực nội đô và hình thành các cộng đồng bền vững.

Đồng bộ hạ tầng, chính sách và năng lực chủ đầu tư

Dù mang tiềm năng lớn, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng việc phát triển "siêu đô thị thế hệ mới" không thể diễn ra tự phát mà đòi hỏi nhiều điều kiện cùng lúc.

Bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam. Ảnh: BTC.

Trước hết là đột phá về quy hoạch và liên kết vùng. Bà Miền cho rằng quy hoạch cần vượt qua ranh giới hành chính, hướng tới cấu trúc đa trung tâm, cho phép phân bổ dân cư, dịch vụ và hạ tầng hợp lý hơn.

Cùng với đó là yêu cầu hoàn thiện thể chế theo hướng minh bạch, với nền tảng pháp lý rõ ràng, chính sách tín dụng linh hoạt và ưu tiên phát triển nhà ở phục vụ nhu cầu thực.

Một yếu tố then chốt khác là hạ tầng phải đi trước. Hệ thống giao thông, điện, nước, y tế, giáo dục… nếu được đầu tư đồng bộ sẽ tạo lực hút tự nhiên cho các khu vực mới, hình thành các trung tâm vệ tinh và giảm áp lực lên lõi đô thị.

Bên cạnh đó, năng lực của chủ đầu tư cũng đóng vai trò quan trọng. Thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận không ít doanh nghiệp tham gia phát triển các đô thị mới, với mục tiêu giãn dân đô thị, tạo ra các trung tâm mới, tuy nhiên không phải đơn vị nào cũng thành công.

Bà Miền cho rằng chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, năng lực quy hoạch và vận hành đồng bộ, cùng mạng lưới đối tác quốc tế mới có thể triển khai các "siêu đô thị" đạt chuẩn.

"Sân chơi" này vì thế cũng dần thu hẹp. Một báo cáo của S&I Ratings cho biết riêng năm 2025, cả nước có gần 30 dự án đại đô thị với tổng vốn đầu tư hơn 3 triệu tỷ đồng, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm. Trong đó, hai “ông lớn” là Vingroup và Sun Group chiếm hơn một nửa tổng vốn.

Vingroup, Sun Group hay trước đó có cả Ecopark, Phú Mỹ Hưng... thời gian qua đã công bố các chiến lược mở rộng đầu tư các khu đô thị quy mô lớn, gắn với hạ tầng giao thông và định hướng phát triển theo mô hình TOD.

Nhiều dự án quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha như khu đô thị lấn biển Cần Giờ, khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh hay các tổ hợp đô thị - thể thao - dịch vụ... đang được kỳ vọng trở thành các trung tâm phát triển mới, góp phần giảm tải cho khu vực lõi.

Đại diện Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam nhìn nhận những tồn tại của thị trường hiện nay không mang tính chu kỳ mà mang tính cấu trúc. Do đó, các giải pháp ngắn hạn như tín dụng hay điều tiết chỉ xử lý phần “ngọn”, trong khi lời giải cốt lõi nằm ở việc tái tổ chức không gian phát triển.

Khi không gian được tái cấu trúc theo hướng đa trung tâm và liên kết vùng, thị trường sẽ từng bước gia tăng nguồn cung, cân bằng cung - cầu, ổn định mặt bằng giá và vận hành bền vững hơn.

Thủy Tiên