Cách hạch toán mới đối với khu công nghiệp ảnh hưởng thế nào đến KSB?

Lợi nhuận sau thuế quý III/2026 giảm so với cùng kỳ là do cách hạch toán mới đối với mảng cho thuê đất khu công nghiệp. Ảnh KSB

Công ty CP Khoáng sản và xây dựng Bình Dương (HoSE: KSB) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 với doanh thu thuần đạt hơn 259 tỷ đồng, đi ngang so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt gần 35 tỷ đồng, giảm nhẹ khoảng 1%.

Con số đi ngang này thoạt nhìn tạo cảm giác hoạt động của KSB chững lại, nhưng khi bóc tách cơ cấu nguồn thu, bức tranh thực tế lại phản ánh một câu chuyện hoàn toàn khác. 

Điểm nghẽn lớn nhất kìm hãm đà tăng trưởng lợi nhuận quý III/2026 của KSB không nằm ở hoạt động kinh doanh cốt lõi, mà xuất phát từ sự thay đổi trong cách ghi nhận doanh thu cho thuê đất hạ tầng khu công nghiệp.

Theo Thông tư 99/2025/TT-BTC, từ năm 2026, doanh thu cho thuê đất có hạ tầng khu công nghiệp phải được ghi nhận theo phương pháp phân bổ đều trong suốt thời hạn thuê còn lại, thay vì hạch toán toàn bộ một lần tại thời điểm bàn giao như trước đây.

Tác động của thay đổi này thể hiện khá rõ khi so sánh với cùng kỳ năm ngoái. Trong quý III/2025, KSB từng ghi nhận khoản thu hơn 60 tỷ đồng từ hoạt động cho thuê đất tại khu công nghiệp Đất Cuốc nhờ phương pháp hạch toán một lần. 

Tuy nhiên, sang quý III/2026, khoản doanh thu này được phân bổ theo thời gian thuê, khiến doanh thu ghi nhận trong kỳ giảm đáng kể.

Ước tính của ban lãnh đạo KSB, riêng việc thay đổi phương pháp hạch toán có thể khiến lợi nhuận kế toán cả năm 2026 của KSB giảm khoảng 60 tỷ đồng so với cách ghi nhận trước đây. Đây cũng là một trong những nguyên nhân kéo lợi nhuận gộp quý III giảm 16%, xuống còn 92 tỷ đồng; biên lợi nhuận gộp theo giảm từ 42% xuống 35%.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ tác động kế toán với hiệu quả kinh doanh thực tế. Việc phân bổ doanh thu theo thời hạn thuê chỉ làm thay đổi thời điểm ghi nhận trên báo cáo tài chính, không đồng nghĩa doanh nghiệp mất đi khoản tiền đã thu từ khách hàng.

Với KSB, dòng tiền thực thu từ hoạt động cho thuê đất hạ tầng tại khu công nghiệp Đất Cuốc vẫn được bảo toàn. Thay vì phản ánh toàn bộ vào doanh thu của một kỳ, khoản thu này được ghi nhận dần trong nhiều năm, tạo nguồn doanh thu kế toán ổn định cho các niên độ tiếp theo.

Trái ngược với sự suy giảm mang tính kỹ thuật ở mảng bất động sản công nghiệp, hoạt động cốt lõi là khai thác và kinh doanh đá xây dựng của KSB lại đang đón sóng tăng trưởng từ làn sóng đầu tư hạ tầng phía Nam.

Hàng loạt dự án giao thông trọng điểm bước vào giai đoạn tăng tốc thi công, giải ngân, trong đó có sân bay quốc tế Long Thành và các tuyến cao tốc Bắc - Nam, đang tạo lực cầu lớn cho thị trường vật liệu xây dựng. 

Nhờ hưởng lợi từ nhu cầu này, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ mảng vật liệu xây dựng của KSB trong quý III/2026 đạt gần 242 tỷ đồng, tăng hơn 30% so với cùng kỳ. 

Không chỉ dựa vào hoạt động khai thác đá, KSB còn có thêm nguồn thu hỗ trợ từ các hoạt động tài chính và đầu tư. Cụ thể, doanh thu tài chính tăng gấp 4,5 lần, lên 14,3 tỷ đồng; lãi từ công ty liên kết VLB cũng tăng 48%, đạt 20,5 tỷ đồng.

Những khoản thu này góp phần hấp thụ áp lực từ chi phí lãi vay 43 tỷ đồng cùng chi phí bán hàng gia tăng, giúp KSB duy trì lợi nhuận sau thuế quý III/2026 ở mức gần 35 tỷ đồng.

Hoàn thành 90% chỉ tiêu lợi nhuận

Dù lợi nhuận quý III chịu sức ép từ thay đổi phương pháp hạch toán doanh thu cho thuê bất động sản công nghiệp, kết quả kinh doanh lũy kế 9 tháng năm 2026 của KSB vẫn duy trì đà tăng trưởng tích cực, nhờ lực đẩy mạnh mẽ từ hai quý đầu năm.

Cụ thể, doanh thu thuần hợp nhất đạt gần 734 tỷ đồng, tăng 38% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận trước thuế đạt gần 179 tỷ đồng, tương đương khoảng 86% mục tiêu 208 tỷ đồng của cả năm. Trong khi đó, lợi nhuận sau thuế vượt 160 tỷ đồng, tăng 40% so với cùng kỳ năm 2025.

Đáng chú ý, theo ước tính của doanh nghiệp, đến hết tháng 10/2026, KSB đã hoàn thành 88,9% kế hoạch doanh thu và 90,8% chỉ tiêu lợi nhuận cả năm. 

Trong chặng nước rút quý IV, hai động lực được kỳ vọng sẽ quyết định khả năng bứt tốc của KSB là tiến độ lấp đầy tại KCN Đất Cuốc và việc đưa mỏ đá Tam Lập 3 vào vận hành thương mại.

Đặc biệt, khi Tam Lập 3 đi vào khai thác, tổng công suất đá của KSB dự kiến được nâng lên khoảng 3,9 triệu m³ trong năm 2026. Đây không chỉ là nguồn bổ sung sản lượng để đón đầu nhu cầu vật liệu xây dựng từ các dự án hạ tầng phía Nam, mà còn mở rộng dư địa tăng trưởng cho doanh nghiệp trong những năm tiếp theo.