Cải tạo chung cư cũ: Cần hài hòa lợi ích để hộ dân tầng 1 'gật đầu'
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nêu thực tế, rất nhiều chung cư không thể thực hiện cải tạo, xây dựng lại do các hộ dân ở tầng 1 không đồng ý thỏa thuận với chủ đầu tư do không được bố trí lại nơi ở tại tầng 1.
Ngày 27.6, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp nghe báo cáo, cho ý kiến hoàn thiện dự thảo 3 nghị định, trong đó có nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, xây dựng lại nhà chung cư (nghị định nhà chung cư).
Dự thảo Nghị định nhà chung cư gồm 8 chương, 48 điều, quy định các giai đoạn đầu tư xây dựng dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; di dời, cưỡng chế di dời và bố trí chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…
Phó thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu dự thảo Nghị định nhà chung cư phải thể hiện được trách nhiệm của nhà nước trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; tích hợp vào quy hoạch, chỉnh trang đô thị, xây dựng, quy hoạch phân khu, chương trình phát triển nhà ở của địa phương.
Ngoài ra, nghị định cần khuyến khích sự tham gia của doanh nghiệp. Trường hợp những khu chung cư không có nhà đầu tư tham gia thì Nhà nước thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn ngân sách.
"Quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải sát với thực tiễn. Quy hoạch đô thị, kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở phải đi trước một bước", Phó thủ tướng nói.
Phó thủ tướng Trần Hồng Hà phát biểu tại cuộc họp
Theo đó, Bộ Xây dựng cần đưa ra tiêu chí khoa học, trình tự thủ tục, trách nhiệm, thẩm quyền trong kiểm định, đánh giá, lập danh sách khu chung cư còn thời hạn sử dụng, đã hết hạn sử dụng và có thời hạn thực hiện cải tạo, thuộc diện phải di dời khẩn cấp, trong đó ưu tiên hàng đầu là sự an toàn của người dân.
Về quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị trường hợp nhà chung cư đã hết hạn sử dụng, hay thuộc diện buộc phải phá dỡ để bảo đảm an toàn thì không cần ý kiến đồng ý của toàn bộ chủ sở hữu, các trường hợp còn lại phải nhận được sự đồng ý của 100% chủ sở hữu.
Trong xác định hệ số quy đổi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện dự án cải tạo, xây lại nhà chung cư, các ý kiến cho rằng vướng mắc lớn nhất là bảo đảm quyền lợi cho các hộ dân sinh sống và kinh doanh, buôn bán ở tầng 1.
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nêu thực tế, rất nhiều chung cư không thể thực hiện cải tạo, xây dựng lại do các hộ dân ở tầng 1 không đồng ý thỏa thuận với chủ đầu tư do không được bố trí lại nơi ở tại tầng 1.
Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng dự thảo nghị định cần quy định rõ các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư thực hiện tái định cư tại chỗ, ưu tiên các hộ dân ở tầng 1 được mua, thuê diện tích ở tầng 1 để ở, kinh doanh; xây dựng bộ tiêu chí xác định hệ số quy đổi diện tích chỗ ở tại chung cư cũ sang chung cư mới.
"Ưu tiên cho phương án người dân tự thỏa thuận với doanh nghiệp để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư. Tuy nhiên, cơ quan quản lý nhà nước phải giám sát, bảo đảm quyền lợi của người dân khi phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư dự án", Phó thủ tướng lưu ý và giao Bộ Xây dựng tiếp tục lấy ý kiến địa phương, hiệp hội, chuyên gia để hoàn thiện dự thảo nghị định.
Theo thống kê, cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ. Qua rà soát, kiểm định an toàn chịu lực nhà chung cư cũ, hiện có khoảng trên 600/2.500 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chất lượng cấp C, cấp D), chiếm 25% tổng số, tập trung chủ yếu tại 2 thành phố lớn là Hà Nội, TP.HCM với thời gian xây dựng trước năm 1954 và từ năm 1960-1994.
Nhiều vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ
Hầu hết, các chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng, bị xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sụp đổ và không đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt tối thiểu của người dân.
Ngoài ra, tình trạng sau thời gian dài buông lỏng quản lý đã dẫn tới tính trạng người dân tự ý cơi nới, lấn chiếm đất khuôn viên, không gian chung quanh nhà chung cư cũ rất phổ biến. Thậm chí diện tích cơi nới, lấn chiếm lớn hơn cả diện tích căn hộ chung cư, gây nhiều khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng.
Từng trao đổi với phóng viên Một Thế Giới về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng nếu để vài chủ đầu tư đi thỏa thuận thì không thể thực hiện được, bởi quy định không được cưỡng chế, không có cơ chế đồng thuận dưới 100%.
“Chúng tôi có đội ngũ dân vận rất tốt nhưng khi Nghị định 69 quy định về cải tạo xây dựng nhà chung cư được ban hành với 100% đồng thuận mới được phá dỡ thì chúng tôi rất khó triển khai”, ông Quê nói.
Ông Quê cũng cho rằng “chúng ta cứ nói tới hài hòa lợi ích nhưng cũng phải đứng trên góc nhìn của doanh nghiệp. Có những dự án tuy hiệu quả đầu tư rất cao, không vướng về thủ tục đầu tư nhưng cơ chế giải phóng đền bù rất khó khăn nên gác lại. Có những chung cư chúng tôi để hệ số đền bù 2 lần, nhưng họ vẫn không đồng thuận”.
