Cân bằng tăng trưởng tín dụng bất động sản và rủi ro 'lây nhiễm' nợ xấu ngân hàng

Có thể khẳng định, khả năng hấp thụ tín dụng của nhóm bất động sản (BĐS) thấp là một trong những nguyên nhân khiến tăng trưởng tín dụng nền kinh tế âm trong tháng 7.

Theo bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước), tín dụng BĐS chiếm tỷ trọng khoảng 20% so với tín dụng chung nên khi tín dụng BĐS tăng cao sẽ kéo theo tín dụng toàn hệ thống tăng. Tuy nhiên, hiện tín dụng BĐS tăng thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng chung.

Nguồn vốn tín dụng đang tập trung vào phía cung của thị trường, trong khi cầu tín dụng để mua BĐS với mục đích tiêu dùng, tự sử dụng của thị trường đang sụt giảm.

Theo đó, trong bối cảnh khó khăn chung, nhu cầu về mua nhà ở chưa phải là nhu cầu được khách hàng ưu tiên trong thời điểm hiện tại; cơ cấu sản phẩm không hợp lý, dư thừa sản phẩm phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở giá rẻ, phù hợp với nhu cầu của người dân; các dự án BĐS gặp khó khăn về mặt pháp lý nên không đáp ứng được điều kiện tín dụng dẫn tới khó tiếp cận nguồn vốn.

Hoạt động tín dụng hỗ trợ lĩnh vực nhà ở xã hội của ngân hàng chưa phát huy được tác dụng do còn nhiều vướng mắc từ việc xác nhận hồ sơ đủ điều kiện của người vay.

Đánh giá về hoạt động tín dụng ngân hàng hỗ trợ phân khúc thấp như lĩnh vực nhà ở xã hội, ông Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, hoạt động tín dụng này chưa phát huy được tác dụng do còn nhiều vướng mắc từ việc xác nhận hồ sơ đủ điều kiện của người vay.

Ông Bình lấy ví dụ, do chưa có nhà nên nhiều người chỉ được UBND phường xác nhận thuộc diện KT3 chứ không xác nhận hiện trạng nhà ở, vậy để chứng minh đủ điều kiện về nhà ở thì người dân sẽ căn cứ vào đâu? Và những khó khăn tại ngân hàng về thủ tục cho vay khiến việc người mua nhà ở xã hội tiếp cận với những hỗ trợ tín dụng không hề đơn giản.

Đáng chú ý, sự suy yếu của thị trường BĐS không chỉ ảnh hưởng tăng trưởng tín dụng mà còn là những khoản nợ tiềm ẩn thành nợ xấu.

Dù là ngành có tốc độ tăng trưởng tín dụng dẫn đầu trong 5 năm gần đây, nhưng cũng cần lưu ý về tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực BĐS đang có chiều hướng gia tăng so với thời điểm cuối năm trước (tháng 6/2022 là 1,53%, tháng 6/2023 là 2,47%).

Theo kết quả phân phối xếp hạng tín nhiệm đơn lẻ dựa trên thông tin đại chúng của các doanh nghiệp BĐS tính đến 30/9/2022 của FiinRatings thì phần lớn được xếp hạng BB. Theo các chuyên gia, các doanh nghiệp này thường có quỹ đất sạch khá hạn chế và đa số các dự án đang mắc vấn đề về pháp lý, khó có khả năng triển khai dự án hoặc có nguy cơ dự án không thể hoàn thành kịp tiến độ đã đề ra.

Về chất lượng tín dụng, nhóm này thường khó tối ưu hóa nguồn vốn từ khoản “khách hàng trả tiền trước”, khó tiếp cận các nguồn vốn khác nhau và thường bị áp lãi suất cao. Đa số doanh nghiệp thuộc nhóm này sẽ có tỷ lệ đòn bẩy cao và khả năng thanh khoản ở mức thấp.

Còn theo Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), năm 2023, ngành ngân hàng sẽ tiếp tục hành trình vượt bão trong chu kỳ BĐS đi xuống cùng với triển vọng kém tích cực của xuất nhập khẩu, nhưng khả năng chống chịu của từng ngân hàng sẽ tùy thuộc vào chất lượng tài sản và mức độ thận trọng của ngân hàng trong những năm qua.

Nhóm phân tích cho rằng sẽ có sự gia tăng nợ xấu và chi phí tín dụng trong vài quý tiếp theo do chu kỳ đi xuống của ngành BĐS và những rủi ro về trái phiếu doanh nghiệp. Với tỷ trọng dư nợ BĐS và xây dựng chiếm xấp xỉ 30% tổng dư nợ của ngành, sự suy yếu của thị trường BĐS không chỉ ảnh hưởng tăng trưởng tín dụng mà còn là những khoản nợ tiềm ẩn thành nợ xấu.

Vấn đề đặt ra là, cần làm gì để thúc đẩy tín dụng BĐS tăng trưởng lành mạnh, giảm rủi ro "lây nhiễm" nợ xấu ngân hàng?

Trao đổi với VnBusiness, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, để thúc đẩy tín dụng BĐS tăng trưởng lành mạnh, nhà kinh doanh BĐS cần hợp pháp hóa những dự án có thể vay tiền. Khi thực hiện các dự án, cần đưa những dự án đã có pháp lý rõ ràng để vay ngân hàng chứ không phải là những dự án dở dang.

Bên cạnh đó, để thúc đẩy tín dụng tiêu dùng BĐS, khi người mua nhà vay vốn, họ phải chứng minh thu nhập của mình để vay vốn, phải mua những căn nhà đã được hoàn thành, không nên vay tiền để tham gia vào những dự án đang dở dang.

Ông Hiếu lấy ví dụ, tại Mỹ, ngân hàng không cho vay vào những dự án chưa hoàn thành, đang trong quá trình xây dựng. Ngân hàng chỉ giải ngân để mua căn nhà sau khi hoàn thành căn nhà đó. Nhà kinh doanh BĐS cũng đều bán những sản phẩm đã hoàn thành, người mua nhà đi vay tiền ngân hàng để mua những dự án này chứ không đóng tiền vào các dự án dang dở, đóng tiền theo tiến độ thi công dự án.

Bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận nghiên cứu S22M, Savills TP HCM cũng cho rằng, tại Việt Nam, nếu tạo ra một môi trường thuận lợi hỗ trợ cả nhà đầu tư và người mua, thì sẽ có thể có được một thị trường nhà ở giá cả phải chăng và dễ tiếp cận hơn.

“Chính phủ cần xem xét các loại thuế để hạn chế mua đầu cơ và tăng quỹ đất phát triển nhà ở giá rẻ, thể hiện cam kết thúc đẩy thị trường nhà ở ổn định và bền vững, mang lại lợi ích cho những người mua nhà tiềm năng”, bà Giang gợi ý.

Các chuyên gia khác cũng dự báo, trong thời gian tới, tỷ lệ nợ xấu có xu hướng tăng lên khi các doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực BĐS và thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn. Mặt bằng lãi suất đi vay của các doanh nghiệp tuy có giảm nhưng vẫn ở mức cao làm cho nhiều doanh nghiệp suy giảm sản xuất, kinh doanh, thua lỗ sẽ phát sinh nợ xấu mới.

Trong bối cảnh thị trường biến động khó lường, Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng cần có kịch bản phản ứng chính sách nhanh và hiệu quả khi có cú sốc giảm giá sâu của thị trường BĐS và giá cổ phiếu, trái phiếu trên thị trường chứng khoán, làm cho giá trị tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại giảm thấp và kéo theo tài sản có của ngân hàng thương mại bị định giá thấp, khiến các ngân hàng gặp rủi ro thua lỗ.

Chính phủ nên nghiên cứu và sớm ban hành các chính sách ổn định thị trường BĐS và thị trường chứng khoán, không để tạo ra cú sốc về giá BĐS và giá cổ phiếu, trái phiếu làm sụt giảm giá trị tài sản có của các ngân hàng thương mại. Các ngân hàng cần cơ cấu lại tài sản bảo đảm và danh mục đầu tư cho vay theo hướng bền vững và cân đối với nguồn vốn huy động.

Thanh Hồng