Cần giải pháp đột phá về 'chốn an cư khởi đầu' cho người trẻ

Cơn “sốt” phòng trọ

Tại các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, mỗi năm thu hút hàng trăm nghìn sinh viên, lao động trẻ và người nhập cư đến học tập, làm việc và sinh sống. Do đó, thuê nhà dài hạn trở thành lựa chọn tối ưu cho nhóm này trước khi có đủ khả năng mua nhà. Bên cạnh đó, quá trình chỉnh trang đô thị và phát triển hạ tầng đang tạo ra một làn sóng dịch chuyển dân cư mới, góp phần làm gia tăng nhu cầu thuê nhà.

Chỉ tính riêng Thủ đô Hà Nội, theo UBND thành phố, hiện các địa phương trên địa bàn đang triển khai giải phóng mặt bằng khoảng 1.428 dự án, trong đó có nhiều công trình trọng điểm như đường Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo cùng nhiều dự án hạ tầng lớn khác.

Nhu cầu nhà ở cho thuê tăng mạnh tại các đô thị lớn trong thời gian gần đây. Ảnh: Nguyễn Quang

Xa hơn, giai đoạn 2026 - 2030, Hà Nội dự kiến thu hồi gần 24.824 ha đất để thực hiện hơn 3.100 dự án phát triển kinh tế - xã hội. Điều này đồng nghĩa với việc nhu cầu nhà ở tạm cư và nhu cầu thuê nhà trong thời gian chờ tái định cư sẽ tiếp tục gia tăng trong nhiều năm tới. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở tái định cư hiện nay vẫn chưa thể đáp ứng ngay nhu cầu phát sinh, tạo thêm áp lực đáng kể lên thị trường cho thuê tại các khu vực nội thành.

Trước đây, người trẻ có thể lựa chọn nhiều loại hình nhà ở với mức giá phù hợp như căn hộ diện tích nhỏ, nhà tập thể cải tạo, nhà ở thương mại hoặc các dự án chung cư giá phù hợp tại khu vực ven đô. Đây là những sản phẩm đóng vai trò là "nấc thang đầu tiên" giúp phần lớn người dân từng bước tích lũy tài sản và hiện thực hóa giấc mơ an cư.

Tuy nhiên, trong những năm gần đây, giá đất tăng cao, chi phí đầu tư xây dựng leo thang khiến các doanh nghiệp BĐS khó có thể phát triển phân khúc nhà ở giá phù hợp. Kết quả là, cấu trúc sản phẩm nhà ở phân hóa mạnh mẽ, đòi hỏi cần có một giải pháp đủ mạnh để thu hẹp khoảng cách giữa mặt bằng giá mới và thu nhập người dân, hướng tới sự phát triển bền vững.

Dữ liệu nghiên cứu thị trường cho thấy, từ quý 3/2024 đến nay, phân khúc căn hộ thương mại tại Hà Nội đang từng bước thiết lập mặt bằng giá mới, với các dự án mở bán chủ yếu định vị từ mức 60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại thành phố Hồ Chí Minh và các khu vực mở rộng sau sáp nhập, người mua có nhiều lựa chọn hơn nhưng để người trẻ và hộ gia đình mới sở hữu một căn hộ 2 phòng ngủ ở đây cũng cần sự hỗ trợ từ gia đình hoặc các khoản vay dài hạn.

Cần phôi phục hệ sinh thái giá nhà phù hợp

Thực tế trên cho thấy, bài toán hiện nay không chỉ là cần nhà ở xã hội hay cần nguồn cung nhà ở giá phù hợp, mà là còn cần cả một hệ sinh thái “nhà ở khởi đầu” - nơi người trẻ có thể tiếp cận chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính trong những năm đầu lập nghiệp trước khi từng bước tích lũy để sở hữu nhà ở. Trong hệ sinh thái đó, bên cạnh nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp, khó có điều kiện phát triển trong bối cảnh chi phí phát triển dự án tăng cao, nhà ở cho thuê chuyên nghiệp cần được xem là một cấu phần quan trọng.

Để thúc đẩy phân khúc này phát triển, Nhà nước cần giữ vai trò chủ đạo trong kiến tạo cơ chế và điều phối nguồn lực, đặc biệt trong quy hoạch, quỹ đất, tài chính, kiểm soát giá thuê và bảo đảm đúng đối tượng thụ hưởng về chính sách phát triển nhà ở cho thuê.

Cần giải pháp để thúc đẩy hệ sinh thái nhà ở giá phù hợp. Ảnh: Doãn Thành

Cụ thể như Nhà nước cần cho phép giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính trong những năm đầu vận hành, hoặc áp dụng cơ chế thanh toán theo tiến độ khai thác dự án. Khi tỷ lệ lấp đầy ổn định và doanh thu cho thuê đạt ngưỡng nhất định, chủ đầu tư sẽ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo lộ trình đã cam kết. Cách tiếp cận này vừa giúp giảm áp lực vốn ban đầu cho doanh nghiệp, vừa không làm thất thu ngân sách nhà nước.

Bên cạnh đó, có thể nghiên cứu cơ chế chuyển đổi linh hoạt giữa cho thuê và bán. Đối với phần diện tích chuyển sang bán, chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi đưa vào giao dịch. Ngược lại, phần diện tích tiếp tục duy trì cho thuê dài hạn sẽ được hưởng cơ chế thanh toán tiền đất theo tiến độ. Điều này vừa tạo sự công bằng giữa các hình thức khai thác bất động sản, vừa khuyến khích doanh nghiệp duy trì quỹ nhà cho thuê ổn định trong dài hạn.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, yếu tố quyết định sự thành công của mô hình nhà ở cho thuê không nằm ở việc khống chế lợi nhuận của doanh nghiệp mà nằm ở khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn với chi phí thấp. Thay vì quy định cứng một mức lợi nhuận cố định cho nhà đầu tư, cần xây dựng cơ chế xác định tỷ suất lợi nhuận theo nguyên tắc thị trường.

Tỷ suất lợi nhuận hợp lý có thể được xác định trên cơ sở lãi suất vốn tham chiếu cộng với một mức bù đắp rủi ro phù hợp. Khi chi phí vốn giảm, lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp cũng giảm theo; ngược lại, khi mặt bằng lãi suất tăng cao, cơ chế này vẫn bảo đảm dự án duy trì được tính khả thi tài chính.

Đây là cách tiếp cận linh hoạt hơn, giúp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người thuê nhà, đồng thời tạo nền tảng để hình thành một thị trường nhà ở cho thuê phát triển bền vững trong dài hạn. Khi bổ sung được nguồn cung lớn nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, các đô thị lớn sẽ sẽ được cung cấp lượng lớn "chốn an cư khởi đầu", nền tảng quan trọng để hình thành các hộ gia đình mới, duy trì lực lượng lao động và bảo đảm sự phát triển bền vững trong tương lai.