Cần giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho người dân

Kiến nghị giảm mạnh phí

Dự thảo sửa đổi Nghị định 103 của Bộ Tài chính vẫn còn những bất cập. Ví dụ, có nhiều ý kiến phản đối khi áp mức thu tiền đất bổ sung 5,4% trên số tiền đất phải nộp trong thời gian chưa tính xong tiền đất. Ông Nguyễn Quốc Hiệp (Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam) cho rằng, khoản thu tiền đất bổ sung này thực chất là "tiền lãi" chậm nộp và việc áp mức lãi này là vô lý, khiến DN gặp khó khăn, thậm chí có DN đứng bên bờ phá sản bởi số tiền phải đóng lên đến hàng ngàn tỷ đồng, dù họ không có lỗi.

Các DN lý giải rằng, khoản thu thêm này chỉ nên áp dụng khi DN có lỗi dẫn đến chậm đóng tiền sau khi Nhà nước đã tính xong tiền đất hoặc DN cố tình đóng chậm, được hưởng lợi trong quá trình chậm trễ đóng tiền này. Mức "lãi suất" 5,4% là không có cơ sở. Bộ Tài chính đã điều chỉnh dự thảo Nghị định 103 về tiền SDĐ, tiền thuê theo 3 phương án, trong đó giảm khoản thu này về mức 3,6% mỗi năm.

Tiếp thu những ý kiến đóng góp, Bộ Tài chính đã điều chỉnh dự thảo Nghị định 103 về tiền SDĐ, tiền thuê theo 3 phương án, trong đó phương án giảm khoản thu này về mức 3,6% mỗi năm. Con số 3,6% là mức tỉ lệ trung bình cộng giữa 3 chỉ số tính trong giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành (2014 - 2024), gồm lãi suất tiền gửi trung bình kỳ hạn 1 - 6 tháng, CPI trung bình hằng năm và tỉ lệ lạm phát trung bình. Vấn đề này vẫn chưa rõ ràng khi mức 3,6% vẫn còn cao, khiến nhiều DN bất động sản kêu ca.

Trong dự thảo sửa đổi Nghị định 103 về tiền SDĐ, tiền thuê đất, Bộ Tài chính đề xuất áp dụng mức thu 30 - 50% phần chênh lệch giá đất khi hộ dân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở. Vấn đề này liên quan đến quyền lợi của người dân khi chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp sang đất ở, mà ở các vùng nông thôn, người dân cần làm để tách hộ, chia đất cho con cháu trên mảnh đất mình đã ở lâu năm.

Ảnh minh họa

Phương án 30% vẫn là gánh nặng lớn với người dân, do giá đất theo bảng giá hiện hành của Luật Đất đai 2014 đã tăng cao hơn nhiều so với trước. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) kiến nghị giảm mạnh chi phí chuyển mục đích SDĐ nhằm "khoan sức" người dân và hỗ trợ phục hồi thị trường bất động sản.

Đơn cử, với một thửa đất 300m2 (vượt hạn mức 50m2), nếu tính theo đề xuất Bộ Tài chính, tiền SDĐ phải nộp khoảng 1 tỷ đồng là quá cao. Trong khi đó, nếu áp dụng mức 20% như HoREA kiến nghị, số tiền giảm xuống còn 676 triệu đồng, tức tiết kiệm hơn 35%. "Mức giảm này hợp lý hơn với thu nhập của người dân và phản ánh đúng tính chất SDĐ ở hộ gia đình", ông Châu nhấn mạnh.

Đồng thời ông Châu cũng đề xuất không truy thu tiền SDĐ bổ sung với các dự án đã được giao đất từ 20 - 30 năm trước. Nếu vẫn thực hiện, mức bổ sung nên chỉ ở 0,5% mỗi năm thay vì 3,6% như dự thảo, nhằm giảm chi phí không hợp lý và hạn chế tác động tới giá bán nhà, khi giá nhà hiện tại đang ở mức rất cao.

Một vấn đề khác, trong dự thảo sửa đổi Nghị định 103 về tiền SDĐ, tiền thuê đất, Bộ Tài chính đề xuất áp dụng mức thu 30 - 50% phần chênh lệch giá đất khi hộ dân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở. Các chuyên gia cho rằng, mức thu hiện hành 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, cùng phương án 30% do Bộ Tài chính đề xuất, vẫn tạo gánh nặng lớn với người dân, do giá đất theo bảng giá hiện hành tăng cao hơn nhiều so với trước.

Để tạo điều kiện cho người dân ở nông thôn, các chuyên gia cũng đề xuất miễn hoàn toàn tiền SDĐ khi chuyển mục đích các thửa liền kề đất, đã sử dụng lâu năm ở hoặc phân nhóm người SDĐ, để tính tiền theo mức phù hợp. Bởi những loại đất này không có tính chất kinh doanh, đó chỉ là thủ tục hành chính, không phải giao dịch mua bán.

Giải phóng nguồn lực đất đai

Từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá đất biến động liên tục. Từ ngày 01/8/2024, TPHCM điều chỉnh khung giá đất với mức tăng từ 2,36 lần đến gần 39 lần so với năm 2020 (có hiệu lực từ ngày 31/10), khiến chi phí SDĐ và thuê đất tăng vọt, tạo thêm áp lực cho người dân và DN.

Bảng giá đất mới của TPHCM (cũ) sẽ áp dụng cho 4.565 tuyến đường, tăng 557 tuyến so với Quyết định 02/2020. Mức giá cao nhất là 687 triệu đồng/m2 thuộc 3 tuyến đường trung tâm TP và thấp nhất 2,3 triệu đồng ở huyện Cần Giờ. Theo đánh giá sơ bộ của Sở Tài nguyên - Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp - Môi trường), nhóm có ảnh hưởng nhiều là đối tượng chuyển mục đích SDĐ và công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.

Việc thực thi Luật Đất đai 2024 đang gặp một số bất cập liên quan đến tài chính đất đai, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính tăng cao khi người dân chuyển đổi mục đích SDĐ.

Ngày 10/7, tại hội nghị đánh giá 3 năm thực hiện Nghị quyết số 18 về quản lý SDĐ và một năm thi hành Luật Đất đai năm 2024, các đại biểu cũng thẳng thắn thừa nhận nhận thức về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai vẫn còn hạn chế; quy hoạch, kế hoạch SDĐ cần điều chỉnh phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp; các vấn đề liên quan giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nảy sinh một số vướng mắc; giá đất chưa thể hiện rõ vai trò điều tiết của Nhà nước...

Do đó, cần điều chỉnh, bổ sung một số nội dung nêu trên tại Nghị quyết 18- NQ/TW làm cơ sở sửa đổi Luật Đất đai năm 2024. Kết luận hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính đồng ý với đề xuất trên và yêu cầu nghiên cứu đề xuất điều chỉnh, bổ sung chính sách về đất đai, trong đó có sửa đổi Luật Đất đai 2024.

Phát biểu tại phiên bế mạc Hội nghị Trung ương 12, khóa XIII ngày 20/7, Tổng Bí thư Tô Lâm lưu ý: "Đối với lĩnh vực đất đai, tập trung nhấn mạnh việc hoàn thiện khung pháp lý về sở hữu, quy hoạch, SDĐ, bảo đảm tính minh bạch, công bằng, hiệu quả, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và DN. Cần nhấn mạnh đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước, là yếu tố đầu vào quan trọng cho đầu tư phát triển kinh tế xã hội; quản lý và sử dụng đất đai phải đảm bảo lợi ích chung của toàn dân...".

Hy vọng việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 sẽ giải quyết nhiều vấn đề liên quan đến đất đai, góp phần giải phóng nguồn lực đất đai, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, Nhân dân và nhà đầu tư.

VĨNH HY