Căn hộ cao cấp áp đảo nguồn cung mới, nhà vừa túi tiền vẫn hiếm

Trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận hơn 13.000 căn mở bán mới. Ảnh: Hoàng Anh.

Nguồn cung căn hộ hạng sang giảm mạnh

Thị trường căn hộ Hà Nội đang trải qua cuộc tái cấu trúc nguồn cung trong bối cảnh thanh khoản trầm lắng. Theo đó, bên cạnh nguồn cung mở bán mới sụt giảm, thị trường đang chứng kiến sự rút lui của phân khúc căn hộ hạng sang.

Báo cáo thị trường quý II/2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, trong chín tháng đầu năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận hơn 13.000 căn mở bán mới. Riêng quý III/2026, nguồn cung mới đạt khoảng 2.100 căn, giảm 54% theo quý và 57% theo năm.

Khu vực ngoại thành tiếp tục dẫn dắt nguồn cung với 94% thị phần, trong khi rìa trung tâm và phía Tây chỉ chiếm lần lượt 5% và 1%. Nguồn cung mới vẫn tập trung tại các khu vực có quỹ đất phát triển lớn, hạ tầng kết nối được cải thiện và được hưởng lợi từ định hướng phát triển đô thị đa cực của Hà Nội.

Về cơ cấu sản phẩm, tỷ trọng căn hộ hạng sang giảm mạnh từ hơn 52% trong quý II xuống 8% trong quý III/2026.

Đáng chú ý, phân khúc trung cấp đã ghi nhận nguồn cung mới trở lại, chiếm khoảng 11%, trong khi phân khúc bình dân tiếp tục vắng bóng.

Các dự án mở bán trong quý chủ yếu đến từ những chủ đầu tư uy tín, sở hữu pháp lý hoàn thiện và khu đô thị tích hợp có hệ tiện ích được đầu tư đồng bộ.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn phát triển có chọn lọc. Các dự án căn hộ hạng sang với mức giá cao đang dần rút lui khỏi thị trường, nhường chỗ cho phân khúc căn hộ trung cấp với mức giá phù hợp hơn.

Đây là sự dịch chuyển cơ cấu nguồn cung cần thiết trong bối cảnh thị trường gặp khó nhằm tìm kiếm thanh khoản và định hình lại bức tranh phát triển của thị trường trong giai đoạn mới.

Dự báo trong trong quý IV, 2026, thị trường căn hộ Hà Nội dự kiến ghi nhận khoảng 7.000 căn mở bán mới, trong đó khu vực ngoại thành chiếm khoảng 56% tổng nguồn cung.

Trong trung và dài hạn, nguồn cung mới nhiều khả năng tiếp tục tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, với mức giá hợp lý hơn, được hỗ trợ bởi quỹ đất phát triển, các dự án hạ tầng trọng điểm và định hướng phát triển đô thị đa cực của Hà Nội.

Vẫn mất cân đối cung cầu

Mặc dù có sự điều chỉnh mạnh mẽ trong cơ cấu nguồn cung, tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp.

Phân khúc này tiếp tục chiếm ưu thế với 84% nguồn cung mở bán mới trong quý III, trong khi nhu cầu thị trường hiện tại phần lớn ở phân khúc căn hộ trung cấp và giá rẻ, đến từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Bên cạnh đó, thực tế trên thị trường cho thấy, mặt bằng giá mặc dù giảm, nhưng vẫn duy trì ở mức cao sau giai đoạn tăng trưởng mạnh. Giá bán sơ cấp bình quân trong quý đạt khoảng 108 triệu đồng/m2, giảm 12% theo quý và 4% theo năm.

Sự điều chỉnh này chủ yếu đến từ thay đổi trong cơ cấu nguồn cung mở bán mới, khi tỷ trọng căn hộ hạng sang giảm đáng kể, và sự trở lại của phân khúc trung cấp. Biến động giá sơ cấp trong quý vì thế phản ánh sự dịch chuyển của cơ cấu sản phẩm hơn là sự điều chỉnh giảm của giá bán tại các dự án đang triển khai.

Bên cạnh đó, áp lực vốn và các nghĩa vụ thanh toán tại những dự án đã được giao dịch trước đó cũng ảnh hưởng đến tốc độ phân bổ vốn cho các quyết định mua mới của nhóm khách hàng có nhu cầu đầu tư. Một bộ phận khách hàng và nhà đầu tư tiếp tục duy trì tâm lý quan sát nhằm đánh giá rõ hơn tác động thực tế của lãi suất vay mua nhà, các quy hoạch và dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai.

Điều này khiến thanh khoản chưa có sự cải thiện. Trong chín tháng đầu năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 11.300 căn được tiêu thụ, trong đó riêng quý III đạt gần 1.720 căn, giảm 61% theo quý và 71% theo năm.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường căn hộ đang chuyển từ tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang tăng trưởng dựa trên giá trị sử dụng thực tế.

Trong bối cảnh đó, nhu cầu tiếp tục tập trung vào các dự án có nền tảng cơ bản tốt, bao gồm pháp lý hoàn thiện, tiến độ xây dựng rõ ràng, vị trí được hỗ trợ bởi hạ tầng kết nối, mức giá hợp lý và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực triển khai đã được kiểm chứng.

Những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng, hạ tầng kết nối được cải thiện và chủ đầu tư có năng lực đã được kiểm chứng, nhiều khả năng sẽ duy trì được thanh khoản và dư địa tăng trưởng, trong khi các sản phẩm có mức giá quá cao, chưa phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ cần thêm thời gian để hấp thụ, bà Ngọc nhìn nhận.