Cân nhắc không loại bỏ phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất

Phương pháp thặng dư là cách xác định giá đất dựa vào tiềm năng phát triển trong tương lai (Ảnh: Nguyễn Đăng)

Tại văn bản góp ý cho Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, một trong những nội dung trọng tâm được VCCI kiến nghị không loại bỏ phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất.

Theo VCCI, so với quy định hiện hành, Dự thảo Nghị định và Dự thảo Thông tư đã điều chỉnh các phương pháp định giá đất, chỉ còn ba phương pháp là phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Việc này có nghĩa là phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ sẽ không còn được sử dụng trong quy trình định giá đất. Các doanh nghiệp cũng đã bày tỏ quan ngại rằng việc loại bỏ phương pháp thặng dư có thể gây khó khăn trong quá trình thực hiện định giá đất.

VCCI lý giải, phương pháp thặng dư là cách xác định giá đất dựa vào tiềm năng phát triển trong tương lai, chứ không căn cứ vào mục đích sử dụng hiện tại như phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập. Theo đó, loại đất có tiềm năng phát triển này thường không có các loại tài sản tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường, điều kiện cần để áp dụng phương pháp so sánh. Phương pháp so sánh cũng gặp hạn chế về thông tin giao dịch khó đồng nhất với bất động sản cần định giá, trong khi phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cũng có những bất cập về dữ liệu đầu vào và thông tin so sánh.

VCCI cho rằng, cơ sở dữ liệu đất đai của nước ta chưa thể phản ánh đúng thực tế của thị trường. Do đó, việc chỉ áp dụng ba phương pháp định giá như trong Dự thảo có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai do những bất cập nêu trên. Mặt khác, VCCI nhấn mạnh rằng phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá bất động sản được các tổ chức định giá chuyên nghiệp sử dụng, và được coi là một trong các phương pháp định giá áp dụng khi định giá bất động sản có tiềm năng phát triển.

Ngoài ra, VCCI cũng đề cập đến việc phương pháp thặng dư là cách tính giá đất theo cách ngược lại, bắt đầu từ số tiền bán được của các sản phẩm phát triển trong tương lai và khấu trừ các chi phí phát triển cần thiết đầu tư tạo ra sản phẩm đó. Phương pháp này là cách xác định giá đất có tiềm năng phát triển, mà các phương pháp khác không đủ điều kiện áp dụng.

Về tính khả thi của trường hợp Dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, VCCI cho rằng, điều này sẽ khiến cho các quy định về định giá bất động sản không thống nhất giữa các văn bản pháp luật có liên quan. Từ những lý giải nêu trên, VCCI đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc không loại bỏ phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất.

Theo ông Nguyễn Thế Thụ, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản thì định giá bằng phương pháp thặng dư có một số ưu điểm đó là phương pháp định giá phù hợp với các bất động sản có tiềm năng phát triển, các dự án đầu tư; Phương pháp định giá khá đơn giản, dựa trên các dữ liệu về thị trường nên dễ thuyết phục khách hàng, thích hợp để đưa ra mức giá đấu giá. Phương pháp định giá này được thực hiện thông qua việc mô tả một quá trình đầu tư, vì vậy có giá trị trong việc tư vấn đầu tư…

Nhưng bên cạnh đó, phương pháp này cũng có một số nhược điểm của định giá bằng phương pháp thặng dư như: Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất. Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.

Khác với những phương pháp định giá đất khác, phương pháp thặng dư được áp dụng đối với thửa đất có tiềm năng phát triển (có thể thay đổi theo từng năm). Nội dung này được quy định rõ tại khoản 4 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau: “Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản”.

Nguyễn Đăng