Cần nhiều chính sách hỗ trợ quyết liệt hơn để giải quyết gốc rễ vấn đề của thị trường bất động sản

Diễn biến trên thị trường cho thấy, sau các văn bản của Chính phủ, NHNN cũng ngay lập tức ban hành hai Quyết định trong ngày 14/03/2023, điều chỉnh các lãi suất điều hành từ 0,5% - 1%. Cụ thể, Quyết định số 313/QĐ-NHNN giữ nguyên lãi suất tái cấp vốn, nhưng điều chỉnh lãi suất tái chiết khấu 1% về 3,5%/năm; lãi suất cho vay qua đêm của NHNN đối với các TCTD cũng giảm về mức 6% từ 7%. Quyết định số 314/QD-NHNN cũng quy định giảm lãi suất 0,5% các khoản cho vay ngắn hạn tối đa bằng VND của TCTD với nhóm khách hàng thuộc lĩnh vực ưu tiên bao gồm: nông nghiệp, xuất khẩu, kinh doanh ứng dụng công nghệ cao, doanh nghiệp vừa và nhỏ về mức 5%/năm.

Theo VNDirect, đây là lần đầu tiên NHNN điều chỉnh thực hiện giảm lãi suất điều hành trong 2 năm gần đây, đánh dấu những nỗ lực của Chính phủ trong việc ổn định mặt bằng của lãi suất. Trước sự bất ổn của môi trường vĩ mô hiện tại, VNDirect tin rằng NHNN sẽ tiếp tục theo dõi sát sao biến động của thị trường và môi trường kinh tế trong nước để đưa ra các chính sách tiền tệ phù hợp.

“Về ảnh hưởng đến lãi suất tiền gửi của các NHTM, chúng tôi cho rằng điều này còn phụ thuộc rất nhiều vào chính sách điều chỉnh lãi suất sắp tới của Fed khi mà áp lực tỷ giá vẫn còn cao (sau sự kiện Silicon Valley Bank, tỷ giá USD/VND giảm 0,2% đầu năm về mức 23.590). Tuy nhiên, chúng tôi kỳ vọng việc hạ lãi suất điều hành lần này sẽ hỗ trợ tăng trưởng tín dụng trong quý tới khi trong 2 tháng đầu năm tín dụng chỉ đạt mức tăng trưởng 0,77%”, VNDirect nhận định.

Cũng theo VNDirect, Nghị quyết 33 cũng thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, tái cân bằng cung cầu. Thực tế, thị trường bất động sản hiện đang đối mặt tình trạng lệch pha cung cầu với căn hộ bình dân, trung cấp chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội trong 2022.

Các chuyên gia VNDirect nhận thấy các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân đối cơ cấu sản phẩm nhà ở thông qua Nghị quyết 33 bằng việc: thứ nhất, trình Quốc hội xem xét, ban hành “Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội” vào kỳ họp tháng 5/2023, trong lúc chờ Luật Nhà ở sửa đổi thông qua; thứ hai, đề xuất triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; thứ ba, cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tới năm 2030.

Trong diễn biến có liên quan, ngay từ đầu năm 2023, ngày càng gia tăng các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong nghĩa vụ thanh toán nợ và đối diện nguy cơ mất khả năng thanh khoản trong bối cảnh hoạt động tái cơ cấu nợ, tiếp cận nguồn vốn khó khăn và bán hàng ảm đạm. Giữa tháng 2/2023, 54 tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã thông báo chậm trả lãi, làm dấy lên lo ngại về thanh khoản. VNDirect ước tính khoảng 38.500 tỷ đồng trái phiếu từ các tổ chức này sẽ đáo hạn trong 2023 (khoảng 93% đến từ doanh nghiệp bất động sản), điều này cho thấy rủi ro xảy ra mất khả năng thanh toán nợ rất đáng lưu ý.

Theo đó, VNDirect nhận định Nghị định 08 và Nghị quyết 33 có thể giúp xoa dịu áp lực thanh khoản trong ngắn hạn, tuy nhiên các vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản như tháo gỡ pháp lý, khơi thông dòng vốn, khôi phục niềm tin người mua nhà vẫn còn đang bỏ ngỏ về chính sách. Hiện tại, VNDirect quan sát có nhiều dự án đang đình trệ/chậm tiến độ thi công so với kế hoạch do gặp vấn đề thanh khoản và điều này có thể làm tình hình trở nên mất kiểm soát hơn khi người mua nhà lo ngại và dừng trả nợ vay mua nhà.

“Do đó, chúng tôi kỳ vọng sẽ có thêm chính sách hỗ trợ, khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản trong 3-6 tháng tới, đặc biệt đảm bảo ưu tiên những dự án đang xây dựng dở dang để có thể bàn giao kịp thời đến khách hàng”, các chuyên gia VNDirect nhận định.

VNDirect cũng cho rằng Luật Đất đai sửa đổi 2023 nếu được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024 sẽ là bước ngoặt lớn cho ngành bất động sản, khi tháo gỡ được các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024-2025.

Nhuệ Mẫn