Cần 'siết' phân lô, tách thửa để tránh lách luật, gây nhiễu thị trường

Điều kiện về diện tích tối thiểu

Điều 188 Luật Đất đai và Điều 29 Nghị định 43/2014 quy định điều kiện tách thửa: (1) Đáp ứng diện tích tối thiểu, kích thước chiều cạnh tối thiểu; (2) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (riêng tỉnh Bắc Kạn được tách thửa nếu đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng); (3) Đất không tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án trong thời hạn sử dụng đất.

Từ đó, 63 tỉnh, Thành phố trên cả nước có 63 quy định khác nhau về diện tích đất tối thiểu để tách thửa.

Ngày càng nhiều đất nông nghiệp đang được phân lô, tách thửa

Diện tích tối thiểu là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn (bao gồm cả trường hợp hợp thửa với thửa đất liền kề). Mỗi tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương có quy định khác nhau về diện tích tối thiểu.

Ví dụ: Tại Quyết định 20/2017 ngày 1/6/2017, UBND TP Hà Nội quy định hạn mức giao đất và công nhận quyền sử dụng đất ở như sau:

Tại TP Hồ Chí Minh thì diện tích tối thiểu để tách thửa được quy định tại Quyết định 60/2017 ngày 5/12/2017, theo đó:

Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp thì được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500 m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000 m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

Không tách thửa với thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố.

Một số địa phương đang tạm dừng thủ tục tách thửa

Hiện nay, Luật Đất đai chưa có quy định cụ thể về hình thức phân lô, bán nền mà chỉ Nghị định 148/2020 quy định về việc phân lô bán nền cho dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, bao gồm công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.

Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế phí, lệ phí liên quan (nếu có).

Đất nông nghiệp được xé lẻ rao bán ở một số địa phương

Trong thời gian vừa qua, một số người có hành vi mua gom đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, tự mở một con đường trước khu đất rồi tách thửa để phân lô, bán nền, thậm chí còn lập “dự án ma” gây nhiễu loạn thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, nguy cơ mất an ninh lương thực, khả năng lỡ cỡ một tương lai nông nghiệp cho đời sau nương tựa không phải là xa xôi, viễn tưởng nếu cứ để tình hình tách thửa đất nông nghiệp một cách ồ ạt, lộn xộn như trong thời gian vừa qua.

Thử dạo một vòng quanh những đồi chè Bảo Lộc, ruộng rau Đức Trọng, Di Linh, cánh rừng trồng Bắc Bình, Hàm Thuận đang ồ ạt những hàng rào dây kẽm gai, phân thành những lô nhỏ, bỏ hoang.

Để giải quyết tình thế, một số tỉnh, thành như Hà Nội, Khánh Hòa, Bắc Giang, Bình Phước, Lâm Đồng, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên… hiện nay đã ban hành công văn chỉ đạo tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục tách thửa đối với đất nông nghiệp. Tuy nhiên, đây mới chỉ là việc giải quyết tình hình cấp bách trước mắt, chưa mang tính lâu dài, căn cơ vì quy định của pháp luật chưa quy định cụ thể vấn đề này.

Tình trạng phân lô, tách thửa đất nông nghiệp ngày càng phổ biến

Trong thời gian sắp tới, khi nghiên cứu sửa Luật Đất đai, thiết nghĩ cần phải “siết chặt” cũng như quy định cụ thể về điều kiện phân lô bán nền để tránh nhiều trường hợp “lách luật”, nhập nhằng giữa phân lô bán nền và tách thửa đất nông nghiệp nhằm thổi giá đất lên cao, gây loạn thị trường bất động sản cũng như gây mất an ninh lương thực cho tương lai lâu dài.

Tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ vào đầu tháng 4/2022, trước câu hỏi về tình trạng giá đất đang tăng nhanh ở nhiều địa phương trong thời gian qua, lãnh đạo Bộ TN&MT Lê Công Thành cho rằng sau hai năm dịch Covid-19 làm đứt gãy chuỗi cung ứng trong nước và toàn cầu, làm ảnh hưởng đến quá trình đầu tư, sản xuất, là một trong các nguyên nhân khiến một số người chọn đầu tư vào đất đai.

Một nguyên nhân nữa, theo lãnh đạo Bộ TN&MT, do năm 2020 - 2021 là thời điểm đầu chu kỳ các địa phương triển khai thực hiện các quy hoạch, do đó một số người nhân cơ hội này đã mua gom đất, phân lô bán nền không đúng quy định pháp luật nhằm trục lợi.

Lý giải hiện tượng “sốt” đất, đại diện Bộ TN&MT còn đưa ra một số nguyên nhân như “một số địa phương có thời điểm thực hiện còn chưa nghiêm các phiên đấu giá”; và đưa ra giải pháp như “địa phương cần công bố, công khai thông tin, không bị nhiễu, tránh bị lợi dụng đầu cơ, “thổi giá”, cần có biện pháp quản lý sau khi phê duyệt kế hoạch và quy hoạch được phê duyệt, thực hiện nghiêm các quy định đăng ký quyền sử dụng và chuyển mục đích sử dụng đất; địa phương cần chủ động điều tiết quỹ đất ra thị trường thông qua việc tạo quỹ đất sạch”…

Còn theo ghi nhận, từ cuối năm 2021, khi có thông tin lan truyền về huyện Củ Chi (TP Hồ Chí Minh) sẽ được quy hoạch thẳng lên Thành phố, cùng với việc sẽ có nhiều dự án lớn đang kêu gọi nhà đầu tư nhảy vào khu vực này, khiến cho đất Củ Chi có sự “nhảy múa” liên hồi.

Với tâm lý đi tắt đón đầu nên rất nhiều người đã về Củ Chi gom đất rồi phân ra thành từng thửa nhỏ để bán lại kiếm lời. Do nhu cầu lớn, giá đất tại đây tăng lên từng ngày, nhất là đất nông nghiệp. Nếu hồi cuối năm 2021, giá mỗi lô 500 m2 đất lúa, đất trồng cây hàng năm tại Củ Chi dao động từ 600 triệu đến 1,2 tỉ đồng (tùy từng vị trí, khu vực) thì nay tăng lên gấp rưỡi, thậm chí có nơi tăng gấp đôi…

Tình trạng phân lô tách thửa đất nông nghiệp để làm khu nghỉ dưỡng sinh thái trá hình đang diễn ra rầm rộ, rộng khắp trên địa bàn huyện Củ Chi. Nó đang gióng lên hồi chuông cảnh báo về những hệ quả về sau cho cả chính quyền địa phương lẫn người dân. Hàng trăm ruộng lúa, vườn rau chỉ trong thời gian ngắn đã nhanh chóng được phủ hàng rào, bê tông cốt thép, cây ăn quả khiến dư luận không khỏi lo lắng, bức xúc.

Minh Long