Cẩn trọng 'đón gió' đất nền vùng ven khu công nghiệp

Mới đây (19/3), việc Tập đoàn LEGO của Đan Mạch chính thức được cấp giấy chứng nhận đầu tư tại Khu công nghiệp VSIP III, với đại dự án trị giá hơn 1 tỷ USD, đã và đang "thổi thêm nhiệt" vào thị trường địa ốc, đặc biệt là phân khúc đất nền vốn đang rất nóng trên địa bàn thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.

Không dễ ăn như… lời đồn

Trao đổi với VnBusiness, anh Phạm Đăng Khoa, một nhà đầu tư tại TP.HCM, cho biết trên thực tế, việc “đón gió” khu công nghiệp VSIP III với sự hiện diện của đại gia đồ chơi LEGO đã được giới đầu tư thạo tin khởi động từ đầu năm 2020. Kể từ đó đến nay, giá đất nền vùng ven khu này đã liên tục tăng, đặc biệt trong 3 tháng qua.

“Hiện, mặt bằng giá đất tại Tân Uyên ở mức 17-20 triệu đồng/m2, các lô dưới 1 tỷ đồng gần như không còn. Với đà tăng hiện tại, cùng tiềm năng phát triển của thị xã, tôi kỳ vọng 2 lô đất “săn” được từ đầu tháng 2 sẽ nhân 3, nhân 4 trong 2 năm tới, khi nhà máy của LEGO đi vào hoạt động”, anh Khoa chia sẻ.

Tương tự, kể từ đầu năm 2022, thông tin về việc xây dựng khu công nghiệp khiến giá đất nền có vị trí đẹp trên địa bàn thị trấn Kép, huyện Lạng Giang (Bắc Giang) tăng vọt, bởi hàng loạt nhà đầu tư từ Hà Nội về đây “săn hàng”. Các quỹ đất diện tích vừa và nhỏ nhưng có nhiều tiện ích hạ tầng được chú ý.

Hồi đầu tháng 3, sau gần nửa tháng tìm kiếm, anh Lê Vũ Nguyên (Hà Nội) quyết định xuống tiền để mua mảnh đất 1.500 m2 nằm ven quốc lộ đoạn qua thị trấn Kép. Theo lý giải của anh Nguyên, khu công nghiệp sẽ kéo theo nhiều công ty gia công, thu hút công nhân, kỹ sư đến làm việc nên nhu cầu về nhà ở, kho bãi, xưởng làm việc… sẽ rất cao, kéo theo giá đất sẽ tăng mạnh trong tương lai.

Sở dĩ bất động sản vùng ven các khu công nghiệp liên tục tăng giá mạnh là bởi trong những năm qua, không ít nhà đầu tư đã trúng lớn, ngay cả trong mùa dịch vừa rồi. Tuy nhiên, bên cạnh những người thành công, cũng có không ít nhà đầu tư rơi vào thảm cảnh “chôn vốn”.

Vùng ven các khu công nghiệp đang được nhiều nhà đầu tư chú ý nhằm "đón gió" hạ tầng cho thuê, dịch vụ hậu cần.

Chị Phạm Thị Tuyết (Hà Nội) cho biết, năm 2019, chị quyết định đầu tư một lô đất có giá 13 triệu đồng/m2 tại huyện Phổ Yên (Thái Nguyên), do kỳ vọng sự phát triển của các khu công nghiệp trên địa bàn. Để có tiền đầu tư, chị Tuyết đã cầm cố căn hộ ở Hà Nội để vay ngân hàng.

Trên lô đất gần 200m2 mua được, chị Tuyết xây một khu nhà trọ cho công nhân thuê. Giữa năm 2020, dãy nhà trọ hoàn thành, nhưng từ đó đến nay, với gần 30 phòng, công suất lúc thuê cao điểm nhất cũng chỉ được 15 phòng. Lúc đỉnh dịch Covid-19, dãy nhà trọ hoàn toàn vắng bóng khách ở.

Cẩn trọng kẻo “ăn trái đắng”

“Với số vốn dự phòng đã chuẩn bị, tôi dự tính vẫn có thể gắng gượng được trước áp lực lãi suất ngân hàng, chờ đợi sự khởi sắc sau đại dịch. Tuy nhiên, vào đầu năm 2022, nhà tôi có việc gấp cần một khoản tiền lớn, buộc phải rao bán lại với giá ban đầu là 16 triệu đồng/m2, nhưng phải đến khi hạ xuống giá gốc 13 triệu đồng/m2 mới có người mua. Tính ra, tôi mất cả chì lẫn chài!”, chị Tuyết chia sẻ.

Theo các chuyên gia, sở dĩ nhiều nhà đầu tư mạnh tay rót tiền vào bất động sản ven khu công nghiệp là bởi tiềm năng từ khai thác cho thuê (nhà xưởng, nhà trọ), kinh doanh buôn bán...

Tuy nhiên, có một thực tế là từ khi triển khai đến lúc hoàn thành một dự án khu công nghiệp thường kéo dài nhiều năm, chưa kể khi khu công nghiệp xây xong, để kéo công nhân về làm việc cũng cần thêm một khoảng thời gian không hề ngắn. Bằng chứng là nhiều đô thị ở Thủ Dầu Một hay Bến Cát tới nay vẫn vắng bóng người, dù đã xây dựng cả chục năm qua.

Có một năm 2021 thành công ấn tượng khi chuyển hướng dòng vốn từ ven đô Hà Nội về huyện Văn Lâm (Hưng Yên) nhằm đón sóng tại các xã quanh khu công nghiệp Phố Nối, Minh Hải, tuy nhiên anh Nguyễn Quốc Lâm cho rằng đầu tư đất ven khu công nghiệp “không dễ ăn như lời đồn”.

Để có được thành công hiện tại, anh Lâm cùng các cộng sự trong công ty đã phải dành ra gần 6 tháng cuối năm 2020 để đánh giá đúng về nhu cầu của thị trường, tìm hiểu đặc thù địa phương, tiêu chí mua nhà ở, từ đó tiến hành gom hàng, chuẩn bị kế hoạch kỹ lưỡng đẩy sản phẩm ra thị trường.

Theo anh Lâm, để đảm bảo an toàn, các nhà đầu tư cần lựa chọn các khu công nghiệp liền kề khu dân cư vì như vậy mới có tiềm năng “ăn theo” nhu cầu nhà ở, xây nhà trọ và các dịch vụ. Về vị trí địa lý, khu công nghiệp có nằm ở vùng kinh tế trọng điểm, được tập trung nguồn lực phát triển hay không?

Nhà đầu tư cũng cần xem xét về điều kiện tự nhiên và hệ thống giao thông gắn liền. Xem xét lĩnh vực mà khu công nghiệp thu hút đầu tư. Các khu công nghiệp công nghệ cao, thân thiện môi trường thường sẽ có cơ hội thu hút người dân nhiều hơn, tiềm năng tăng giá cao hơn.

Khi lựa chọn, các nhà đầu tư cần xem xét những lô đất thổ cư có sổ đỏ đầy đủ, thuộc vị trí thuận lợi di chuyển tới những khu công nghiệp, giúp gia tăng tính thanh khoản của lô đất. Đặc biệt, nhà đầu tư phải xem xét kỹ quy hoạch của vùng.

“Đặc điểm của các vùng ven khu công nghiệp là có tiềm năng lớn nhưng quy hoạch về đường và hạ tầng vẫn còn thay đổi rất nhiều, nếu không may rất dễ "dính" quy hoạch. Ngoài ra, nhà đầu tư phải đảm bảo về nguồn lực tài chính. Nếu việc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, trong khi khả năng thanh khoản chậm sẽ dễ dẫn tới khủng hoảng. Nhà đầu tư cần phải đảm bảo duy trì trong thời gian 1 - 3 năm”, một chuyên gia khuyến cáo.

Hưng Nguyên