Càng hạ giá càng khó bán: Nhà đầu tư đất nền ven đô mắc kẹt giữa áp lực nợ vay

Suốt gần 6 tháng đầu năm 2026, anh Trần Văn Tùng, một nhà đầu tư tay ngang ở Hà Nội, liên tục đăng tin rao bán lô đất rộng 80m2 tại Đông Anh trên nhiều nền tảng môi giới, nhưng chưa tìm được khách.

Lô đất giá hơn 4,1 tỷ đồng là tài sản mà anh Tùng từng rất kỳ vọng sẽ mang lại khoản lợi nhuận lớn khi xuống tiền vào đầu năm 2024, thời điểm thị trường khu vực này sôi động bởi hàng loạt thông tin về quy hoạch, hạ tầng và triển vọng phát triển đô thị.

Nguy cơ gãy “đòn bẩy”

Anh Tùng kể, khi đó, lô đất nằm trong một khu dân cư gần trục đường kết nối trung tâm Đông Anh được nhiều môi giới quảng bá là “hàng hiếm”, giá có thể tăng mạnh trong vài tháng. Tin vào viễn cảnh ấy, anh Tùng vay ngân hàng thêm 1,8 tỷ đồng để “chốt hàng”.

Hơn 2 năm trôi qua, kỳ vọng về một thương vụ lướt sóng nhanh chóng không thành hiện thực. Thị trường bắt đầu chững lại, lượng khách hỏi mua giảm dần rồi gần như biến mất.

Ban đầu anh Tùng rao bán với giá 4,8 tỷ đồng, sau đó hạ xuống 4,6 tỷ đồng rồi 4,3 tỷ đồng. Đến nay, mức giá đã giảm gần 500 triệu đồng so với thời điểm cao nhất anh từng chào bán nhưng vẫn chưa có giao dịch thành công.

Đất nền ven đô hiện không còn dễ lướt sóng, áp lực với người "đu đỉnh" ngày càng tăng.

“Có người đến xem đất, mặc cả thêm vài trăm triệu đồng rồi lại bỏ đi vì họ nghĩ giá còn giảm nữa. Trong khi đó, tôi vẫn phải trả lãi vay và các chi phí khác, tiền chi cho môi giới cũng không nhỏ. Giữ cũng áp lực mà bán cũng không dễ”, anh Tùng chia sẻ.

Tình cảnh anh Tùng gặp phải không hiếm, thậm chí đang phần nào đó phản ánh thực trạng chung của không ít nhà đầu tư đất nền ven Hà Nội, đặc biệt là các nhà đầu tư sử dụng “đòn bẩy tài chính” khi thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ sau nhiều năm tăng nóng.

Sau giai đoạn bùng nổ kéo dài nhờ kỳ vọng hạ tầng, quy hoạch và tâm lý đầu cơ, thị trường đất nền Hà Nội đang chứng kiến sự thay đổi rõ nét. Những khu vực từng liên tục xuất hiện các cơn sốt như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm, Long Biên hay vùng ven Hòa Lạc không còn duy trì được đà tăng giá như trước.

Khảo sát thị trường cho thấy giá đất tại nhiều khu vực đã điều chỉnh giảm so với giai đoạn đỉnh. Long Biên ghi nhận mức giảm từ 2-6 triệu đồng/m2, Gia Lâm giảm khoảng 1-4 triệu đồng/m2. Tại Đông Anh và Hoài Đức, nơi từng là tâm điểm của nhiều đợt tăng giá ăn theo thông tin quy hoạch, thị trường cũng đang trong trạng thái trầm lắng.

Đáng chú ý, một số khu vực từng được xem là “điểm nóng” như Sơn Đồng hay Phú Cát đã xuất hiện mức điều chỉnh khá mạnh. Nhiều lô đất phân lô dọc tuyến vành đai 3.5 giảm khoảng 5% so với đỉnh đầu năm, trong khi một số vị trí tại Phú Cát giảm gần 20% so với thời kỳ sốt nóng trước đó.

Càng giảm giá, càng khó bán

Điều đáng nói là dù giá giảm nhưng thanh khoản đất nền nhiều khu vực ven đô vẫn chưa cải thiện đáng kể. Không ít văn phòng môi giới từng nhộn nhịp nay rơi vào cảnh vắng khách. Hoạt động mua bán sang tay gần như biến mất.

Anh Đỗ Quang Dũng, nhà đầu tư kiêm môi giới lâu năm tại Hoài Đức, cho biết thời gian qua không ít lô đất được rao bán nhiều tháng liên tục nhưng vẫn không tìm được người mua, dù chủ đất đã chấp nhận giảm giá hàng trăm triệu đồng.

“Người bán càng có xu hướng giảm giá thì người mua lại càng có tâm lý chờ đợi. Họ tin rằng thị trường chưa chạm đáy và giá có thể tiếp tục điều chỉnh trong thời gian tới”, anh Dũng nói.

Sự giằng co giữa bên bán và bên mua khiến thị trường rơi vào trạng thái đóng băng kỳ vọng. Bên bán không muốn giảm sâu vì lo thua lỗ hoặc mất phần lợi nhuận tích lũy nhiều năm. Ngược lại, bên mua không muốn xuống tiền vì sợ mua xong giá tiếp tục giảm.

Dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam chỉ ra mức độ quan tâm đối với đất nền Hà Nội trong quý I/2026 giảm khoảng 23% so với quý trước. Con số này phản ánh rõ sự suy giảm sức hút của phân khúc từng được xem là “vua đầu tư” trên thị trường bất động sản.

Về nguyên nhân, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của PropertyGuru Việt Nam, nhận định sau nhiều năm tăng nóng, nhà đầu tư hiện đã thận trọng hơn rất nhiều.

Những yếu tố như áp lực lãi suất, khó khăn dòng tiền và tâm lý chờ đợi khiến giao dịch suy giảm nhanh chóng. Bên cạnh đó, xu hướng đầu tư cũng đang thay đổi. Thay vì bỏ vốn vào các sản phẩm chỉ trông chờ tăng giá, nhiều người chuyển sang tìm kiếm những tài sản có khả năng tạo dòng tiền hoặc phục vụ nhu cầu ở thực.

Các chuyên gia của Chứng khoán MB (MBS) cũng nhận định mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao cùng việc kiểm soát tín dụng bất động sản đã tác động mạnh tới dòng tiền đầu cơ. Khi chi phí sử dụng vốn tăng lên, chiến lược vay ngân hàng để lướt sóng đất nền không còn hấp dẫn như trước.

Hệ quả là nhiều nhà đầu tư mua đất trong giai đoạn sốt nóng 2021-2022 đang rơi vào tình trạng mắc kẹt, vừa không muốn bán cắt lỗ nhưng cũng khó tìm được khách hàng chấp nhận mức giá kỳ vọng.

Đánh giá về thị trường đất nền, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, cho rằng đất nền vẫn là phân khúc có tiềm năng dài hạn, đặc biệt tại các khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng và quá trình đô thị hóa.

Tuy nhiên, thị trường sẽ không còn những đợt tăng nóng diện rộng như trước mà bước sang giai đoạn phân hóa rõ rệt hơn.

Những lô đất có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng thực tế và gắn với nhu cầu ở thực vẫn có khả năng duy trì thanh khoản. Ngược lại, các sản phẩm chỉ dựa vào tin đồn quy hoạch hoặc kỳ vọng đầu cơ sẽ ngày càng khó thu hút dòng tiền.

Điều này đồng nghĩa với việc thị trường đang quay trở lại các nguyên tắc cơ bản của đầu tư bất động sản. Giá trị tài sản sẽ được quyết định nhiều hơn bởi khả năng sử dụng, khả năng khai thác và nhu cầu thực thay vì tâm lý đám đông.

Thời kỳ chỉ cần mua đất rồi chờ tăng giá đã dần khép lại. Khi dòng tiền trở nên thận trọng hơn, nhà đầu tư buộc phải đánh giá kỹ các yếu tố pháp lý, quy hoạch, thanh khoản và hiệu quả khai thác trước khi xuống tiền để giảm thiểu rủi ro.