CEO Phú Vinh Group: Thị trường BĐS TP.HCM sẽ được thanh lọc nhờ bảng giá đất mới

Thông tin TP.HCM áp dụng bảng giá đất điều chỉnh từ 1/8/2024 thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận. Hai luồng ý kiến đã xảy ra, một là đồng tình vì bảng giá điều chỉnh đưa giá đất về sát thực tế hơn. Luồng ý kiến còn lại là chưa đồng tình vì cho rằng TP.HCM đã quá gấp gáp trong việc áp dụng.

Ngày 1/8, đến thời hạn theo kế hoạch, việc áp dụng được tạm hoãn. Những phản ứng ban đầu từ dư luận ít nhiều cũng đã cho thấy được sự tác động mạnh mẽ mà bảng giá đất mới sẽ tạo ra trong tương lai.

Báo điện tử VTC News có buổi trò chuyện với chuyên gia tài chính bất động sản Phan Công Chánh – CEO Phú Vinh Group để “bắt mạch” những tác động từ bảng giá đất mới.

CEO Talk: Thị trường BĐS TP.HCM sẽ được thanh lọc nhờ bảng giá đất mới

- Động thái tạm hoãn việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh có phải là minh chứng cho việc TP.HCM luôn lắng nghe ý kiến người dân, tháo gỡ những điều người dân còn băn khoăn không, thưa ông?

Tôi cho rằng, đối với chính quyền, điều mong muốn nhất là các quy định pháp luật đi nhanh vào cuộc sống và được tiếp nhận sống động trong đời sống người dân. Một trong những nhân tố quan trọng nhất để luật có thể nhanh chóng đi vào trong đời sống đó chính là sự tiếp nhận của người dân.

Trong bảng giá đất điều chỉnh dự kiến được ban hành vừa rồi của UBND TP.HCM, ở góc độ của người dân, chúng ta có thể thấy được ít nhiều sự hoang mang của họ.

Thông tin giá đất tăng ít nhất 5 lần, có nơi tăng đến 50 lần tác động rất lớn tới quyền lợi của người dân. Không khó để nhận ra, trên tất cả các diễn đàn mạng xã hội, trong cả những cuộc nói chuyện hàng ngày về vấn đề này, rất nhiều người chịu ảnh hưởng. Để rồi họ lên tiếng về sự không đồng tình của mình.

Và hôm nay (ngày 5/8), sau khi lắng nghe ý kiến người dân, UBND TP.HCM vẫn đang tiếp tục thảo luận, tạm hoãn việc áp dụng. TP vẫn đang họp bàn làm thế nào để chính sách này thuận lòng dân hơn, để quá trình đưa một văn bản quy phạm pháp luật vào đời sống trơn tru, nhẹ nhàng và thuận tiện hơn.

- Ông có thể chia sẻ những lợi ích rõ rệt nhất từ việc điều chỉnh bảng giá đất của TP.HCM?

Tác động lớn nhất của bảng giá đất điều chỉnh là sẽ kéo được bảng giá đất của Nhà nước quy định lên, đưa giá đất về sát giá thị trường hơn.

Bên cạnh đó, bảng giá đất mới sẽ giúp thúc đẩy mạnh mẽ việc giải ngân vốn đầu tư công của TP.HCM. Nói dễ hiểu, khi bảng giá đất được đưa về sát với thị trường hơn, tiền đền bù đất đối với người dân trong diện giải tỏa sẽ hợp lý hơn.

Lúc này người dân sẽ cảm thấy thỏa đáng, thỏa mãn hơn, và dễ đồng thuận hơn. Khi đã đồng thuận, họ sẽ sớm bàn giao mặt bằng để Nhà nước đền bù và triển khai dự án, triển khai được dự án thì nhanh giải ngân vốn đầu tư công. Tôi nghĩ rằng đây cũng chính là động lực để TP làm sớm việc điều chỉnh bảng giá.

- Hiện TP.HCM đang tạm hoãn việc áp dụng bảng giá đất mới. Vậy theo ông, nếu như tháng sau, thậm chí là tới đầu năm 2025, TP chính thức áp dụng thì dư luận có một lần nữa lên tiếng?

Tôi cho rằng, quá trình chuyển đổi và áp dụng những quy định của pháp luật cần thời gian. Luật Đất đai 2024 đã có quy định là bảng giá đất mới sẽ được áp dụng từ ngày 1/1/2026, tức là còn khoảng 14 - 15 tháng nữa.

Động thái quan trọng nhất trong giai đoạn này mà tôi nghĩ là chính quyền TP nên tập trung vào truyền thông. TP nên tuyên truyền cho người dân có lộ trình để thích ứng.

Tôi nghĩ phải cần ít nhất 12 tháng để người dân có thêm điều kiện chuẩn bị các phương án về tài chính cũng như sắp xếp các chuyện liên quan. Khi đã có khoảng thời gian chuẩn bị hợp lý, người dân sẽ sẵn sàng hơn, ít sự phản đối, và nâng cao được tỉ lệ đồng thuận khi áp dụng.

Còn như bây giờ, tôi nghĩ rằng nếu lùi 1, 2 tháng, hay tới cuối năm nay đi nữa vẫn là quá ngắn. Và khi người dân không có sự chuẩn bị, khả năng không đồng thuận sẽ rất cao.

- Theo ông bảng giá đất mới của TP.HCM đã phản ánh đúng giá thị trường chưa?

Ở góc độ này, phải nhìn nhận tách bạch giữa hai câu chuyện. Một là, câu chuyện giá đất được ban hành có sát với thị trường hay không, và hai là nó ảnh hưởng như thế nào đến quyền và lợi ích của những người người dân đang có đất.

Với quan điểm, góc nhìn và đánh giá của tôi, từ các dữ liệu trên thị trường, bảng giá đất điều chỉnh của TP chỉ mới ở khoảng 70-80% giá trị thực tế. Ví dụ như đường Nguyễn Huệ, theo bảng giá điều chỉnh là hơn 800 triệu đồng/m2, tuy nhiên trên thực tế, khoảng 1,2 tỷ đồng/m2 cũng khó mà mua được.

Bảng giá đất điều chỉnh của TP, theo tôi, có thể gọi là tiệm cận với thị trường. Tôi cho rằng UBND TP.HCM với cơ sở dữ liệu trong nhiều năm qua đã rất thận trọng để đưa ra mức giá vừa phải. Đấy là điều rất tốt, phải ghi nhận.

- Trước đây, những câu chuyện như “có 3 tỷ khó sở hữu nhà ở TP.HCM’ không hiếm. Vậy lần này, khi TP.HCM áp dụng bảng giá đất mới, khả năng mua nhà của người dân sẽ xa vời hơn, thưa ông?

Đối với các quốc gia, câu hỏi này mang tầm vĩ mô. Câu chuyện này không phải chỉ mỗi doanh nghiệp giải quyết được.

Với góc độ nhà ở thương mại, chuyện tăng bảng giá đất chắc chắn sẽ có tác động. Bởi trong FS (nghiên cứu tính khả thi) khi thực hiện một dự án nào đó, tài chính rất quan trọng. Tiền sử dụng đất là một trong những yếu tố đầu vào cực kỳ quan trọng đối với dự án. Trong khi đó, số dự án đã đóng xong tiền sử dụng đất rất ít.

Đó là lý do chúng ta thấy ở nguồn cung trên thị trường BĐS trong vòng 5 năm trở lại đây tại TP.HCM rất thấp. Vì họ đang kẹt, kẹt ở vấn đề pháp lý và câu chuyện tiền sử dụng đất. Rất ít chủ đầu tư đóng xong tiền sử dụng đất, còn đang kẹt đâu đó 1.200 dự án.

Do đó, bảng giá đất điều chỉnh được đưa ra sẽ giải phóng nhiều nguồn lực nhưng sẽ lại vướng vấn đề khác nữa. Vì bảng giá tăng lên quá cao, cũng tương ứng với việc các chi phí đầu vào của việc phát triển dự án sẽ cao, tổng mức đầu tư cũng cao. Khi chi phí dự án “đội” lên, chủ đầu tư bắt buộc phải bán giá cao, tác động lớn đến giá đầu ra.

Trong khi đó, theo kết quả nghiên cứu của chúng tôi, trong khoảng hai thập kỷ vừa qua, thu nhập trung bình của người dân ở Việt Nam tăng không nhanh bằng giá nhà đất. Cho nên, lúc này, khi bảng giá đất điều chỉnh tăng, cơ hội để sở hữu nhà của người dân rõ ràng sẽ bị thu hẹp. Đó là câu chuyện nhìn dưới góc độ nhà ở thương mại.

Quay trở lại vấn đề vĩ mô, Nhà nước sẽ phải giải quyết bài toán này thông qua các chương trình hành động, cụ thể là đẩy mạnh xây dựng hàng triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở các TP lớn. Vấn đề an sinh bắt buộc phải xử lý, không thể chỉ trông chờ vào nhà ở thương mại được.

Các dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất. Gánh nặng tài chính đó được cất đi. Nhưng dù chính sách nhà ở xã hội đang có khá nhiều ưu đãi, các chủ đầu tư có tiềm lực chưa mặn mà vì ưu đãi chưa đủ hấp dẫn.

- Ông đánh giá thế nào về thị trường nhà đất TP.HCM nếu áp dụng bảng giá đất điều chỉnh?

Thị trường sắp tới sẽ có câu chuyện khác đối với các nhà phát triển dự án. Chúng tôi cũng đã nhìn thấy câu chuyện rằng, sắp tới thị trường nhà ở, đặc biệt là nhà ở thương mại, sẽ chỉ dành cho những “tay to” – những ông lớn có tiềm lực.

Những công ty này có tiềm lực tài chính mạnh, có kinh nghiệm phát triển, có thể huy động lượng vốn từ trong và ngoài nước. Khi huy động được nguồn vốn này, dự án sẽ về đích theo tiến độ mong muốn.

Giai đoạn đó sẽ là giai đoạn sàng lọc, không còn chỗ cho câu chuyện “tay không bắt giặc”. Những chủ đầu tư vừa và nhỏ sẽ phải tìm cách khác để thích nghi. Họ sẽ phải nâng cao năng lực, tính toán kỹ lưỡng hơn, chuẩn bị nguồn lực và tài chính tốt hơn…

Thị trường hiện đang có quá nhiều nhà đầu tư không đủ năng lực. Chẳng hạn như gần đây, chúng ta thấy nhiều chủ đầu tư bị vướng nghĩa vụ với người dân, xây chung cư xong chưa đủ điều kiện của pháp luật đã cho người dân vào ở. Ngoài nguy hiểm cho người dân, những dự án kiểu này rất khó được cấp sổ hồng.

Theo Luật Đất đai 2024, nếu xin được dự án rồi, trong chu kỳ 24 tháng đầu tiên không triển khai, thì chủ đầu tư được gia hạn thêm một lần nữa là 24 tháng. Nhưng nếu quá 24 tháng đó, dự án vẫn không được thực hiện thì sẽ bị thu hồi.

Như vậy, các cơ quan quản lý Nhà nước đã phát đi tín hiệu ‘chúng tôi cần sự chuyên nghiệp hơn của những nhà phát triển dự án trong thị trường’.

Điều này đồng nghĩa với sự sàng lọc rất lớn. Thị trường không còn là cuộc chơi dễ chịu cho các công ty vừa và nhỏ nữa.

- Một số nhà đầu tư cho rằng, bảng giá đất điều chỉnh của TP sát thị trường, minh bạch, sẽ giúp họ chủ động tài chính đầu tư dự án hơn. Ông thấy hợp lý không?

Đó là mong mỏi của những nhà đầu tư tiềm lực mạnh như tôi nói trên.

Trước đây, chủ đầu tư tạm tính giá thành của sản phẩm dựa trên cái con số tạm tính từ tiền sử dụng đất.

Có nhiều dự án đất tạm tính chỉ 500 tỷ thôi, nhưng thực chi tới 5.500 tỷ, gấp 11 lần. Cái tăng tiền sử dụng đất thực tế đó đã bằng luôn doanh thu của cả dự án.

Bây giờ, nếu truy thu ngược lại, chủ đầu tư không đủ tài chính đóng tiền sử dụng đất. Như vậy chắc không làm được sổ hồng cho cư dân. Đây cũng chính là nguyên nhân kiện cáo xảy ra thường xuyên.

Quay trở lại, nếu bây giờ có bảng giá đất, có phương pháp để định giá đất, tất cả mọi thứ rõ ràng, minh bạch thì dự án sẽ được thúc đẩy nhanh chóng hơn.

- Làn sóng phát triển dự án trong thời gian tới sẽ thế nào?

Việc điều chỉnh bảng giá đất tạo ra tác động rất sâu và rất rộng, không phải chỉ là câu chuyện ảnh hưởng một vài nhóm, mà là trên bình diện quốc gia với tất cả các phân khúc.

Bởi giá đất tăng lên, việc điều chỉnh về giá chắc chắn sẽ xảy ra ở tất cả các phân khúc: Nhà ở, bất động sản thương mại, bất động sản công nghiệp…

Chắc chắn nhà đầu tư sẽ phải tính toán lại phương án đầu tư, đặc biệt là các biến số, công đoạn.

- TP.HCM là địa phương tiên phong trong áp dụng Luật Đất đai 2024. Vậy khả năng đất nền các tỉnh lân cận trong thời gian này sẽ “sốt nóng”? Liệu giới đầu tư sẽ đổ về các tỉnh lân cận gom đất không, thưa ông?

Các địa phương đều muốn thu hút đầu tư tốt hơn, chứ không hề muốn các nhà đầu tư rời đi cả. Bên cạnh việc cạnh tranh để thu hút đầu tư, họ sẽ phải điều tiết chính sách. Tôi cho rằng, chính quyền các địa phương cũng đang nhìn vào câu chuyện áp dụng thử bảng giá đất của TP.HCM để sắp tới cân đối thế nào.

TP.HCM là đô thị hàng đầu Việt Nam, dù có điều chỉnh chính sách thì chắc chắn sẽ sớm “vào khuôn” trở lại. Cho nên các chủ đầu tư chắc chắn vẫn sẽ muốn ở lại TP.HCM.

Còn chuyện các nhà đầu tư ở TP.HCM “đánh bắt xa bờ”, đi đến những tỉnh vùng ven cũng đã xuất hiện cách đây khoảng 10 năm rồi. Doanh nghiệp đều phải tính toán kế hoạch phát triển riêng. Một doanh nghiệp bất động sản nếu trong vòng 2-3 năm không có dự án nào thường sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Điều này buộc họ phải đi địa phương khác để xây dựng dự án mới. Đó là lựa chọn bổ sung của họ.

- Xin cảm ơn ông!