Chấm dứt 'găm đất chờ thời': Áp thuế cao để buộc nguồn lực phải sinh lời

Định hướng mới xác lập nguyên tắc việc sở hữu đất mà không sử dụng sẽ trở nên tốn kém hơn cả lợi ích từ việc đầu cơ, nhằm đưa giá bất động sản về đúng giá trị thực và khơi thông nguồn tài nguyên quốc gia đang bị đóng băng.

Tại Hội nghị toàn quốc quán triệt và triển khai thực hiện Nghị quyết Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV, Phó thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc đã thẳng thắn chỉ rõ đất đai là một trong những lĩnh vực còn tồn tại nhiều vướng mắc, dễ phát sinh tiêu cực cùng tình trạng lãng phí và lợi ích nhóm. Thực tế cho thấy một số chính sách hiện nay còn bất cập khiến nguồn lực đất đai chưa thể phát huy hết hiệu quả vốn có.

Dự án khách sạn 5 sao tại số 10 Trấn Vũ nằm trong danh sách 24 dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách chậm triển khai vừa bị UBND TP Hà Nội thu hồi đất.

Trước bối cảnh đó, Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương định hướng sửa đổi và hoàn thiện Luật Đất đai cùng các luật liên quan để khơi thông nguồn lực nhưng không buông lỏng quản lý. Phó thủ tướng nhấn mạnh Luật Đất đai sửa đổi cần có tầm nhìn dài hạn đến năm 2045 và xa hơn nữa. Điểm cốt lõi trong Nghị quyết 21 là yêu cầu nghiên cứu lộ trình dùng công cụ thuế và tài chính để giảm lợi ích từ việc găm giữ hoặc bỏ hoang đất.

Chính sách mới sẽ áp mức thuế cao đối với đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng nhằm hạn chế đầu cơ và chống lãng phí. Phó thủ tướng khẳng định chính sách cần được thiết kế sao cho việc găm giữ hay bỏ hoang đất trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ. Đây được coi là giải pháp căn cơ để lành mạnh hóa thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Một trong những thay đổi mang tính đột phá là việc Nhà nước sẽ điều tiết và kiểm soát cũng như quyết định giá đất khi đưa vào sử dụng, tuyệt đối không để hình thành cơ chế nhiều giá. Việc này được thực hiện dựa trên hệ thống dữ liệu đầy đủ và có sự kết nối thông suốt giữa các lĩnh vực đất đai cùng thuế và công chứng hay ngân hàng và bất động sản.

Nhà nước sẽ ban hành bảng giá cùng hệ số điều chỉnh giá đất và tỷ lệ thu tiền sử dụng đất phù hợp với thực tế. Mục tiêu không để bị thao túng giá hay xuất hiện giá ảo trên thị trường. Bên cạnh đó, Nghị quyết cũng đặt ra yêu cầu đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất thông qua việc bắt buộc đăng ký giao dịch. Các dữ liệu này phải được kết nối đồng bộ giữa các cơ quan quản lý để đảm bảo tính minh bạch.

Định hướng này đã được Bộ Nông nghiệp và Môi trường đưa vào dự thảo tờ trình Luật Đất đai sửa đổi. Theo đó, Bộ đề xuất chính sách thuế cao với đất bỏ hoang hoặc mua bán ngắn hạn cùng các chính sách tài chính để điều tiết địa tô chênh lệch với thặng dư trong kinh doanh bất động sản. Song song đó, Bộ Xây dựng cũng xác định thuế là công cụ quan trọng để Chính phủ điều tiết thị trường trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc bổ sung chính sách thuế cao đối với đất bỏ hoang nhằm chuyển mạnh từ hậu kiểm sang phòng ngừa và ngăn chặn từ sớm các hành vi tham nhũng hay lợi ích nhóm và lãng phí đất đai. Nghị quyết 21 đặt mục tiêu đến năm 2030 sẽ khắc phục triệt để tình trạng sử dụng đất lãng phí để đảm bảo nguồn tài nguyên đặc biệt của quốc gia được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả.

Theo các chuyên gia, nhiều quốc gia không chỉ đánh thuế cao với đất bỏ hoang mà còn áp dụng thuế đối với đất sử dụng kém hiệu quả. Mục tiêu là buộc người sở hữu đưa đất vào khai thác hiệu quả thay vì găm giữ chờ tăng giá.

Ông Lê Đình Chung, Thành viên tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS và Tổng giám đốc SGO Homes, nhận định nếu chính sách này được áp dụng sẽ triệt tiêu các nhóm nhà đầu cơ vốn là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản leo thang giá cả. Việc loại bỏ hành vi lướt sóng sẽ giúp thị trường cân bằng hơn. Khi đó, người có nhu cầu ở thực có thể tiếp cận bất động sản với mức giá phù hợp và xác định được giá trị thị trường một cách chính xác nhất.

Ở góc nhìn của nhà đầu tư, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc việc mua đất để đưa vào sử dụng và tạo ra dòng tiền chứ không thể để mặc đất trống như trước. Điều này giúp ngân hàng có thể định giá dựa trên dòng tiền mà giá trị đất mang lại. “Quy định này sẽ điều chỉnh mặt bằng giá ổn định hơn trong các chu kỳ tiếp theo và giúp người dân tập trung vào nhu cầu nhà ở thực”, ông Quốc Anh kỳ vọng.

Mặc dù ủng hộ chủ trương áp thuế nhưng các chuyên gia cũng lưu ý về cách thức triển khai. Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng việc áp dụng đánh thuế ở thời điểm nào và mức độ nào cần được xem xét kỹ lưỡng. Đặc biệt, cần có lộ trình để tích trữ nguồn lực từ xã hội rồi mới bắt đầu điều tiết nhằm thực hiện chính sách đất đai ổn định lâu dài. Việc áp dụng quá đột ngột có thể làm đứt gãy thị trường, nên cần thực hiện theo lộ trình với mức thuế từ thấp đến cao.

Trong khi đó, TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam kiến nghị Nhà nước nên nghiên cứu việc đánh thuế đúng và trúng đối tượng. Giải pháp then chốt cho vấn đề này là phải xây dựng bộ dữ liệu bất động sản chuẩn thì mới có thể đánh thuế chuẩn xác. TS Lượng cũng đề xuất cần có lộ trình đánh thuế để đảm bảo lợi ích cho số đông người dân.

Ở góc nhìn của một chuyên gia về thuế, TS Nguyễn Ngọc Tú đề xuất áp dụng thuế theo biểu lũy tiến trên giá trị đất. Theo đó, người sử dụng diện tích vượt hạn mức sẽ chịu mức thuế cao hơn mức thuế suất phổ thông. Ông Tú cho rằng phần diện tích trong hạn mức vẫn áp dụng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 0,03% như hiện hành nhưng phần vượt hạn mức phải chịu thuế suất cao hơn và đất bỏ hoang có thể áp mức thuế gấp 5 - 7 lần. Khi cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai hoàn thiện, cơ quan quản lý sẽ xác định rõ một cá nhân sở hữu bao nhiêu thửa đất ở đâu để kiểm soát tình trạng lãng phí.

Hầu hết các chuyên gia đều cho rằng chính sách thuế cần đủ đơn giản để thực thi nhưng phải đủ mạnh để việc tích trữ đất không còn mang lại lợi ích. Khi chi phí nắm giữ đất tăng lên, dòng vốn sẽ dịch chuyển sang các hoạt động sản xuất kinh doanh thay vì tiếp tục bị chôn trong đất. Tuy nhiên, chuyên gia lưu ý chính sách thuế cần thiết kế theo từng mục đích sử dụng và không nên đánh đồng đất bỏ hoang do đầu cơ với đất nông nghiệp đang trong thời gian nghỉ canh tác.