Chặn đầu cơ nhà, đất bằng thuế

Tại cuộc làm việc của Thường trực Chính phủ với các bộ, ngành, hiệp hội, ngân hàng và doanh nghiệp về tình hình thị trường bất động sản (BĐS) cuối tuần qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chỉ đạo quyết liệt về việc xử lý các hành vi tạo giá ảo, đầu cơ, thao túng trục lợi và lũng đoạn thị trường BĐS. Đặc biệt, yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương nghiên cứu ban hành chính sách đánh thuế BĐS đối với đất, nhà ở không sử dụng, phần chênh lệch giá đất với giá bán, có cơ chế xử lý các giao dịch không trong sáng...

Rất cấp thiết

Chia sẻ quan điểm về giải pháp chống đầu cơ và thao túng giá BĐS, ông Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty BĐS Việt Tín Thành, nhấn mạnh cần kết hợp nhiều yếu tố để đạt hiệu quả bền vững.

Ông cho rằng quan trọng nhất là xây dựng một hệ thống pháp lý vững chắc, rõ ràng, giúp người mua nắm bắt chính xác thông tin về sản phẩm BĐS mà họ định giao dịch. Bên cạnh đó, sự điều tiết cung - cầu từ phía cơ quan chức năng cần được tăng cường, bởi thực tế hiện nay nhiều chủ đầu tư vẫn bán hàng dựa trên cơ cấu vốn có sẵn thay vì căn cứ nhu cầu thực của thị trường, dẫn đến mất cân đối cung cầu, tạo kẽ hở cho đầu cơ.

"Chính phủ và các bộ, ngành cần đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong giao dịch BĐS, giúp giám sát sát sao các hoạt động thị trường và ngăn chặn tình trạng bán hàng ảo do các đối tượng lừa đảo thực hiện. Đặc biệt, sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành được coi là yếu tố then chốt nhằm hạn chế thông tin sai lệch, giảm thiểu các hình thức thổi giá và đẩy giá trên thị trường" - ông Duyệt đề xuất.

Hầu hết chuyên gia, doanh nghiệp đều đồng tình với chỉ đạo của Thủ tướng về xử lý nghiêm để ngăn chặn tình trạng hỗn loạn và mất kiểm soát trên thị trường nhà, đất. Ảnh: TRANG NGUYỄN

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), đánh giá sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng cho thấy hoạt động kinh doanh BĐS sẽ được ưu tiên phát triển trong thời gian tới. Ông nhấn mạnh chống đầu cơ, thao túng và thổi giá là việc làm cấp thiết, nhằm xây dựng thị trường minh bạch và lành mạnh.

Theo ông Châu, việc phân định rõ các đối tượng có nguy cơ thao túng là điều cần thiết. Ông đưa ra ví dụ về hành vi "làm giá" đấu giá đất, khi một người sở hữu nhiều đất tại một khu vực có thể cố tình đẩy giá đấu giá lên cao nhằm hưởng lợi cho các mảnh đất mình sở hữu khác.

"Họ có thể bỏ ra số tiền đặt cọc vài trăm triệu đồng để làm giá cho mảnh đất lên hàng chục tỉ đồng" - ông Châu giải thích. Ông cũng nhấn mạnh hiệp hội từng kiến nghị bổ sung chế tài xử lý nghiêm hành vi này vào Luật Đấu giá tài sản, song chưa được tiếp thu. Do đó, ông kỳ vọng trong tương lai, Luật Xử lý vi phạm hành chính sẽ bổ sung các chế tài như tịch thu tiền đặt cọc, cấm tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định để đủ sức răn đe.

Một trong những giải pháp then chốt được ông Châu đề xuất là xây dựng một sàn giao dịch BĐS mang tầm quốc gia - nơi tập trung các sản phẩm có nguồn gốc, pháp lý rõ ràng, khác biệt hoàn toàn so với các sàn giao dịch tư nhân hiện nay vốn chủ yếu phục vụ giao dịch căn hộ lẻ. Ông cũng lưu ý cần nâng tỉ lệ đặt cọc trong hoạt động đấu giá, đấu thầu để ngăn chặn đầu cơ trục lợi, song cần phải cân nhắc kỹ lưỡng để tránh gây khó khăn cho người mua nhà thực sự.

Khai thác triệt để công cụ thuế

Chủ tịch HoREA cũng đề xuất Chính phủ và các bộ, ngành cần cụ thể hóa thêm nhiều giải pháp khác, trong đó có chính sách thuế. Ông dẫn chứng mô hình thuế BĐS tại Mỹ, áp mức thuế 1,21% trên giá trị tài sản mỗi năm, giúp điều tiết và tái tạo chu kỳ sử dụng BĐS.

Tại Việt Nam, Bộ Tài chính đang đề xuất thuế chuyển nhượng BĐS 20% trên phần chênh lệch giá bán và giá mua sau khi trừ chi phí hợp lý. Đây là một chính sách quan trọng, đòi hỏi có cơ sở dữ liệu minh bạch, rõ ràng để tạo niềm tin và bảo đảm công bằng cho người dân.

Tuy nhiên, ông lưu ý việc áp dụng thuế trên nhiều căn nhà cần có sự phân biệt rõ ràng, không thể áp dụng mức thuế như nhau giữa các loại tài sản khác biệt về diện tích, vị trí và giá trị. Ví dụ, những căn nhà cấp 4 nhỏ ở vùng nông thôn không thể bị đánh thuế như biệt thự tại TP HCM.

Ông cũng nhấn mạnh cần hoàn thiện hạ tầng công nghệ số, mã số định danh cá nhân điện tử và xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà đất để làm nền tảng cho quản lý và thu thuế hiệu quả, minh bạch. Đồng thời, công tác tuyên truyền để người dân kê khai trung thực, đúng pháp luật cũng được chủ tịch HoREA đề cao. "Bảng giá đất cần được xây dựng chi tiết đến từng thửa để bảo đảm tính chính xác, phù hợp với giá trị thực tế trên thị trường" - ông Châu nhấn mạnh.

Ở góc độ chuyên môn, ông Nguyễn Văn Được, Tổng Giám đốc Công ty Kế toán và Tư vấn thuế Trọng Tín, cho rằng mức thuế chuyển nhượng BĐS hiện tại quá thấp, góp phần khuyến khích đầu cơ và tình trạng đất bỏ hoang. Ông phân tích việc áp dụng thuế 2% trên tổng giá trị bất kể có lời hay lỗ dẫn đến bất bình đẳng và thất thu ngân sách.

Trong khi đó, quy định thuế 20% trên lợi nhuận từng bị bãi bỏ do khó kiểm soát khai báo giá. Tuy nhiên, với những tiến bộ trong thanh toán không dùng tiền mặt và hệ thống đăng ký giao dịch, ông Được cho rằng đã đến lúc áp dụng trở lại để công bằng và hạn chế đầu cơ.

Chuyên gia này cũng đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch BĐS, tăng cường giám sát và trách nhiệm đối với tổ chức công chứng, sàn giao dịch, giúp người dân chứng minh chi phí phát sinh và tạo điều kiện cho quản lý thuế minh bạch.

Ông Đồng Minh Hồng, Giám đốc Công ty TNHH Đại lý thuế DVL, đồng tình rằng thuế 20% trên lợi nhuận là hợp lý và cần áp dụng cho cá nhân nhằm bảo đảm công bằng với doanh nghiệp. Theo ông Hồng, mức thuế này sẽ góp phần làm giảm tích trữ BĐS và hạn chế đầu cơ thổi giá. "Trong giai đoạn đầu, nếu phát hiện hành vi gian lận kê khai giá, Nhà nước có thể xử lý hình sự tội trốn thuế, từ đó giúp thị trường minh bạch và lành mạnh hơn" - ông nêu ý kiến.

SƠN NHUNG - THY THƠ