Chạy theo cơn sốt sáp nhập tỉnh thành, nhà đầu tư đất trả giá

Đất nền là một thị trường rất nhạy cảm với các yếu tố vĩ mô

Dữ liệu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tại các địa phương trên cả nước cho thấy, thời điểm cuối tháng 3/2025, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%.

Song, ở thời điểm hiện tại, đã có nhiều thông tin về việc cắt lỗ đất ở một số địa phương từng sốt nóng trong tháng 3, 4 năm nay. Nhiều môi giới bất động sản, nhà đầu tư cũng cho biết, giá thành các khu vực đất được nóng lên sau thông tin sáp nhập đã giảm đi nhiều.

Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này, Tạp chí Thương gia đã có cuộc trò chuyện cùng ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Home. Ông Chung cho rằng, sự lên - xuống giá nhanh chóng của đất nền thể hiện rõ hơn điểm yếu của phân khúc này.

Ông có đánh giá như thế nào về hiện tượng sốt đất sau thông tin sáp nhập?

Đây là một diễn biến khá bất ngờ, bắt nguồn từ những thay đổi trong cơ cấu hành chính. Vào khoảng tháng 3 đến tháng 4 năm nay, thị trường bất động sản tại một số địa phương ghi nhận hiện tượng “nóng” lên cục bộ. Tuy nhiên, các đợt biến động này chỉ diễn ra trong thời gian ngắn, thường kéo dài khoảng 2 đến 3 tuần và không lan rộng.

Các địa phương “nóng” như Bắc Giang, Hưng Yên, Thái Bình, Hải Dương, Hải Phòng, Bắc Ninh hay Thái Nguyên chỉ ghi nhận sự gia tăng giao dịch tại các vị trí trung tâm, thay vì trên diện rộng. Khác với các chu kỳ trước, làn sóng này diễn ra chóng vánh, mang tính chất tạm thời và không đủ lực để tạo ra một xu hướng tăng giá bền vững trên thị trường.

Hiện nay,đã xuất hiện tình trạng cắt lỗ những lô đất từ sốt nóng cách đây 1 tháng. Ông có suy nghĩ gì về điều này?

Vấn đề này phản ánh khá rõ điểm yếu của phân khúc đất nền. Đây là một thị trường rất nhạy cảm với các yếu tố vĩ mô – tức là khi có thông tin mới, giá đất có thể tăng rất nhanh, nhưng đồng thời cũng có thể giảm rất nhanh.

Sở dĩ đất nền dễ bị cắt lỗ là vì phần lớn các giao dịch mang tính đầu cơ, không có giá trị khai thác thực tế ngay. Trong khi đó, các sản phẩm bất động sản đô thị đã xây dựng (nhà ở, shophouse...) thì ít biến động hơn. Giá có thể không tăng quá nhanh, nhưng cũng ít khi giảm sâu.

Lấy ví dụ cụ thể ở Hải Phòng, một thị trường đón sóng sáp nhập sớm. Các sản phẩm xây dựng sẵn ở đây gần đây tăng giá cao. Trong khi đó, đất nền lại không tăng nhiều, dù cũng được hưởng lợi từ thông tin sáp nhập. Ở Bắc Giang cũng tương tự, các trục đường có shophouse, nhà xây thì giá trị tăng tốt; còn giá đất nền lại biến động liên tục. Đây chính là sự khác biệt rõ ràng.

Vậy theo ông, xu hướng "đu trend" theo các thông tin như sáp nhập địa giới có phải là bài học, sự trả giá cho giới đầu tư không, nhất là khi FOMO (tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội) quá lớn?

Chắc chắn là như vậy. Các nhà đầu tư cần cực kỳ thận trọng. Nếu cứ chạy theo tâm lý đám đông, mà không đánh giá kỹ bản chất vấn đề thì rất dễ trở thành người “vào sau”, mua ở mức giá cao nhưng lại không thể thanh khoản.

Việc sáp nhập hành chính thực chất chỉ mang tính chính sách, trong ngắn hạn chưa tạo ra đột phá thật sự về kinh tế hay hạ tầng. Muốn đầu tư hiệu quả, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ các yếu tố nội tại của khu vực đó: kinh tế địa phương trước và sau sáp nhập ra sao, hạ tầng giao thông có thay đổi không, các yếu tố vĩ mô khác ảnh hưởng thế nào?…

Chỉ khi những yếu tố nền tảng đó được cải thiện thì mới có cơ sở để bất động sản tăng giá bền vững. Còn nếu chỉ dựa vào thông tin sáp nhập để đầu tư thì rất dễ rơi vào bẫy “sóng tâm lý”.

Ví dụ như trường hợp Thái Bình và Hưng Yên. Hiện tại, Hưng Yên vẫn chưa tạo ra giá trị thực sự cho Thái Bình cả. Việc người ta kỳ vọng Thái Bình sẽ tăng giá chỉ vì sáp nhập về một tỉnh đang phát triển mạnh như Hưng Yên thực chất chỉ là phản ứng cảm tính, không dựa trên nền tảng thực tế.

Ở góc độ vĩ mô, việc sáp nhập đơn vị hành chính có tác động tích cực lên thị trường bất động sản không, thưa ông? Liệu sau khi hoàn thành việc sáp nhập có thể có đợt sốt đất nữa không?

Việc sáp nhập có tác động, nhưng không phải ngay lập tức. Trong ngắn hạn, có thể gây chững lại vì liên quan đến các thủ tục hành chính và cơ chế chuyển đổi. Tuy nhiên, về dài hạn, đây lại là động lực tích cực. Khi sáp nhập, quy hoạch được điều chỉnh, hạ tầng được đầu tư đồng bộ hơn, mở ra cơ hội mới cho các khu vực ven đô hoặc các trung tâm hành chính mới.

Đồng thời, thay đổi mô hình chính quyền từ ba cấp sang hai cấp là một điểm rất đáng chú ý. Khi bỏ cấp huyện, không còn những thông tin "lên quận, lên thành phố" để tạo sóng như trước. Tuy nhiên, thay vào đó, việc quy hoạch lại trung tâm hành chính mới, khu công nghiệp, khu đô thị – chính những thông tin này sẽ dẫn dắt thị trường.

Ngoài ra, với mô hình chính quyền hai cấp, cấp xã có quyền quyết định nhiều hơn. Các thủ tục hành chính cho người dân cũng như doanh nghiệp được rút gọn. Trước kia phải qua xã – huyện – tỉnh, giờ chỉ cần xã hoặc lên thẳng tỉnh. Điều này có thể làm chậm lại quá trình trong giai đoạn chuyển đổi, nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường minh bạch, vận hành hiệu quả hơn.

Còn về chuyện sốt đất nữa hay không, điều này sẽ khó diễn ra. Giá đất sẽ có những chuyển biến mới, vẫn tăng nhưng mang tính chất bền vững.

- Xin cảm ơn ông!

Mỹ Linh