Chiến lược chuyển đổi mô hình phát triển bất động sản Việt Nam

Từ giá bất động sản đến giá trị phát triển

Nếu phải cô đọng cuộc cải cách này thành một nguyên tắc chính sách, có thể dùng 3 khái niệm: Tạo giá trị. Mọi quy hoạch, dự án, hạ tầng và khoản đầu tư phải hướng đến việc tạo ra giá trị kinh tế, xã hội và môi trường. Chia sẻ giá trị. Phần giá trị được tạo ra từ nguồn lực công, quy hoạch và sự phát triển chung phải được phân bổ công bằng giữa Nhà nước, người dân, doanh nghiệp và cộng đồng. Tái đầu tư giá trị. Phần giá trị được điều tiết phải quay trở lại hạ tầng, nhà ở, không gian công cộng, môi trường, giáo dục, y tế và các nguồn lực phát triển mới.

Ba nguyên tắc tạo thành một vòng tuần hoàn: Nguồn lực –> phát triển –> gia tăng giá trị –> chia sẻ –> tái đầu tư –> phát triển tiếp. Nếu vòng tuần hoàn này được thiết lập, thị trường bất động sản sẽ không còn là nơi chỉ tích lũy của cải. Nó trở thành cơ chế tái tạo nguồn lực cho nền kinh tế.

Đây có lẽ là thay đổi lớn nhất về tư duy mà cuộc cải cách cần đạt được. Trong mô hình cũ, thành công của một dự án thường được nhìn qua giá bán, tốc độ bán hàng, lợi nhuận và giá trị tài sản. Trong mô hình mới, cần xuất hiện một hệ thống chỉ tiêu hoàn toàn khác.

Phát triển đô thị mới cần tuân thủ nghiêm quy hoạch và quy chuẩn kỹ thuật để tránh lặp lại bất cập cũ

Một dự án phải được hỏi: Nó tạo bao nhiêu việc làm, bao nhiêu giá trị kinh tế, đóng góp bao nhiêu cho ngân sách, tạo bao nhiêu nhà ở phù hợp, giảm bao nhiêu thời gian di chuyển, tạo bao nhiêu không gian công cộng, sử dụng năng lượng và tài nguyên như thế nào, tạo ra tác động gì đối với môi trường? Sau 10 năm, cộng đồng sống trong đó như thế nào? Sau 20 năm, tài sản ấy còn tạo ra giá trị gì? Khi hệ thống đo lường thay đổi, hành vi của thị trường sẽ thay đổi. Đó mới là sức mạnh thực sự của pháp luật.

Đến năm 2045, Việt Nam không nên đặt mục tiêu đơn giản là có một thị trường bất động sản lớn hơn hôm nay. Mục tiêu phải là xây dựng một thị trường bất động sản trưởng thành, trong đó giá trị tài sản ngày càng gắn với giá trị sử dụng, năng lực tạo dòng tiền, chất lượng không gian và năng suất của nền kinh tế.

Một khu đô thị tốt phải làm cho con người sống tốt hơn và làm việc hiệu quả hơn. Một khu công nghiệp tốt phải làm cho doanh nghiệp sản xuất năng suất hơn. Một trung tâm logistics tốt phải làm giảm chi phí của nền kinh tế. Một khu giáo dục tốt phải tạo ra tri thức. Một khu y tế tốt phải tạo ra sức khỏe. Một khu nhà ở tốt phải tạo ra sự ổn định xã hội.

Một không gian công cộng tốt phải tạo ra sức khỏe và sự gắn kết cộng đồng. Một hạ tầng tốt phải tạo ra giá trị đất, nhưng đồng thời một phần giá trị đất phải quay trở lại để tài trợ cho hạ tầng. Khi đó, bất động sản không còn đứng bên ngoài nền kinh tế, mà trở thành hạ tầng vật chất của nền kinh tế.

Tái định hình mô hình phát triển

Khi mô hình phát triển quốc gia thay đổi thì mô hình phát triển bất động sản cũng buộc phải thay đổi theo. Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan càng làm rõ yêu cầu này khi xác định đất đai là tài nguyên đặc biệt, không gian sinh tồn và phát triển, nguồn lực quan trọng của quốc gia, đồng thời đặt mục tiêu đưa đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển.

Vấn đề không còn đơn giản là làm thế nào để thị trường bất động sản phục hồi, làm thế nào để doanh nghiệp dễ triển khai dự án hơn hay làm thế nào để tăng thanh khoản. Những vấn đề đó vẫn cần được giải quyết, nhưng chỉ là những vấn đề của thị trường hiện tại.

Câu hỏi lớn hơn mà Việt Nam phải trả lời là: trong mô hình phát triển mới, bất động sản sẽ đóng vai trò gì trong việc tạo ra năng suất, của cải và chất lượng sống cho quốc gia? Nếu trả lời được câu hỏi này, chúng ta mới có thể thiết kế lại hệ thống pháp luật, chính sách tài chính, quy hoạch và thị trường một cách đồng bộ. Nếu không, việc sửa từng đạo luật sẽ chỉ tiếp tục xử lý những "điểm nghẽn" trước mắt mà không thay đổi được cấu trúc của thị trường.

Trong một thời gian dài, mô hình phát triển bất động sản của Việt Nam dựa khá nhiều vào quá trình chuyển đổi đất đai, đô thị hóa, mở rộng không gian xây dựng, tăng giá trị quyền sử dụng đất và phát triển các dự án bất động sản để hấp thụ vốn.

Mô hình này có vai trò nhất định trong giai đoạn nền kinh tế đang đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở và hạ tầng còn rất lớn, thị trường vốn chưa phát triển đầy đủ và quá trình tích lũy tài sản của người dân diễn ra mạnh mẽ. Nhờ đó, đất đai được đưa vào thị trường, nhiều khu vực được đô thị hóa, hàng loạt khu dân cư, khu công nghiệp, trung tâm thương mại và công trình dịch vụ được hình thành.

Tái thiết đô thị cũ là bài toán cấp bách về an sinh, an toàn và môi trường

Chính thành công của mô hình này cũng bắt đầu tạo ra những giới hạn của nó. Khi giá trị bất động sản tăng nhanh hơn năng suất của nền kinh tế, khi đất đai trở thành nơi hấp thụ một lượng vốn quá lớn, khi đầu cơ có thể đem lại lợi nhuận hấp dẫn hơn sản xuất, khi một dự án có thể tạo ra lợi nhuận chủ yếu từ chênh lệch giá đất thay vì từ năng lực vận hành và tạo ra giá trị thực, thì bất động sản bắt đầu chuyển từ vai trò là nền tảng của nền kinh tế sang vai trò là nơi tích lũy tài sản. Đây là sự lệch hướng mà một mô hình phát triển mới phải sửa chữa.

Thay đổi quan niệm về giá trị

Điểm quan trọng nhất cần thay đổi là quan niệm về giá trị. Trong mô hình cũ, giá trị của bất động sản thường được nhìn qua giá đất, diện tích, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, số lượng sản phẩm và giá bán. Một khu đất có giá trị cao nếu thị trường kỳ vọng nó sẽ tăng giá; một dự án thành công nếu bán hàng nhanh và lợi nhuận cao. Nhưng trong mô hình phát triển mới, những tiêu chí ấy không thể là thước đo cuối cùng.

Một khu đất chỉ thực sự có giá trị cao đối với nền kinh tế khi nó có khả năng tạo ra năng suất cao, tạo việc làm, hình thành hoạt động sản xuất và dịch vụ, cải thiện khả năng tiếp cận hạ tầng, tạo ra nhà ở phù hợp, nâng cao chất lượng sống, đóng góp ngân sách và tạo ra những giá trị xã hội, văn hóa và môi trường bền vững. Nói cách khác, Việt Nam phải chuyển từ tư duy "giá trị của bất động sản" sang "giá trị được tạo ra bởi bất động sản".

Đây chính là nền tảng để định nghĩa mô hình phát triển bất động sản mới. Có thể hiểu đó là một mô hình trong đó đất đai và không gian được xem là nguồn lực phát triển; quy hoạch trở thành công cụ tổ chức các hoạt động kinh tế - xã hội; bất động sản trở thành hạ tầng vật chất của nền kinh tế và đời sống; vốn được phân bổ theo năng lực tạo giá trị; thị trường vận hành trên nền tảng dữ liệu và minh bạch; phần giá trị gia tăng từ đất được chia sẻ hợp lý giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp; thành công của một dự án được đánh giá bằng tổng giá trị kinh tế, xã hội, môi trường và chất lượng sống mà nó tạo ra trong toàn bộ vòng đời. Đây không phải là một mô hình kinh doanh bất động sản mới theo nghĩa thông thường, mà là một mô hình phát triển không gian mới, trong đó bất động sản trở thành phương tiện để tổ chức nền kinh tế và đời sống.

Sự khác biệt sâu sắc nhất nằm ở chỗ mô hình cũ phát triển tài sản, trong khi mô hình mới phát triển năng lực. Mô hình cũ thường bắt đầu bằng câu hỏi: khu đất này có thể xây bao nhiêu mét vuông, bao nhiêu tầng, bao nhiêu căn hộ và có thể bán với giá bao nhiêu? Mô hình mới phải bắt đầu bằng câu hỏi: không gian này có thể tạo ra năng lực phát triển gì cho thành phố, cho vùng và cho nền kinh tế? Một khu đất gần sân bay có thể chỉ trở thành một khu nhà ở, nhưng cũng có thể trở thành một hệ sinh thái logistics, thương mại quốc tế, lưu trú, hội nghị, dịch vụ chuyên gia và công nghiệp sáng tạo.

Một khu đất ven sông có thể chỉ được khai thác để xây nhà, nhưng cũng có thể trở thành một hệ sinh thái du lịch, sinh thái, thể thao, văn hóa, kinh tế đêm và dịch vụ sức khỏe. Một khu vực quanh trường đại học có thể chỉ phát triển nhà ở, nhưng nếu được tổ chức đúng, nó có thể trở thành một hệ sinh thái tri thức, nghiên cứu, khởi nghiệp và đổi mới sáng tạo.

Cùng một diện tích đất, nhưng năng lực tạo giá trị hoàn toàn khác nhau. Vì vậy, giá trị của đất không chỉ nằm trong bản thân thửa đất mà nằm trong khả năng tổ chức những hoạt động có năng suất cao trên thửa đất đó. Đây cũng là lý do mô hình mới phải chuyển từ tư duy phát triển "dự án" sang tư duy phát triển "hệ sinh thái".

(Còn tiếp)