TPHCM triển khai Luật Phát triển đô thị: Khơi thông nguồn lực cho tăng trưởng (Bài 5)

Nhà ở và an sinh

Nhóm về nhà ở - an sinh - chất lượng sống và nhóm về kinh tế mới - phòng thí nghiệm thể chế phải được triển khai như hai mặt của cùng một chiến lược. Một bên tạo ra năng lực sống và giữ chân con người, bên kia tạo ra cơ hội mới để con người phát huy năng lực.

Nếu chỉ có nhà ở mà không có việc làm và cơ hội phát triển, thành phố sẽ trở thành nơi cư trú. Nếu chỉ có kinh tế mới mà chi phí sống quá cao, nhà ở quá xa nơi làm việc và dịch vụ xã hội không theo kịp, thành phố sẽ không giữ được nhân lực. Mục tiêu cuối cùng phải là xây dựng một TPHCM mà người có năng lực muốn đến, người đang sống muốn ở lại và người trẻ nhìn thấy tương lai của mình trong thành phố.

"Điểm nghẽn" của chính sách nhà ở không nằm đơn thuần ở số lượng căn hộ được xây dựng. Một căn nhà ở xã hội có thể được hoàn thành đúng tiến độ nhưng nếu nằm xa việc làm, xa trường học, xa bệnh viện và thiếu giao thông công cộng thì người dân vẫn phải trả một "chi phí sống" rất lớn. Vì vậy, TPHCM cần chuyển từ tư duy "xây nhà ở xã hội" sang "tạo khả năng tiếp cận cuộc sống".

Một đơn vị nhà ở chỉ thực sự có giá trị khi nó kết nối được với việc làm, giao thông, giáo dục, y tế, thương mại, không gian công cộng và các quan hệ xã hội. Giá trị của một căn nhà không thể tách khỏi vị trí của nó trong hệ sinh thái đô thị. Đây phải là nguyên tắc xuyên suốt khi triển khai chính sách nhà ở theo Luật mới.

Nhà ở vừa túi tiền phải được ưu tiên tại những nơi thành phố đang tạo ra việc làm và hạ tầng mới, đặc biệt là khu vực TOD, trung tâm đô thị mới, khu công nghiệp - dịch vụ và các vùng tái cấu trúc đô thị. Không thể tiếp tục tư duy rằng nhà ở xã hội là phần còn lại được đưa ra ngoại vi sau khi các khu vực có hạ tầng tốt đã được phân bổ cho thị trường thương mại. Nhà ở phù hợp phải đi trước hoặc đi cùng quá trình phát triển việc làm.

Một người dân không chỉ trả tiền mua hoặc thuê nhà. Họ còn trả tiền giao thông, thời gian di chuyển, giáo dục, y tế, ăn uống, chăm sóc trẻ em và nhiều chi phí khác. Một căn nhà rẻ hơn 500 triệu đồng, nhưng khiến người dân phải di chuyển thêm 2 giờ mỗi ngày có thể không thực sự rẻ. Vì vậy, thành phố cần bắt đầu đánh giá khả năng chi trả nhà ở bằng chi phí sống toàn phần, thay vì chỉ bằng giá nhà trên mét vuông.

Một chỉ số mới cần được hình thành: Chi phí tiếp cận cuộc sống đô thị. Chỉ số này phải kết hợp chi phí nhà ở, chi phí đi lại, thời gian đi lại và khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu. Đây sẽ là một thay đổi rất quan trọng. Bởi nếu chỉ nhìn giá căn hộ, thành phố có thể vô tình đưa người thu nhập thấp đến những nơi rẻ nhưng xa. Nếu nhìn tổng chi phí sống, thành phố sẽ buộc phải đưa nhà ở đến gần việc làm, giao thông và dịch vụ. Khi đó, chính sách nhà ở sẽ trở thành một bộ phận của chính sách năng suất đô thị.

TPHCM không chỉ cần nhà ở cho người nghèo mà còn cần nhà ở cho người trẻ, công nhân kỹ thuật, giáo viên, nhân viên y tế, chuyên gia, nhà nghiên cứu, doanh nhân khởi nghiệp và tầng lớp trung lưu mới. Nếu những người tạo ra giá trị cho thành phố không thể sống trong thành phố với chi phí hợp lý, thành phố sẽ mất dần năng lực cạnh tranh.

Do đó, chính sách nhà ở phải chuyển từ phân loại đơn giản theo "có thu nhập thấp hay không" sang tiếp cận theo nhu cầu sống và vai trò kinh tế - xã hội. Một hệ thống nhà ở tốt phải có nhiều tầng: nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê dài hạn, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho người trẻ, nhà ở gần các trung tâm việc làm và những mô hình nhà ở linh hoạt cho các nhóm dân cư khác nhau.

Mục tiêu không phải để mọi người đều sở hữu một căn nhà mà là mọi người có khả năng tiếp cận một nơi ở phù hợp với thu nhập, công việc và giai đoạn sống của mình. Đây là sự thay đổi rất quan trọng từ tư duy "sở hữu nhà” sang tư duy "tiếp cận nhà ở".

Luật Phát triển đô thị mở cơ chế vượt trội giúp TPHCM thu hút nhân tài

Vùng xám lớn nhất của chính sách nhà ở là khoảng cách giữa "được xây" và "được sống". Một dự án có thể đạt đủ chỉ tiêu nhà ở nhưng vẫn thất bại về an sinh nếu thiếu trường học, y tế, giao thông, công viên và việc làm. Do đó, mỗi dự án nhà ở lớn phải được đánh giá bằng một bộ tiêu chuẩn hệ sinh thái sống, chứ không chỉ bằng số căn hộ.

Thành phố cần kiểm soát đồng thời mật độ dân cư, năng lực giao thông, trường học, y tế, không gian xanh, hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ xã hội và khả năng tiếp cận việc làm. Đặc biệt, phải tránh tình trạng phát triển nhà ở trước, sau đó mới chạy theo hạ tầng. Nếu hạ tầng không đủ khả năng phục vụ dân số mới, chi phí cuối cùng sẽ quay trở lại với người dân.

Phòng thí nghiệm phát triển đô thị

Nếu nhóm chiến lược an sinh tạo ra điều kiện để con người sống tốt hơn thì nhóm chiến lược đột phá phải tạo ra những điều kiện để cách thành phố vận hành ngày hôm nay không bị đóng khung cho tương lai. TPHCM không thể biết chắc nền kinh tế năm 2035 hay 2045 sẽ vận hành như thế nào. Không ai có thể dự báo chính xác mô hình giao thông, AI, logistics, kinh tế sáng tạo, kinh tế sức khỏe, tài chính đô thị hay phương thức làm việc sẽ thay đổi ra sao.

Vì vậy, thay vì cố gắng xây dựng một hệ thống chính sách hoàn hảo ngay từ đầu, Thành phố cần có khả năng thử nghiệm nhanh, học nhanh và điều chỉnh nhanh. Đó là lý do cần hình thành một phòng thí nghiệm phát triển đô thị TPHCM. Phòng thí nghiệm này không phải là một viện nghiên cứu thuần túy và cũng không phải thêm một tầng hành chính. Nó phải là một cơ chế để Thành phố đưa những vấn đề mới vào thử nghiệm có kiểm soát.

Không nên bắt đầu bằng việc thành lập một tổ chức lớn mà phải bắt đầu bằng những vấn đề cụ thể. Ví dụ, Thành phố có thể thử nghiệm mô hình quản trị giao thông bằng AI tại một khu vực; mô hình nhà ở cho thuê dài hạn tại một TOD; cơ chế khai thác không gian công cộng cho kinh tế ban đêm; mô hình kinh tế sức khỏe; logistics đô thị mới; thanh toán và tài chính đô thị; chuyển đổi một khu công nghiệp cũ hay một mô hình dịch vụ công tích hợp.

Điểm quan trọng là sandbox phải nằm trong đời sống thật. Một thử nghiệm không được kéo dài vô thời hạn. Nó phải có phạm vi rõ ràng, thời gian rõ ràng, ngân sách rõ ràng, người chịu trách nhiệm rõ ràng và tiêu chí đánh giá rõ ràng. Mỗi thử nghiệm phải trả lời được 5 câu hỏi: nó tạo thêm giá trị gì, nhanh hơn bao nhiêu, rẻ hơn bao nhiêu, người dân được lợi gì và có thể nhân rộng hay không.

Nếu không hiệu quả, phải có khả năng dừng. Nếu hiệu quả, phải có con đường để mở rộng. Như vậy, thành phố hình thành một chu trình mới: thử nghiệm --> đo lường --> học hỏi --> điều chỉnh --> chuẩn hóa --> nhân rộng. Đây phải trở thành một năng lực thường xuyên của chính quyền.

Vùng xám nguy hiểm nhất của sandbox là trách nhiệm khi thử nghiệm thất bại. Đây là vấn đề phải được thiết kế ngay từ đầu. Nếu một cán bộ biết rằng thử nghiệm không thành công có thể dẫn đến trách nhiệm cá nhân như một quyết định hành chính thông thường, lựa chọn hợp lý của họ sẽ là không thử nghiệm. Khi đó, sandbox tồn tại trên giấy nhưng không có đổi mới. Vì vậy, phải thiết lập một ranh giới rõ ràng giữa thất bại trong thử nghiệm được phê duyệt và vi phạm trong thực thi.

Nếu thử nghiệm đã được phê duyệt đúng thẩm quyền, có mục tiêu rõ ràng, có giới hạn rủi ro, có giám sát và người thực hiện tuân thủ quy trình thì việc không đạt kết quả mong muốn phải được coi trước hết là dữ liệu để học hỏi. Ngược lại, cố tình vượt phạm vi, che giấu thông tin, trục lợi hoặc vi phạm quy định thì phải chịu trách nhiệm. Chỉ khi ranh giới này rõ ràng, đội ngũ thực thi mới có động lực đổi mới.

Đổi mới đô thị không thể chỉ được tạo ra từ bên trong bộ máy Nhà nước. Doanh nghiệp có công nghệ và mô hình kinh doanh; trường đại học có tri thức; cộng đồng có nhu cầu thực tế. Chính quyền có quyền lực thể chế và dữ liệu công. Phòng thí nghiệm phải đưa 4 nguồn lực đó vào cùng một không gian thử nghiệm. Đây cũng là cách biến TPHCM thành một thị trường thử nghiệm chính sách và công nghệ đô thị.

Doanh nghiệp không chỉ đến thành phố để bán sản phẩm. Họ có thể đến để cùng thành phố giải quyết một bài toán thực tế. Nếu một mô hình chứng minh được hiệu quả tại TPHCM, nó không chỉ phục vụ thị trường thành phố mà còn có thể trở thành sản phẩm để doanh nghiệp Việt Nam đưa ra các đô thị khác trong nước và quốc tế. Khi đó, chính quyền không chỉ mua công nghệ, mà trở thành đối tác đồng sáng tạo thị trường mới.

Một thành phố đổi mới không phải là thành phố không bao giờ thất bại. Đó là thành phố học nhanh hơn tốc độ thay đổi của môi trường bên ngoài. Vì vậy, cần có những chỉ số mới: thời gian từ khi xác định vấn đề đến khi bắt đầu thử nghiệm; số sandbox được triển khai mỗi năm; tỷ lệ thử nghiệm hoàn thành đúng thời hạn; tỷ lệ mô hình được nhân rộng; thời gian từ thử nghiệm đến chính sách chính thức; chi phí thử nghiệm; giá trị kinh tế - xã hội tạo ra và tỷ lệ dự án bị dừng sau đánh giá.

Một KPI đặc biệt quan trọng là thời gian từ "ý tưởng" đến "ứng dụng thực tế". Nếu một ý tưởng mất 3 đến 5 năm mới được thử nghiệm, thành phố sẽ không thể cạnh tranh với tốc độ thay đổi của công nghệ và thị trường.

(Còn tiếp)