Chính thức cho phép Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024

Hàng loạt công trình, dự án bất động sản sẽ sớm được "cởi trói" về pháp lý sau khi ba luật mới về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm (Ảnh minh họa)

Sáng 29/6, trong ngày làm việc cuối cùng của Kỳ họp thứ 7, với 404/469 đại biểu tán thành (chiếm 83,13% tổng số đại biểu tham gia), Quốc hội đã thông qua dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 (gọi tắt là 1 luật sửa 4 luật).

Luật sửa 4 luật nói trên sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Theo đó, Quốc hội cho phép 3 luật liên quan tới thị trường bất động sản là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với thời điểm đã được quyết định trước đó là 1/1/2025.

Đồng thời, hai khoản của Điều 200 và Điều 210 của Luật Các tổ chức tín dụng 2024 cũng được đề nghị có hiệu lực sớm từ 1/8 để đảm bảo đồng bộ, chặt chẽ với Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Trước khi Quốc hội bấm nút thông qua dự thảo Luật, thay mặt Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVH) trình bày báo cáo tiếp thu, chỉnh lý và giải trình dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, nhiều ý kiến tán thành sự cần thiết ban hành luật, điều chỉnh hiệu lực của 4 luật, tuy nhiên, băn khoăn việc bảo đảm các điều kiện để có thể thi hành luật.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh

Về sự cần thiết ban hành 1 luật sửa 4 luật

Có ý kiến đề nghị giữ nguyên hiệu lực của các luật từ ngày 1/1/2025 để thời gian từ nay đến ngày 1/1/2025, các cơ quan tập trung xây dựng các Nghị định, Thông tư một cách kỹ lưỡng, chất lượng và các địa phương được tiếp cận với các Nghị định, Thông tư đó để xây dựng các văn bản hướng dẫn của địa phương. Có ý kiến đề nghị làm rõ việc chọn thời điểm có hiệu lực của các luật là từ ngày 1/8/2024.

Về vấn đề này, ông Thanh cho biết, theo báo cáo của UBTVQH, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã khắc phục hạn chế, vướng mắc của các luật trước đây.

Đồng thời, có nhiều quy định mang tính đổi mới, tiến bộ, được người dân và xã hội kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới. Ngoài ra, nhiều quy định trong các luật có thể áp dụng được ngay mà không cần văn bản hướng dẫn chi tiết.

“Việc Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 sớm đi vào cuộc sống không chỉ là mong muốn mà còn là yêu cầu đặt ra của Quốc hội khi biểu quyết thông qua các luật này”, báo cáo nêu

Về tính thống nhất của Dự thảo Luật với hệ thống pháp luật

Có ý kiến đề nghị rà soát kỹ tính thống nhất của 4 luật với nhau và 4 luật với một số luật khác có liên quan trong hệ thống pháp luật như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư công, Luật Đấu thầu, Luật Thủy lợi, Luật Lâm nghiệp, Luật Quy hoạch...

UBTVQH nhận thấy, tại Báo cáo của Chính phủ về việc tiếp thu, giải trình ý kiến của đại biểu Quốc hội, ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế đối với dự án 1 Luật sửa 4 luật đã khẳng định: “Dự thảo Luật chỉ sửa đổi về thời điểm có hiệu lực của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, khoản 2 Điều 209 Luật Các tổ chức tín dụng mà không sửa đổi về nội dung của các Luật nêu trên nên không thay đổi tính thống nhất của các Luật nêu trên đối với hệ thống pháp luật”.

404/469 đại biểu Quốc hội tán thành (chiếm 83,13%) việc áp dụng sớm 3 luật mới về bất động sản (Ảnh: M.Minh)

Về điều kiện bảo đảm thi hành luật

Có ý kiến đề nghị quy định một điều cho phép các đối tượng có quyền lựa chọn thời điểm có hiệu lực của các luật. Ý kiến khác cho rằng nếu cho lựa chọn thời điểm có hiệu lực thì sẽ dẫn đến việc áp dụng không đồng bộ.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, UBTVQH cho rằng việc cho phép đối tượng lựa chọn thời điểm có hiệu lực sẽ không bảo đảm tính minh bạch, rõ ràng về chính sách của Nhà nước đối với thời điểm thực hiện các nội dung chuyển tiếp.

Bên cạnh đó cũng có thể dẫn tới việc tùy tiện trong áp dụng các quy định của Luật theo các thời điểm hiệu lực khác nhau, gây khó khăn cho các tổ chức, cá nhân cũng như cơ quan quản lý Nhà nước về lựa chọn thời điểm để thực hiện các hồ sơ, thủ tục liên quan.

Một số ý kiến đề nghị thận trọng và tính toán thời điểm luật có hiệu lực cho phù hợp do quan ngại về tiến độ, lộ trình xây dựng, ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành luật thuộc trách nhiệm của địa phương.

Về vấn đề này, UBTVQH cho biết tại Báo cáo số 338 ngày 24/6/2024 của Chính phủ về việc tiếp thu, giải trình ý kiến của đại biểu Quốc hội, ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế đối với dự án Luật, Chính phủ đã báo cáo về tiến độ ban hành các văn bản của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các Bộ, ngành.

Đối với các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của địa phương, theo Báo cáo, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều văn bản đôn đốc các bộ, ngành, địa phương khẩn trương tập trung ban hành các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

“Chính phủ khẳng định, trường hợp Quốc hội thông qua dự án Luật này tại Kỳ họp thứ 7 thì vẫn còn thời gian để các địa phương hoàn thiện, ban hành theo thẩm quyền bảo đảm tiến độ, chất lượng và có hiệu lực từ ngày 1/8/2024”, ông Vũ Hồng Thanh nói.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ chỉ đạo sát sao công tác ban hành văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành của các bộ, ngành, địa phương. Không để xảy ra vướng mắc do thiếu hoặc chậm ban hành văn bản cụ thể hóa, không để xảy ra tình trạng thông tư “chờ” nghị định, văn bản của địa phương “chờ” văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn của Trung ương, chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để thi hành các Luật từ ngày 1/8/2024.

Về quy định chuyển tiếp tại khoản 10 Điều 255 và khoản 4 Điều 260

Có ý kiến cho rằng, quy định tại khoản 10 Điều 255 dẫn đến cách hiểu là trong khoảng thời gian từ ngày 01/8/2024 đến ngày 31/12/2024 thì các trường hợp không thuộc diện đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai số 45/2013/QH13 sẽ tiếp tục thực hiện việc lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Như vậy, nếu đến ngày 31/12/2024 mà có văn bản lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư thì được thực hiện việc giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai số 31/2024/QH15; trường hợp không có văn bản lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư thì phải áp dụng toàn bộ quá trình lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai số 31/2024/QH15.

Trong khi đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 3 của dự thảo Luật thì từ ngày 01/8/2024, Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành, theo đó Luật Đất đai số 45/2013/QH13 hết hiệu lực kể từ ngày 01/8/2024 (theo khoản 4 Điều 252 của Luật Đất đai số 31/2024/QH15).

Điều này đặt ra vướng mắc về mặt pháp lý trong khoảng thời gian 5 tháng (từ ngày 01/8/2024 đến ngày 31/12/2024), việc xác định các dự án (bao gồm cả dự án nhà ở theo Luật Nhà ở số 27/2023/QH15) “thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất” sẽ được thực hiện theo Luật Đất đai số 31/2024/QH15 hay Luật Đất đai số 45/2013/QH13.

Có ý kiến cho rằng, theo quy định tại khoản 1 Điều 8 của Nghị quyết số 132/2020/QH14 và khoản 2 Điều 251 của Luật Đất đai số 31/2024/QH15 thì Nghị quyết số 132/2020/QH14 sẽ hết hiệu lực thi hành vào ngày 01/8/2024 khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành. Như vậy, trong khoảng thời gian từ ngày 01/8/2024 đến ngày 31/12/2024 sẽ không có cơ sở pháp lý để phê duyệt phương án sử dụng đất, phương án xử lý, phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất như quy định khoản 4 Điều 260 của Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung theo dự thảo Luật.

UBTVQH nhận thấy ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội là xác đáng và đã có Công văn số 900/UBTVQH-KT ngày 27/6/2024 đề nghị Chính phủ làm rõ và đề xuất phương án hoàn thiện dự thảo Luật gửi UBTVQH làm cơ sở trình Quốc hội xem xét, quyết định.Ngày 28/6/2024, Chính phủ đã có Báo cáo số 346/BC-CP đề xuất phương án hoàn thiện dự thảo Luật để bảo đảm không có vướng mắc trong áp dụng pháp luật, đồng thời không gây ra cách hiểu khác nhau.

Minh Minh