Chờ 'cú hích' trong cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội

Với mục tiêu xây dựng, phát triển Thủ đô hướng đến đô thị xanh, văn hiến, văn minh, thông minh, hiện đại, TP Hà Nội đặt chỉ tiêu diện tích nhà bình quân đầu người đạt 28,2 m2/người, tổng diện tích sàn nhà ở đạt khoảng 6,9 triệu m2.

Giải bài toán khó

Để hoàn thành mục tiêu đề ra, việc đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ, xây nhà ở tái định cư là một trong những nhiệm vụ trọng tâm được TP Hà Nội đặc biệt quan tâm, với mục tiêu cốt lõi hướng đến nâng cao đời sống, tạo điều kiện an cư lạc nghiệp cho người dân.

Tuy nhiên, theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, trên địa bàn cả nước hiện có hơn 2.500 khu chung cư, nhà tập thể cũ, trong đó Hà Nội chiếm số lượng lớn nhất với 1.579 khu, tiếp theo sau là TP HCM.

Chỉ tính riêng tại địa bàn Thủ đô Hà Nội, trong số 1.579 khu chung cư cũ, nhà tập thể (bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu và 306 chung cư cũ độc lập, đơn lẻ), thì có đến hàng chục khu nhà đang ở tình trạng nguy hiểm.

Công tác cải tạo chung cư, nhà tập thể cũ tại Hà Nội vẫn đang là bài toán không dễ giải.

Đặc biệt, trên địa bàn Thủ đô đang có 6 khu nguy hiểm cấp D (cấp độ nguy hiểm nhất) buộc phải phá dỡ để xây dựng lại như nhà C8 Khu tập thể Giảng Võ, G6A Khu tập thể Thành Công, nhà A Khu tập thể Ngọc Khánh, Khu tập thể Bộ Tư pháp...

Đáng chú ý, theo số liệu báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đến hết năm 2023 mới chỉ đạt 1,14% kế hoạch, với 19 khu được triển khai cải tạo, xây dựng lại.

Cụ thể, với việc thực hiện Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội, đến nay có 2 dự án hoàn thành và chuẩn bị đưa vào vận hành, khai thác; còn 9 dự án đang tiếp tục đôn đốc triển khai thực hiện.

Trong bối cảnh đó, Sở Xây dựng TP Hà Nội đã tổ chức nhiều cuộc họp với các sở, ngành, UBND các quận huyện rà soát kết quả thực hiện nhiệm vụ được giao và có các thông báo kết luận cuộc họp, giao nhiệm vụ cho các đơn vị liên quan đẩy nhanh tiến độ triển khai.

Chậm tiến độ lập quy hoạch

Cần phải nói thêm, trong những năm qua, các địa phương trên địa bàn TP Hà Nội đã có nhiều nỗ lực trong việc cải tạo chung cư, nhà tập thể cũ. Điển hình, tại Hoàn Kiếm, HĐND quận đã tổ chức các buổi tiếp xúc cử tri chuyên đề về “Công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn quận”.

Hay tại Cầu Giấy, khu tập thể Nghĩa Tân đã chính thức được phê duyệt dự toán lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại. Khu tập thể Nghĩa Tân là khu chung cư cũ đầu tiên được lập quy hoạch chi tiết 1/500 để xây dựng lại trong giai đoạn 2021-2025. Trước đó, việc cải tạo chung cư cũ chỉ được thực hiện với từng tòa nhà, không làm đồng bộ cả khu chung cư.

Tuy nhiên, bất chấp những nỗ lực từ chính quyền TP. Hà Nội và các địa phương, công tác cải tạo chung cư, nhà tập thể cũ trên địa bàn Thủ đô vẫn còn rất nhiều điểm nghẽn, trong đó có tiến độ lập quy hoạch chi tiết.

Những vướng mắc cũ được kỳ vọng sẽ được tháo gỡ khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực.

Theo đánh giá tổng kết của Ban Chỉ đạo Chương trình số 03-CTr/TU của Thành ủy Hà Nội về "Chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị TP Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025", mặc dù UBND TP. Hà Nội đã bố trí vốn tạm cấp khoảng 5,734 tỷ trong năm 2022 và 35,302 tỷ năm 2023 cho các quận, huyện để thực hiện lập quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng.

Nhưng đến nay công tác này mới được các quận, huyện triển khai công tác lựa chọn nhà thầu, chưa hoàn thành công tác lập quy hoạch theo kế hoạch.

Điển hình, tại quận Đống Đa hiện mới hoàn thành lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500 cải tạo, xây dựng lại 3 khu tập thể: Khương Thượng, Trung Tự, Kim Liên. Đây mới là bước đầu xác định các yêu cầu, nội dung nghiên cứu trong công tác lập đồ án quy hoạch chi tiết các khu chung cư cũ nói trên.

Kỳ vọng gỡ nút thắt

KTS. TS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, vướng mắc lớn nhất trong công tác cải tạo chung cư, nhà tập thể cũ tại Hà Nội và cả nước là việc thiếu cơ sở pháp lý. Một số cơ chế, chính sách trong quy định hiện hành chưa phù hợp với tình hình thực tiễn.

Điển hình, Luật Nhà ở năm 2014 quy định chỉ đối với những chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng (thường gọi là "chung cư cấp D") thì chủ sở hữu mới buộc phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ.

Các trường hợp khác không phải "chung cư cấp D" thì phải được 100% chủ sở hữu đồng ý thì mới được phá dỡ. Theo đó, khi chung cư xuống cấp nhưng chưa đến "cấp D" mà hầu hết người dân đồng ý phá dỡ, nhưng chỉ một người không đồng ý cũng không thể thực hiện được.

Bên cạnh đó, các chung cư cũ, đa phần là những khu tập thể cũ lại nằm ở vị trí "đất vàng" ở khu vực nội đô, làm hạn chế thu hút các nhà đầu tư tham gia vào việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ. Ngoài ra, giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu rất khó đạt được sự đồng thuận về phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Trước những vướng mắc nêu trên, Luật Nhà ở năm 2023 kế thừa, phát huy những điểm tích cực của Luật Nhà ở năm 2014, đã sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng, phù hợp với điều kiện thực tế đồng thời tháo gỡ khó khăn, bất cập tạo đột phá cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ trong thời gian tới đây.

Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất trong Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 đó là quy định về tỉ lệ người dân đồng thuận, nếu như trước đây phải có 100% sự đồng thuận từ các chủ sở hữu tại khu nhà, thì theo luật mới chỉ cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu tham gia lấy ý kiến quy hoạch và 75% trong số đó đồng thuận là đã đủ điều kiện để tháo dỡ công trình.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty cổ phần đầu tư bất động sản toàn cầu GP.Invest đánh giá, Luật Nhà ở 2023 đã đưa ra phương án quy gom, giúp thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia hơn.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, những điểm mới rất sáng trong Luật Nhà ở sửa đổi lần này là khi chung cư hết thời hạn sử dụng, kiểm định không thể tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ và các chính sách đi theo bắt buộc người dân phải tuân thủ. Các quy định về đền bù cũng rõ ràng hơn, bảo đảm lợi ích của các bên.

"Những quy định mới tại Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 liên quan đến công tác cải tạo chung cư, nhà tập thể cũ có tính thực tế, chi tiết, rõ ràng hơn trong khi các văn bản luật hiện hành chưa có hoặc chưa đầy đủ, nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, qua đó sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ, tạo bộ mặt đô thị khang trang trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu hội nhập, phát triển", ông Đính phân tích.

Gia Bình