Chờ dòng tiền ngoại 'rã băng' bất động sản nghỉ dưỡng

Số liệu thống kê của DKRA Group vừa đưa ra cho thấy trong tháng 4/2024, nguồn cung của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trên cả nước vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt, kéo dài trạng thái ảm đạm. Ngược lại, thanh khoản loại hình này cũng chưa thể thoát cảnh “đi ngang vùng đáy”.

Khó khăn đeo bám

Cụ thể, với biệt thự nghỉ dưỡng, DKRA Group cho biết nguồn cung quý đầu năm cải thiện nhẹ với 38 căn mới, tăng 2,2 lần so với cùng kỳ, tập trung 100% tại khu vực miền Bắc. Sức cầu ở mức rất thấp, lượng tiêu thụ giảm 33%, cả tháng chỉ bán được 2 căn, tầm giá dưới 15 tỷ đồng/căn.

Đối với condotel, trong tháng 4 thị trường không ghi nhận nguồn cung mở bán mới, khiến thị trường vẫn duy trì trạng thái ảm đạm kéo dài. Nhiều dự án vướng mắc pháp lý chưa thể giải quyết, bên cạnh đó nhiều chủ đầu tư cũng liên tục dời thời gian triển khai bán hàng vì thị trường thiếu tích cực.

Sức cầu chung ở phân khúc condotel cũng ở mức rất thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp tập trung chủ yếu vào những sản phẩm có tổng giá trị dưới 3 tỷ đồng/căn. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với tháng liền kề. Bất chấp loạt ưu đãi khủng, thanh khoản thị trường vẫn vô vùng ì ạch.

Ngoài dòng vốn ngoại, bất động sản có khá ít động lực để phục hồi trong ngắn hạn.

Báo cáo của VARS cũng cho thấy tình cảnh bi đát của bất động sản nghỉ dưỡng, khi cả quý đầu năm, phân khúc này có 9.970 sản phẩm mở bán. Tuy nhiên, trong đó có hơn 97% là hàng tồn kho của các dự án mở bán trước đó bị “ế” tiếp tục chào bán.

Tỷ lệ tiêu thụ sơ cấp chỉ đạt 2% với khoảng hơn 160 giao dịch thành công trong quý. Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án biệt thự nghỉ dưỡng có mức giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn, có pháp lý hoàn thiện, tiến độ thi công đảm bảo và các căn hộ du lịch có giá trị dưới 3 tỷ đồng/căn.

Những con số trên báo cáo, phần nào đó, đang phản ánh sát diễn biến từ thực tế. Sau thời gian làm mưa làm gió, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel đang dần đánh mất niềm tin của nhà đầu tư trong hơn 2 năm trở lại đây.

Như trường hợp của anh Nguyễn Hữu Hà, vào giữa năm 2023, nhà đầu tư gốc Hà Nội quyết định rao bán 2 căn condotel ở Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng), cắt lỗ gần 500 triệu đồng/căn so với thời điểm mua vào từ năm 2019. Đầu năm 2024, anh bán được 1 căn, còn 1 căn tồn đến nay.

Chờ dòng vốn ngoại?

Cả 2 căn condotel trên, theo anh Hà, được mua theo dạng “đầu tư 0 đồng”, nghĩa là chủ đầu tư áp dụng chính sách hỗ trợ vay 100% vốn, lãi suất 0% trong 12 tháng đầu, cam kết lợi nhuận 10% năm, ân hạn nợ gốc tối đa 36 tháng, hỗ trợ phí trả nợ trước hạn.

Tưởng cục vàng hóa ra cục nợ, đại dịch Covid-19 ập tới khiến toàn bộ hoạt động kinh doanh của anh Dũng gần như tê liệt trong 2 năm 2021, 2022. Chủ đầu tư viết “tâm thư” hủy cam kết lợi nhuận 10%/năm. Sau dịch, du lịch phục hồi nhưng tỷ lệ lấp đầy tại cả 2 căn hộ vô cùng phập phù, bình quân chỉ đạt 15-30%, thu không đủ bù chi, lãi ngân hàng đè nặng.

“Mọi chuyện cứ xấu dần đi, đến giữa năm 2023 thì tôi quyết định rao bán cả 2 căn, vừa để trả hơn 2 tỷ đồng tiền vay, vừa để thu hồi vốn. Đầu năm 2024, tôi bán được 1 căn. Căn còn lại tôi đang vừa rao bán, vừa nghe ngóng chờ thị trường hồi phục”, anh Hà chia sẻ với VnBusiness.

Chờ đợi trong hoang mang cũng là tâm lý chung của rất nhiều nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel, thời gian qua. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, có khá ít dư địa để các loại hình nghỉ dưỡng bật tăng trong ngắn hạn. Hy vọng lớn nhất là “chất xúc tác” đến từ dòng vốn ngoại.

Diễn biến từ thực tế cho thấy khối ngoại đang tranh thủ giá bất động sản tốt để “phủ sóng” kinh doanh khách sạn ở Việt Nam. Điển hình, trong năm 2023, Marriott International - thương hiệu quản lý khách sạn toàn cầu - đạt thỏa thuận tiếp nhận quản lý 7 khách sạn và resort của Vinpearl. Trong đó, có 3 khách sạn hiện hữu tại Nha Trang, Hội An, Đà Nẵng và 4 cơ sở sẽ được xây mới với tổng cộng hơn 1.200 phòng, dự kiến hoàn tất vào năm 2028.

Bên cạnh đó, phải kể đến thương vụ Lodgis Hospitality Holdings bắt tay Hanwha Group (Hàn Quốc) để đầu tư và quản lý các dự án khách sạn ở châu Á, trong đó có thị trường Việt Nam.

Cùng với dòng vốn từ nhà đầu tư nước ngoài, kiều hối cũng được đánh giá là một trong những động lực cho bất động sản nghỉ dưỡng. Dự báo này là có cơ sở bởi lượng kiều hối về Việt Nam liên tục tăng trong những năm trở lại đây.

VARS cho biết, hiện có khoảng 6 triệu người Việt sinh sống, làm việc tại hơn 130 quốc gia và vùng lãnh thổ, trong đó 80% ở các nước phát triển. Năm 2023, kiều hối ước đạt 16 tỷ USD, tăng 32% so với năm liền kề.

Các chuyên tại VARS đánh giá, hành lang pháp lý mới với các quy định rõ ràng và cởi mở hơn sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho Việt kiều đầu tư, sở hữu nhà tại Việt Nam. Đặc biệt, các sản phẩm được đánh giá là thanh khoản khó, kén khách như bất động sản nghỉ dưỡng lại là phân khúc ưa thích của kiều bào ở nước ngoài.

Bên cạnh dòng tiền từ nước ngoài, bao gồm cả kiều hối và nhà đầu tư quốc tế, vẫn còn một số điểm tựa giúp bất động sản nghỉ dưỡng tăng tốc độ hồi phục. Trước hết là du lịch sôi động trở lại. Sau đó là tốc độ tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý. Việc hoàn thiện khung pháp lý, công bố quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ, triển khai dự án hạ tầng... đặc biệt là sự vào cuộc của các địa phương sẽ giúp thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trở lại “đường ray” tăng trưởng.

Tuy nhiên, nhìn chung, các chuyên gia đánh giá bất động sản nghỉ dưỡng khó có “sóng lớn” trong ngắn hạn, dù ít nhiều được cải thiện trong thời gian tới. “Những khó khăn về pháp lý, nguồn vốn, niềm tin của nhà đầu tư… khiến thị trường duy trì trạng thái đi ngang vùng đáy và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn”, chuyên gia của DKRA nhìn nhận.

Hưng Nguyên